现在买投资房， 全现金还是贷款?

最近看到一个不错的白玉房， 四十几万， 如果做30年贷款，7点多的利率， 房租应该是刚好把各种开销给管了（假设没有大的维修）。

队友觉得利率太高了， 有足够现金的情况下， 应该全款买， 1）以后利率将了， 再做CASH-OUT REFINANCE。 2）或是下买下个房子的时候， 直接把这个房子抵押给银行， 当下个房子的首付。

各位牛人能分享一下， 现在这个经济环境下，怎么个买法比较合适？

多谢！