求问，看上一处房子，但是有两问题不知道怎么解决，请大家帮忙出主意

看上一合法的三层，每层一家庭

顶楼有两个卧室没有通暖气。在美东地区是否合法，如果不合法，有什么办法？

第二层的住户是从2008年就入住一直没有涨房租，是位老太太。现在最低的市场价房租是她支付的两倍。而且二楼的浴室有些漏水的问题。如果我不想留这个房客，是否可以在签约的第一天以修理一二两层的理由让她走？是否要直接请律师介入？

请大家指导欢迎多多发言。谢谢！