Houston 租房汇报

不知道你小时候有没有这样的经历：很喜欢吃咸鸭蛋。你还能记起你是怎么吃得吗？ 你是先将咸咸的蛋白吃完，然后将已经出油的蛋黄放到最后吃吗？我就是这样子的。最好吃的部分永远留在最后。其实想一想这样还是有风险的：第一，哥哥姐姐可能会把最好吃的那部分抢走；第二，可能还没吃到最好吃，我就已经吃饱了。 不过，在最后一口嚼着留油的蛋黄的幸福感，我还记忆犹新。
我现在买房的感觉就像小时候吃咸鸭蛋的经历。现在的积累为了日后的Finance Freedom. 就像老人常说的一句话：“先苦后甜”。尽管我和我老公都有一份不错的工作，在什么东西都便宜的Houston可以过上蛮滋润的日子。但我总是担心万一某一天丢了工作，日子难维持下去。所以要趁天晴好打粮。对房子的兴趣是我天生俱来的，小的时候，我会把自己所有的零花钱用来买家里的装饰品，义务充公了。24岁的时候用我所有的积蓄（大概4万RMB）在北京的四环上买了一套房子，9年后卖了87.6万RMB。 在Michigan的时候也很关注房市，但发现无利可图：房价太高，很难有positive cash flow, 加上政府不鼓励投资，出租房需要License还有很多管理费。终于搬到HOUSTON, 周围的人却说：不要在德州买投资房，因为永远不升。 不过，兴趣使然， 我还是决定在Houston 小试房市。让数据来说话：
9月23 日， 第一栋房子close. Pay cash $65,000. 装修检查花掉大概1000刀。10月25日， 顺利租出899刀 每月。 作一个简单算术：年收入9900（假设空一个月）。除去2100税， 700保险，500 HOA。 还剩6600。每年将近10% 回报率。 好过CD和股票，风险几乎为0。加上买的是Foreclosure， 日后还有一些升值空间（高峰时这个房子买到10万 以上）。现在话说回来，我真的很不建议 付cash. 因为当时很保守，第一栋投资房不想有太多债务。加上一个做房地产很成功的阿姨建议我们付cash, 她刚刚用cash 在Las Vegas买了3栋房子。想一想我们的情况不一样，她已经积累了30年，现在几百万的资产。她付Cash 是为了降低风险，等待房子将来升值。而我们刚刚开始积累，应该留着现金快速扩展地盘。 我现在在找home equity loan,但利率（8.25%）远远比Mortgage 利率(4.5%) 高。就像米大师说的一样，用别人的钱生钱。
10月16日，第二栋房子$68,000 close. 这回我们学聪明了，找citi bank 贷了10年款，30% down payment, fixed interest 4.5%. 每个月的mortgage +税+保险 大概750刀， 很有信心租到950。Positive cash flow.
昨天又交了又有一个offer 被银行接受，估计感恩节前能close.
