我为什么卖掉了唯一一个出租房

2002年8月在Houston西南地区Sugar Land花240K购的全新第一套自住房，3050尺，两层，一楼客厅及过道是地板，4B/3.5B，超大后院无后院邻居。自住了7年，在2009年12月，因工作变动，打算出售或出租这套房子。

 

花了6千块钱对房子做了重新粉刷，换了地毯。当时中介标售价255K，租金2300/月。

 

房子挂牌上市四个月内，仅仅收到一个买房offer 200K。收到一个租客租房申请但要在当年5月底搬进。

 

房子挂牌了十二个月后到2010年12月中旬以月租金2150租出。

 

还算是比较幸运，连租了10年，直到2020年12月租客自购住房搬出。10年期间没有涨房租。租客也是非常优秀，除了正常的空调维修换新和一些维修维护开销，租客把房子保持的非常好。租客搬出时，没有扣租客一分钱deposit。我又花了一万多块钱把房子全部重新粉刷，换了新地毯。通过中介挂牌出租，空置三个半月，2021年3月底以2250/月租租出一年。2022年2月租客自购住房。又花了3000多块钱维修了房子，同时通过保险换了全新房顶。

 

2022年1月挂牌招租，租金从2650开始每个星期降价50直到4月份的2150，一直收不到信用记录600分以上的申请。这个时候zillow估价房价420K，于是上市出售，标430K。一个星期收到三个offer，最高460K，最后在2022年5月给买家6K credit后以454K卖出。

 

当时计算了一下，如果出租，按2150计算，租金2150X12=25800，每租出12个月，空置3个月，property tax 8500×1.25=10500（15个月），hoa 1300，中介费2150，基本维修维护2150。

每十五个月净租金收入2150×12-10500-1300-2150-2150=9700

 

月净现金流9700÷15=650/月，年度净现金流650X12=7800/年。

 

房子售价454K，出租年回报率是7800÷454000=1.8 %

 

而2022年SPY年度分红接近1.6%

 

哦，还忘记说3000多块钱的房子保险了。15个月净租金6000左右，一个月4百，年回报率1%