谈谈众筹

众筹有好多种。

一种是有人拿了你的钱去投房地产，具体投哪个你没权利管，挣了给你一部分，亏了你兜着。这种做法非常危险，因为拿钱的人可以用各种办法向自己兜里捞钱，而你却在傻傻的等着分钱。如果投资亏了，拿钱的人估计要脚底抹油，溜之。

还有一种是你自己决定投资哪个房子和投资多少，你的名字在这个房子的产权上。这个里面还分好几类。第一类是senior loan，跟咱们平常从银行做的mortgage是一样的。这种贷款的额度在房子的70%左右。你每月拿利息，本金在房子卖掉或者12个月内还给你。如果12月到了还没有还掉，要么申请延期，要么重新贷款，要么进入法拍。房子卖了多少钱，贷款人挣了多少钱都跟你没关系。我比较喜欢这种，因为比较安全。贷款人也不用想办法坑我。第二类是preferred equity，你每月收到一点利息，但没有senior loan利息高。等房子卖的时候，如果挣钱了，你会分到一部分收益。如果卖的好，你的总回报会高于senior loan。 但是preferred equity一般是房子价值的70%到90%那部分，优先权低于senior loan, 所以一旦房子的卖价低于早期估值，你的本金就可能受损。第三类是equity，是房子价值的90%-95%那部分。平时没有利息收入，只能等房子卖的时候分钱。如果房子卖的比预计还好，比如今年房子涨了20%，那你本金的收益可能是几倍。但其中的风险也是太高。这个是优先权最低的。一有风吹草动，你的本金就没了。所以这种投资一般是用在大型的apartment上。

我前几年投众筹是因为觉得股市已经到头，投资房子危险小一些，所以拿出一部分股票的钱做众筹，算是分散风险。但几年过去，还没有股市回报好，所以也不知做的对不对。但我想这里有人可能会有同样的想法，不愿在高点进股市，也不愿自己去搞房子，那么众筹可能是一种办法。但投以前自己要对那个要投的房子要做好研究，比如周围房子的价格，自然灾害的频率，是否是Judicial State等等。