空气中印钱之我见，兼答南沙老大的问题。

房地产投资怎么做，大家都是知道的，无外就房租，延税，增值，承传。

房价上涨，这是自然增值，是市场，不可控的，但是想在空气中印钱，也就是要主动增值 value add or B4R，这个是可控的，这个也是我喜欢做的。

我一般都是focus on deals between 1 to 3 million, value add, polish operation, 然后坑国家走agency loan, 目标是每年能做5个，每个第一年能够带来1米的增值。

回到南沙老大的问题， 他问到买入时候closing, 我一般都是cash closing, 也有一部分会先走小银行，recourse loan, ，1_2,年后才走agency loan.

closing 先走小银行，好处是1, 快, 2, 年分短，no or very low prepayment penalties.

agency loans, 一般是7年， 10年，还有我见过的有15年，这样时间越长，yield maintenance penalties 越高, 这个对以后买卖或者重贷都有压力。