各位大侠帮忙看看，这个投资房值不值得买。

交通非常方便，离商业区不远，学区中上。出租应当没问题。

要价：120，000

可月租：1，100

每月cost:976 (mortgage, HOA, 8%PM, Insurance, property tax)

如每月都能租出去的话，年cash flow：1488

如出租率是每年10月的话，年cash flow: -712.

这个出租房值的买吗？先谢了。