租售比是不是不应该被看作投资房的一个指标？

比如一个20万的房子，首付4万， 0现金流， 净租售比（除掉每年花费）只有3%。 这样看来不如投入指数基金。

但是房子有杠杆。 也就是首付4万， 每年赚的钱其实是还得贷款的钱（假如0现金流）， 20年后贷款还清。 假设房价不变， 多出来的16万除以本金4万再除以20年， 是4万在20年的每年收益率， 那达到了平均每年20%的收益啊！！！这可是指数基金不能比的。

这也就是说租售比再低， 也是值得投资房子的？ 可是这个结论明显和大地主门主张的租售比应该在某个值以上才值得投资房子的建议相反。 我这里计算有啥错误吗？ 唯一我能看到的是投资指数基金有复利， 但是指数基金并不能每年保证稳定收益啊， 二者可以相抵消。