也说几句众筹

我对众筹是保持中立态度的。我的朋友里有参见过众筹的，老美的和华人操盘的都有，有赚的也有亏的。先说一下我参加过的几次众筹的宣传大会。众筹的项目一般是 value add 的商业地产或者是地产开发，因为这两者都需要大量的资金投入。

第一次参加是好几年前。一个微信群的群主在各大华人地产微信群发了一个商业地产知识讲座的通知，我因为自己也有商业地产投资，以为这是一次学习的机会，所以就去参加了。这个活动表面上看确实是知识讲座，因为活动中没有提到为了某个具体项目筹资。后来主办者又举办了多次类似的活动。参加讲座的有些人后来主动和主办人联系，成为了他众筹项目的投资人。这其实是一种间接吸引投资人的办法。我至今还记得主办人在讲座中反复提到一点：”大家都以为商业地产风险高，可是我不觉得“，他的合伙人还说他们把住宅卖了全部换成商业地产。我因为自己投资过商业地产和住宅，深知商业地产的高风险，所以对他们的说法不苟同。

第二次参加的就是经常被投坛议论的那位很高调的操盘者，她也是通过微信来宣传。她的那次宣传会是直接为了一个地产项目筹资。我记得她介绍了过去的几个成功的项目，然后总结了一句：”我的回报率超过了巴菲特“。

后来还参加过几次地产开发商的筹资宣传会，有西雅图的和湾区的大型公寓开发项目，还有只做 entitlement 的项目，有华人的和老美的开发商。这些宣传会有一个共同之处就是只宣传回报率，但是不主动告诉投资人风险在哪里，除非投资人主动提问。其实，地产开发的风险是很高的，而开发商向投资人筹资比向银行借贷的风险要小很多。我后来曾经对湾区的开发项目感兴趣，联系了负责该项目的老美开发商，在我和他电话和email联系之后，我自己又做了尽职调查，最后发现他的集资行为类似 Ponzi scheme，但是这些信息他却没有在宣传会上说清楚。

最近的一次是2018年，也是一个人通过微信联系我去参加一次开发商集资项目介绍会。这个人负责为开发商寻找投资人，以管理资金的名义收取手续费，可以说是旱涝保收，难怪他会主动找我私聊。

众筹项目的操盘人至关重要，投资人在做出决定之前必须了解他们的人品，专业知识，经验和过去的投资记录。投资人不能轻易相信众筹操盘人自己提供的信息和 track record，要自己去核实，但是，要获得这些信息并不容易，因为这些信息往往都不是公开的，也有可能他们自称的收益率没有经过会计师事务所的审计。

我参加过几次独立屋翻新的集资项目，是朋友介绍的，这些项目都是周期在半年左右。那家公司做了十几年，投资人众多，口碑还可以。我每次只投很少的钱，少则2万，最多也只有5万。他们保证5%回报率，然后在5%的基础上再把收益的一半分给投资人，几乎每次在项目完成之后投资人收到的回报都在10% 左右。我投了好几次，虽然每次都连本带利收回了投资，但是我渐渐发现其中还是有猫腻，具体是什么猫腻就不说了。所以，在最后的两个项目完成之后，我就不打算再投了，也不会介绍给朋友去投。这是我参加过的唯一的一个公司的众筹活动。众筹最大的隐患是信息不透明，没有监管，因此投资人的利益没有保障。虽然从理论上说众筹负责人靠他们的信誉取得投资人的信任，但是人性有时经不起考验，信息不透明和缺乏监管也为暗箱操作提供了条件。

我相信过去十几年有很多回报率不错的地产众筹项目，也有可能个别人的收益超过巴菲特。投资永远是回报和风险的平衡。一个地产众筹项目也许会带来三位数百分比的收益，也有可能让投资人血本无归，但是，投资 SPY，或者投资苹果， 微软这些极其稳健的公司绝不会出现血本无归的情况。巴菲特之所以成为最伟大的投资大师正是因为他以最可控的风险取得了长期的两倍于 SPY的收益率。