2w租600的TH，值得买么？

1984年的老房， 2 bedrooms， 1.5 bathroom，卖家要价29900，谈下来卖家要净价21000.估计到手价24～25k

带长期租客，月租600，HOA 174刀， 包水费屋顶维修游泳池车位等的。卖家掏钱明天完成1000刀刷漆等内部装修。

位置是烂区但是离本地最大大学很近。

应该不愁租但是租客估计租客素质。。。可能一般比较低端。。。。

每月净收入 600- 174 HOA- 600×13% PM管理费- 25 insurance - 50其他或有费用 = 327刀

为了一年3000多刀，是不是不值得投资呢？