供参考

如果你打算在两年后出售德州的房子，并考虑现在出租其中一个房间，出售后的税务影响可能会有所不同。这里主要有几个需要考虑的因素：

 

1. 主要居所豁免（Primary Residence Exemption）

 

根据美国的税法，如果你在出售房屋之前的五年中，至少有两年是以该房屋为主要居所（即自住），你可以在出售时享受资本利得税的豁免。个人可以豁免高达25万美元的资本利得（夫妻联合报税时最高为50万美元）。如果你出租了房屋的部分区域，税务上可能会影响你享受这个豁免的资格。

 

2. 资本利得税

 

如果你出租房子的其中一部分，那部分出租区域的出售收益将视为投资财产（不再完全是自住房产）。这意味着当你出售房屋时，部分的增值可能会被视为应税收入，而不是享受完全的资本利得豁免。

 

3. 折旧抵扣

 

如果你将房屋的一部分作为出租用途，你可能每年能为该部分申请折旧抵扣。折旧会降低你当年的应税收入，但当你将房产出售时，已经享受过的折旧部分将需要“折旧回收”（Depreciation Recapture）。折旧回收税率通常为25%，也就是说，这部分将增加你出售房屋后的税务负担。

 

4. 出租收入的应税性

 

即使你只出租房屋的一部分，你每年都需要为那部分收入纳税，并且需要报销与出租相关的支出（如维修、财产税、保险等）。虽然你可以将这些支出抵扣出租收入，但这增加了你的报税复杂性。

 

结论：

 

如果你在未来两年内想享受主要居所的资本利得豁免，保持房屋完全空置可能是最简单的方式，因为这样可以避免未来出售时可能的税务复杂性。

 

如果你选择出租一个房间，你的资本利得豁免可能会部分减少，而折旧回收也会增加你的应税收入。

 

 

最好咨询税务顾问，他们可以根据你具体的情况和未来的计划，帮助你做出最有利的决定。