利率，房价，股市，经济。。。几个值得思考的问题--兼回上文网友回复

出门度假回来帖子找不到了，就再开个贴闲聊几句

先回复：

1，我最近买的房子都不是正常市场价的房子，short sale, foreclosure或者需要TLC的房子，价格都低于市场价20-35%，我现金买来稍微整理一下或者大幅装修一下用来出租同时贷款或者HELOC。就算是8。5% 贷款现金流都在8%以上。今年初期和去年底这样买的房子都是做了HELOC， 利率都低于5%五年固定，当时觉得划算的很，想着五年后利率肯定跌，绝 没有想到利率会变成现在这个样子，如果预期到这个样子转30年固定了，当时也不过5点多。

2，现在利率大涨，HELOC的利率五年固定到了8%，贷款8.5%决定拿贷款因为不敢确定利率走向，感觉房贷利率会超过10%才可能下跌，而且在高位徘徊的时间可能超过自己的预期。而且一旦利率大幅下跌，我们说从10%跌到6%，房价跌多少？ 还能贷出多少？贷款的难度是多少？看吧，这就是人性的弱点，一旦超出自己的预知范围就会变为恐慌，我这也是恐慌的一种。 现在我60万买的房子花1-2万弄一下贷款60万出来，租金5500。即便是出现经济危机，租金受到大幅影响的可能性很低，我这里又不是大型的公司所在地或者工业区，不会出现人口的大幅流动。这是无本生意。

3，为什么不投资债券？重要事情说三遍，因为我还没有看到债市的底部，那么购买债券的两个渠道都不适合我。

债券市场有两种，一个是直接买债卷，但要拿到到期才会保证你的收益率，资金被绑定，我不喜欢。

另外就是买交易债卷，包括ETF像TLT等，这些资金灵活性可以保证但是收益不能保证，短期交易可能巨亏。

4，为什么不买股票？

或者说在过去的几个月抛售了不少股票，大幅减低了股市的持有资金，总体来说目前股市资金减仓了50%。保持资金观望，等自己确定了方向再进不迟。

5，为啥买房？

对美联储没有信心，感觉美联储会加息过度。中美高科技战没有信心，高科技的战争很难停息。对通胀没有信心，石油价格可能会逐步走高。利率如果保持在一个较高的范围内， 通胀也会保持在一个较高的范围内。感觉现在像70年代，利率和通胀交替下跌再上升。房价因为需求的存在和低利率贷款的基础造成了销售下跌和房价交替上升。但最终还是会有一个崩盘，就是那天崩而已，我自己认知不是现在或者最近几年。最近几年应该还是属于交替上升阶段，跌一下然后涨一下，就像去年底到今年，再跌一下再涨一下，最后跳不动了，利率也高的无法承受了，买家市场彻底锁死。

6，总结一句话：

股市指数跌了可以起来，个股就不一定，死了可能就活不了。房子跌了一定还会起来的，只要有现金流随便它涨跌不用在意。债市是可以死人的，看不清楚别参与。买国债当存CD可以，债市和买国债是不同的概念，切记。

现金存哪里？ 存到money market savings，利率比较高还可以随时支取。

另外，给下边关于HOLD的一个回帖：

债市过去的四十年是波浪上升，所以只要HOLD 住就可以最终赚钱，大不了HOLD 几年就回来了。

但现在就难说了，比如你2020年春买的TLT，160以上，现在跌到80了，你hold几年会回来？ 说不定十年都回不来。就像2000年买的QQQ 2015-2016才回来。房市只要有现金流，你每年还贷还赚钱，所以那年回来无所谓。

股市只HOLD不行，只有定投加HOLD才行，也就是说跌了有不断加码的能力。债市怕就怕这次像QQQ的2000年，2020TLT对2000 QQQ，现在大概相当于 qqq 2002, 2003第一个底，到2008上涨的不到2000下跌的50%然后QQQ 2009第二个底才真正开始上涨，直到2015，2016才涨回来，一个人有多少15年啊，只HOLD是没有希望的。看看TLT吧，不会只有一个底，就这一个底也还没有出现呢，你可能觉得现在是了，天知道。