虽在异乡非异客 且把他乡作故乡 上

来源: 于 2022-09-02 12:22:15 [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次

原系列写于2016年1月，几年来房价房租上涨迅猛，重新编写。

南加州是一个你一住下就不想离开的地方。话虽这么说，但是七，八个大县(或郡)county，两三百个城市，两千四百多万人口良莠不齐，鱼目混珠，有些地方非但不适合居住，闲极无聊之时，无事生非之日，懵懵懂懂误入烂区，会摊上无妄之灾，所以良禽要择木而栖。

总的来说，内陆圣伯，河边，帝国三县地广人稀，房价相对沿海的范杜拉县，洛县，橙县和圣迭戈县要便宜，气候也差很多，夏天炎热天气持续时间较长。还有一个不得不提的是大地震带，san andreas fault南北通透，对许多人来说是挥之不去的阴霾。橙县尔湾以南，含尔湾大部分地区，脱离了地震带，不需要买地震保险。多数华人，不仅仅是华人，各族裔的人更喜欢沿海几县。沿海三大县，Los Angeles，Orange，San Diego，橙县，圣迭戈县人口超过三百万，全国超过三百万人口大县有六个，南加州占三，其中洛县超过一千万，是全国最大县。三县里橙县面积最小，人口密集，和洛县，圣迭戈县相比较居住和投资环境，橙县却胜出一筹，当然，平均房价也贵。南加地震问题以前写过，不再赘述。

知之为知之，不知为不知。洛县和圣迭戈县以及其他地区，不敢信口开河，让知之者来说，我可以简单说说橙县的情况。

橙县，目前三百二十万人口，三十几个城市，位于洛县和圣迭戈县之间，首个迪斯尼乐园所在地，二战期间运送过大量兵员的大型邮轮玛丽皇后号，永久停靠在北边洛县长滩港Long Beach。橙县人均生活水平高，是加州除旧金山外第二个负担不起住房的County，(也许有误，多年前数据)。整个县里，除个别城市墨裔比较集中，没有一处是黑人聚居区，不像洛杉矶县有几个城市是以黑人墨裔为主，达90%。橙县较差的几个市，比如Santa Ana，Stanton等，有人说Santa ana是Jose 满街跑，即便如此，官方统计，墨裔人口占一半，(估计不止，非法移民没计算)。

橙县分北，中，南三大块。北部临近洛县，城市开发较早，旧房多，房子比南部便宜，离洛县中国人集中地方以及西来寺近。有事没事的就喜欢在国人圈子里混的，或者割舍不下那边的华人社团，狐朋狗党，可以选住这里，Anaheim 是较大的一个城市，周边几个城市属于穷白区。

中部是橙县重心，著名的商业购物中心South Coast Plaza在这里。最富贵的城市是Newport Beach，华人的新宠儿尔湾市Irvine紧邻。中部的族裔比较杂，越裔区有Westminster，韩裔区是Garden Grove ，还有上面提到的墨裔区。
南部城市的白人比例大，橙县有几个城市的白人比例超过百分之九十。

下面粗线条的解释一下选择方向，至于细到某个社区，那太费周章了，而且那是地产经纪的事情，能不能找到个懂行，敬业的经纪要看你的造化。

1，超级富豪的需求。不想细说，几笔带过，但毕竟有这样的市场。我以前写过南加州有两个金字塔，其中一个塔尖就在Newport Beach ，有的高档社区里的一块房基地就两三百万，真正的富豪喜欢自己盖房折腾。

2，抛开北部，中南部有许多城市，新社区，全是新房，房子越盖越好，可以说是满城尽带黄金甲，这样的地方住着神清气爽，心旷神怡。有新房情结的，Irvine and Ladera Ranch这两个地方可以施展拳脚。Ladera Ranch偏南一点，白人比例高。尔湾可以说是名声在外，地理位置极佳，全美顶尖的高中在此，学区学校就没差的，也是全美最安全的城市之一，而且是连续十几年上榜。全市找不出哪怕是一条街，一个角落的差区。即便是最安全城市，仍有些社区加倍安全，不但有gate还有guard。有些人有这个要求，我自己就是，因为常旅行，把门一锁，放心走人。

