现金流，不难做到，也是双刃剑

现金流=

1）+房租

2） -房贷

3） -保险

4）-地产税

5）-修理

6）-空置

7）-请PM的钱

8）-HOA fee

其中的5), 6), 7)是可变量，自己可以控制降低成本的部分，例如可以自己修理降低成本，可以日夜周末都加班修理减少空置期，可以自己管理不需要PM。

其它的3) 4) 8), 基本是固定成本，很难降低。

最大的可变量是2），贷款10年，15年，30年，可以马上改变现金流状态。例如10年现金流是负的，改成30年，一下子现金流就爆棚舒服了。

但是，这个现金流的成本巨大，30年的利率高于15年，总共利息累计是很吓人的，第一个10年几乎大部分都是付利息。在房价增值很大的地区，这不是一个问题，增值足以给你带来丰厚的回报，equity小也没关系。

但是在房价稳定，也就是说涨幅很小的地区，equity 增长的速度是很慢的，只能慢慢的靠时间积累。30年什么概念？如果你30岁开始投资，那就是要等到退休年龄才能靠30年房租换取这个debt free的房子。

如果你40、50岁才开始，那么30年贷款之后，一些人可能根本等不到那天了，只能留给后人了。即使在现在房价很高的时候，我们经常能够买到私下的便宜房子，就是这样来的，业主去极乐世界，孩子们对出租房没有兴趣，急着拿现金，我们三天付给他们全部现金，不用等贷款。。。看过无数的惨痛教训，业主辛苦几十年的出租房，到了孩子手里全部贱卖。。。小地主留出租房给孩子大概率是亏定了。ABC孩子们对几十个出租房这种事情，大部分孩子没有兴趣，最后就是因为经验不足，贱卖。这是有一些地产积累的小地主们不得不面对的问题，很多华人小地主都是人到中年了。我自己准备到60岁时候全部卖出，只留两个度假区的房子给孩子们自用。人到60，旦夕祸福，早早做准备，免得几十年的辛苦被孩子们糟蹋，让新的小地主占便宜。LOL。我不太理解一些人想留着一堆出租房养老的思路。

跑题了。

回到正题。当然，你可能不到30年就卖了，但是道理是相同的。

现金流，在慢增值的地区，是个双刃剑。贷款期长短，决定了一切。

比较好的方式是，有其它生意的现金流，投入房市，15年贷款，降低利息成本，不依赖房租的现金流，迅速积累equity，也就是你的净资产。

我说的这是民宅小地主，大规模商业贷款的大地主考虑的角度跟我说的这个概念是不同的。大规模的地主，商业贷款，以扩张为主，杠杆越大越好。坛子里似乎民宅小地主占多数，小地主基本都在做独立房和townhouse condo 这类的，即使有几十个房，也还是小地主经营模式和思路，能做到温饱和富裕，但是做不到大地主的财富级别。大地主做千门公寓，才算真正的上量了，开始真正的商业运作。

这里不讨论非居住地产投资，例如storage, 餐馆楼。