谢谢朽爷和Milaspring的分享。我也聊聊我的理解。

首先声明，咱也是投资小白，什么也不懂。觉得您的投资环境与我这边有些类似，就随便聊聊，或许能够有所帮助。

坐标慕尼黑，双职工，自住房无房贷。2017年到2020年间陆陆续续用零首付买了几个投资房，10年定期，房贷利率1%左右。刚开始每个房子负现金流600欧，在去年和今年租金调整后负现金流500欧。

零首付买房主要是因为当时有投资的冲动，但手头没有足够的现金，不是为了最求最高的杠杆。每年除了攒买新投资房的首付，同时最大幅度地追加已有投资房的本金，现在整体投资房已有20%的本金。

这两年我们都经历了什么？

2020年疫情开始后，我太太的公司关闭，大概花了一年的时间才重新找到新工作。
2021年底，一个租客失业，连续两个月没付房租。
2022年俄乌战争爆发，德国陷入能源危机，通胀飙升。
今年（2023年）以来德国各大公司宣布裁人，我的公司也不例外。

只有在生活和投资环境恶化的时候，才明白朽爷说的现金流的重要性，意识到现金流的管理是降低投资房风险的核心。

我当时对风险的认识是仅仅局限在续贷利率的风险和个人收入方面的风险。所以，当时我们研究了锁定续贷利率的方法，在每个房子上加了一种类似于住房公积金的合同，在十年固定到期后可以固定低于1.5%的低息贷款，在大概20年内没有房贷利率的风险。同时，我们给双方补充了人寿保险和失去工作能力保险。

现在重新再来的话，如果能够再耐心一点，在积累到足够的首付后再买有正现金流的投资房，风险会少得很多。可是，人生没有那么多如果，投资也是。我们能做的是把这副牌打好，不管这幅牌是命运给的还是自己选择的。

我不知道您家庭的具体情况和BC的市场，无法提供具体的办法和建议，就说说我对负现金流的看法。

投资前几年对负现金流的认识不深刻，觉得负现金流就是定存，反正现金存银行没有什么利息（0.01%），还不如存进房子。

现在我的理解是，负现金流就是首付不足，是风险，应该尽量避免。用穷爸爸和富爸爸的作者的定义，负现金流的资产会把现金从我们的口袋掏出，那么负现金流的投资房其实就是负资产，是我们要避免的。负资产的危害在于，不管这个资产里的名义增值有多大，它会一直是我们财务上的负担和风险，直到它开始产生正现金流。

负资产的风险有多大，取决于我的风险承受能力。如果我未来其他的收入充沛，稳定，能够让我坚持到它成为有正现金流的资产，那么，我承受的负现金流就是值得的。换一句话说，我的负现金流也是我的投资，是首付的分期付款。

对我来说，我的其他收入大部分是工资收入，这是主动收入，充沛但不稳定。这几年的经历其实提醒了我，未来是充满不确定的。所以，为降低风险，我会用最短的时间把我的负现金流转化为正现金流。这也是我现在的做法，集中精力把首付补足。

另外，根据个人情况，必须拥有足够的现金储备。现金储备的最大好处是让我们这样的投资小白能够维持好的心态，从容面对各种没想到的问题，不会因为压力太大而犯不可弥补错误。

我们这里也有租控。我对租控是理解的，毕竟租房市场关系到民生，地主和租客都需要得到合理的保护。房租是普通家庭最大的固定支出，租客没得选。在当前的高通膨时代，大部分家庭的工资收入增长是不可能弥补实际购买力的下降。而房价是可以抵抗通膨的，加上适当的杠杆，可以说，地主的相对财富会在上升。整个社会的贫富差距会加大。

我觉得，作为地主，在合理合法的前提下，可以理直气壮地调整租金，不必投入太多的感情。如果租客有特殊的情况，可以商量，和为贵，大家都不容易。

在我们所在的大都会城市投资出租房，长期来说，主要的收益是资产升值，不是租金的增值。几个百分点的租金差异对我们投资的收益来说其实是微乎其微的，为此绞尽脑汁，甚至生气，确实是有点小题大作，容易生出不必要的幺蛾子，得不偿失。

像我们这样的小白，最好认几个在当地有经验的老地主当导师或加入当地的地主协会。我们这儿就有这样的地主协会，每年不到一百欧的会员费，可以定期收到最新的消息，同时提供各种咨询服务，帮地主解决各种问题。