尔湾适合中产阶级居住，因为是新的规划社区，有mello-roos，就是所谓的社区开发费，加到地税里，总共相当于房价的百分之一点八到一点九，包括加州地税百分之一。社区开发费一般25年，随着房价升值，所占比例会减少。周边的城市Lake Forest地税加上苛捐杂税是1.1%不到，尔湾的平均房价明显高过周边城市，所以买房，特别是买新房用来出租属于用茉莉花喂牲口，不划算。

有的人不在乎房租，图的是房价上涨也未尝不可，尔湾的房价虽然已经很高，仍有上涨空间，这是供求关系。另外尔湾的房子抗跌性强，08年房市崩盘，周边一片愁云惨雾，而尔湾有的社区岿然不动。尔湾的商业也很发达，周边Costco就有三家，spectrum商业中心的兴起，和Newport Beach 的Fashion Island 以及South Coast Plaza 并驾齐驱。以往橙县华人想要吃高档中餐要往洛县跑，现在不必了，多家高档的中餐馆在尔湾开张，且门庭若市。想烧钱吗？有将近一万块钱一桌的，要不您来看房时请我一桌?加小费，酒水一万可打不住。玩笑了，咱不好桌面上的事，所以回国发展根本没咱们的戏。子曰，君子远离厨，咱是小人，也就每天围着炉台转悠。

相同尺寸一百万的房子，在尔湾周边可以便宜一，二十万买到，这些城市都不错，只是总体来说房子旧点。尔湾市1971年才建市，先有的尔湾大学才有的尔湾市。尔湾市的规划特别好，居民区就是居民区，尤其是新建社区，绝对不会在居民区的什么地方冒出来一个餐厅或商铺。所以，周边城市和尔湾相比较就显得有点杂乱无章。尔湾市的新建社区，对新房的居民也有很多要求，比如门前必须种两颗树，不能是果树，果树只能在后院，房子不能随便加建等等。

一般来说，有八十万到一百万之间都可以在橙县找到合适的独立屋，有一百五十万就更好办了，完全可以财大气粗抢新娘，腰缠万贯坐东床。五十万以下就要考虑共度屋condo，对于计划退休者来说应该是好的选择。五十万以下的condo虽然有，应该做为投资更好些，自住房标准要高些，价钱贵点。我们对于自住房不追求太大，要容易打理，安全性好，便于出门旅行。凡是造访过南加州的，对交通拥堵颇有微词，特别是早晚高峰期，橙县的情况好一点，县政府曾经打出一条橙县所有freeway都有carpool的广告。

尔湾这个市位于橙县中心，几条高速穿过，离洛杉矶国际机场一小时路程，离拉斯维加斯开车四小时。有一个中型机场John Wayne airport往东南西北的纽约，休士顿，夏威夷，西雅图都有直飞，很方便。洛杉矶国际机场给人的感觉是乱烘烘你方唱罢我登场，急扯白脸如丧家之犬，匆匆忙忙恰似赶丧。而约翰 韦恩机场则是人在旅途，悠然自得，从容不迫，心情舒畅。

尔湾目前的状况不光是中国人蜂拥而至，各族裔的人都趋之若鹜，不包括墨裔和非洲裔，因为房价贵。所谓的贵要看和谁比，和湾区稀尔斯堡比根本就是马尾巴穿豆腐，提不起来。有些带安全警卫的社区，规划之好，一下就能俘获购房者的芳心。难道尔湾成了琼花碧草，人间天堂不成?非也！尔湾其实就是一个总体规划十分完善的城市，没有任何特色。不夹杂个人成见，实事求是的讲，白人比例越来越低的话，区不可能越来越好，虽然很多人是携巨款来买房，有钱人多的地方，周边地区不会差哪去，但是人的素质不是用钱来衡量的，不是一天两天练就出来的。在公共场合，国人的一些坏毛病，比如不守规矩，大声喧哗，颐指气使开始显现出来。如果你对吃中餐没有严重依赖，想讨个更清净的地方，怎么办？

 

 

 


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