非引战贴，作为外行，纯属好奇：搞投资房和投指数基金相比，“最终”哪个回报更高？

现阶段应该还是投资房更高。毕竟投资房有杠杆，而且要管理，多少有劳动付出，回报高是合理的。

我说的“最终”回报的意思是：

我认识的周围投房的人以及网上看的一些提前退休的YouTube博主，或者是财富积累到位，又或者是要提前退休享受生活，总之都慢慢停止扩大规模了，即使不主动卖出一些房子的话，也都停止再买新的了。对回报率影响最大的杠杆率也慢慢的下来了。

更重要的是，IRS给了投资房很多延期交税的优惠，但房屋折旧终究是有用完的一天。另外，1031也不能一直的用下去，退休了会想处理到一些房产，又或者子女不愿意以后接手管哪些多，被迫帮着提前处理到一些。这时，当年延期交的税或许都要补上。

所以，到未来，考虑到杠杆率下降，折旧用完了，又或者延期交的税都补交以后，在更长时间的尺度上，总的长期回报率还能超过投资美股大盘吗？

论坛上绝大多数地主应该是正值投资房事业的壮年，但还是好奇：论坛上网友有没有数据点，算上投资房退出阶段后，长期回报率能有多少？还是说，投资房也可以没有退出阶段？

画图的话，最后投放房的回报会因为放缓被股市投资赶上吗？