投资房小白请教，房客拖着两个月房租不付，如何处理？

投资房小白去年买了一个新房出租，拉丁裔租客，之前合同说好一次性付13个月房租（含1个月押金）。交房时说因为要付搬家费，只给了11个月，剩下2个月过一个月交。因为头一回弄投资房没经验，看两口子（4个娃）不象是赖账之人，同意了。他们信用分不高（550）但收入高，远超3x房租。因为很久没出租出去，当时饥不择食同意了，何况他们一次性付了11个月房租。现在拖了一个月，期间说没问题会给，但始终不见实际行动。请教如何处理？先谢谢了！