现在想分享一下体会和感想：
1. Teamwork is a key. 读MBA 的时候，天天都说的一句话。现在发现很应用 于买房过程。买房子最大的收获是提起了老公的兴趣， 原来买房子都是我一头热， 现在老公算了投资回报后，兴趣大增，一天内读完了米大师和 jy101所有的帖子。他说他现在天天琢磨房子的事。现在我们有了非常好的分工。我负责找房子，申请贷款，打广告。他负责inspection, 找保险， 修房子，筛选房客，签合同。当我们有时觉得frustrated时候，可以相互鼓励。
2. 先节流，在开源。 Foreclosure的房子多多少少都有毛病， 很多要学会自己修理。要是请一个contractor, 动不动就要你一个几千块。 经常跑homedepot, 勤学勤问。 一开始，干得会慢一些。 我刷的墙，换得纱窗，老公清理的后院，自己种的树。我们基本上所有周末的时间都花在修房子上了。我想我们至少省了2，3千块。其实想一想解放前地主并没有那么坏，他们大多数都是很勤劳而且节俭，是理财的精英。想一想周扒皮半夜鸡叫的故事，他也是管理员工的一个策略。他毕竟起的比他的雇工更早。
3. 建议买全新的appliance. 我们花了210元买了一个冰箱，还不work. 打算去买个新的个房客。 想一想appliance 是增加整个房子的value. 一用可以用10年，一次花个1，2千块，可以用上10年。虽然craiglist能买到便宜的，但你知道能用多久， 而且请人搬运还很费事。而且安装也是个问题。
4. 不要太贪心。 要知道见好就收，不要占尽所有便宜。我是今年5月份买的北京房子，买后北京房价大涨，妈妈说要是多等两个月，房子就可以买到100万。但我一点都不后悔，毕竟我当初只投入了5万，收回80多万 我就很满意了。在同一小区，相同的户型可租到950， 但我只租899，一个星期内就租出去了。我等多一个月会少收900块。但我降了50元，我一年才少收600块。
5. See a big picture. 我在研究小区最近2年的销售记录的时候，发现有人用了55000买到类似的户型的房子，心里着实不爽。 但想一想， 这个区大部分人花了超过10万买的房子。虽然有一两个人比我占了更多的便宜。但10年后看来，就不在乎这几千块了。
6. 尽量找LIST AGENT作dual agent. 现在聪明的investor 比你想象的多得多。一个好deal 出来，会受到好几个offer. 如何bid offer 但有不overpay. List Agent是关键。 不是所有list agent 都愿意做dual agent, 记住他自能做一个dual agent. 你必须是第一个打电话请他做dual agent 的人。 我们第一栋房子的agent 是个黑人。他直接告诉我们最高的offer 是64，900，我们match这个offer, 用cash 直接拿到。 第二个没有告诉我们别人的报价，让我们加2000， 付30%首付。后来发现别人给了68，000，只是首付10%。 第三个先让我们给全价，后来加到74000，交offer那天让我们有加了2000， 顺利拿下。你也许会说万一agent搞什么猫腻怎么办，在这里我选择相信他们。而且你要对这个区比较了解，有一个顶限。一句话，要自己做market analysis. 自己判断价格。 Agent 只是帮你抢到offer。
7. 痛并快乐着。做什么都不是一帆风顺的， 我们在租房时经历了两次NO SHOW。前后浪费2个小时，而且生了一肚子气。但终于还把房子租出去了。买了个旧冰箱，辛辛苦苦拉到家，发现是个坏的。真是郁闷。但顺境的时候学会感恩，逆境的时候学会磨练个性。
8. Be nice to everyone. 要有一颗感恩的心对待所有的人。我们拿完自己房子的贷款后， 我写了一封thank note 给citi bank 的loan officer。 在我们申请第二个贷款时，她给我们非常好的利率，而且closing cost很少。 我们请了第二个agent吃了个饭，她分享很多很好的房地产信息。我们成为了朋友。在交钥匙前，我先生把房间打扫的很干净，而且还换了新的空调过滤网。他让我准备了一盆漂亮的植物和welcome home 卡片。美国大兵（我的房客）很感动，送给老公一个军用书包。非要和我们签俩年合同。他搬进两天后，老公还打去问候电话，问有没有问题。和房客处好关系很重要。他们能帮你保护好你的property. 而且还可以做到customer retention。
9. 多到文学城查帖子。那么多大师将他们的心血经历写出来，都是做房东的血泪史。而且坛子里那么多的热心人。让人感觉很温暖。
10. 最后分享Mother Teresa的话，我打印出来贴在办公室墙上：
People are often unreasonable, illogical, and self-centered; forgive them anyway.
If you are kind, people may accuse you of selfish, ulterior motives, be kind anyway.
If you are successful, you will win some false friends and some true enemies, succeed anyway.
If you are honest and frank, people may cheat on you. Be honest and frank anyway.
What you spend years building, someone could destroy overnight; build anyway.
If you find serenity and happiness, they may be jealous; be happy anyway.
The good you do today, people will often forget tomorrow; do good anyway.
Give the world the best you have, and it may never be enough; give the world the best you've got anyway.
You see, in the final analysis, it is between you and God; it was never between you and them anyway.