你说的基本都对，除了最后一段总结。你没有看到现金流和盈利率，流动性及偿还力的本质联系。

你说的基本都对，除了最后一段总结。你没有看到现金流和盈利率，流动性及偿还力的本质联系。

他想要跳楼的原因是流动性和偿还力出了问题。现金流本身是个操作的概念，但是所有的现金流之和（计算discount rate）和盈利率，流动性及偿还力的本质联系。

你除了最后总结错了，还有，你引入equity没有任何意义。即不影响现金流，又不影响盈利。也许你自己把equity和盈利等同了？

从你的例子看：
“假如，2010年，一个全职房地产大亨花了1000万（300万头款）捡了个便宜，买了在2006高峰时价值5000万的房产，十分高兴。但是买后租不出去，于是不能支付保险，贷款按揭，以及房产税。每月要贴近10万元（现金流为负），很快导致现金枯竭，即使他有equity，并且equity由于按揭中的本金支付和市场变化，已经涨到320万了, 但却一时也卖不出去，又无其他现金收入，只好被银行没收——他想要跳楼。

又如果，银行同意用倒按揭的方式重新贷款给他，即每月从他的300万equity里扣除所需花费还要每月提供1万元现金给他维持生活。这样他的这处房产可以得到每月正1万元现金流，可以维持到他卖掉房子，或者找到租户。他的现金流改善了，但他的balance sheet会越来越糟——但他不想跳楼了。”

现金流C0=-300万，C1=C2=...=Ci=-120万，这就是地地道道的负现金流房子，没有办法盈利。

后来银行在贷款，每月给他1万，但是他还有每月要贴近10万元，他如何得每月正1万元现金流，你的计算很不对。也许你是说：

现金流C0=-600万，C1=C2=...=Ci=12万，首先，你这个假设非常不对，即使如此，也还是地地道道的负现金流房子，没有办法盈利。

综上所述，我看不出来，你如何证明你说的“总投资是否盈利，则可简单计算（没有加入通胀因素）如下：总投资回报=卖出价格+总租金收入-总支出 - 买入成本。但这不关现金流的事”这个结论。你应该知道，卖出价格，总租金收入，总支出 ，买入成本都是现金流的一部分。