请教把自住房变投资房的问题

各位好,小弟在这潜水以久,看着地主们讨论问题,受益很多,由于个人原因,一方面自己也想开始一些股票以外的投资,一方面也因为有了小孩,需要搬家.我想在1年到2年的时间里能顺利完成买第二个房子和把现有的房子转成rental property. 做了些思考,觉得主要是想要个经历,人生贵在折腾嘛!觉得钱可能赚不到什么,真要省事的话,现在把房子卖了,拿钱买第二个房子的时候少贷款,这个机会成本应该差不多,而且比较省事.这个主要是基于学习的考虑,毕竟自己不弄一弄一来不甘心,二来也不能真的学到什么东西.

我的问题主要还是关于比较现实的收益和具体的操作,我自己的情况大概说一下. 现在住在纽约附近,每个月贷款+地税+物业,一共$3700,其中贷款的本金偿还为$600左右. 房租上来看,能租出$2800到$3000左右,我们一栋楼的租客,有租金$2900的. 如果算每年的退税,这个租金和我的out of pocket就是持平而已.

我们现在的tax bucket是28%. 但是,似乎rental property有很多可以抵税的,比如房屋的贬值,这种种相关的expense,我在这个link http://www.goodmortgage.com/Calculators/Investment_Property.html 粗算了一下,一年的收益能有8% of the downpayment,但是这个收益大部分是以房子equity和退税的形式.

第一个问题,这个收益是不是too good too be true?如果是,有哪些方面我可能还没有考虑进去的?谢谢.

第二问题就是具体的操作,这个其实我可以去咨询professional关于具体的程序,想问问大家有没有什么特别需要注意的地方.

第三问题其实现在还没有考虑,就是以后要卖有哪些tax implication,我现在知道的是3年以后我如果要卖的要交capital gain tax,还有就是原来贬值的要补税. 谢谢各位!!