【晚约】2020总结：毛豆成熟，自我复制抄作业

我是一直反复唠叨投房“毛豆”（model)，很多人会纳闷，民居投房无非简单划分：白玉-蓝领-白菜，赚的不是现金流，就是赚增值，或者双管齐下，还有什么其他的奥妙吗？

当然有！我们也是苦难长征，历经10年摸爬滚打，忍住了各种寂寞与孤独。也就是最近这3年，总算有了量变到质变的优势效应。我们的毛豆成熟了，可以实现自我复制与抄作业了。

1）我们选择的小白玉投房地点是离开自住房10分钟内车程，方便及时管理，特别是招租、翻房客的时候可以实现科学统筹安排，尽量节约时间和精力；（我曾经写过如何在2周内MAX招租10套房的经验）

2）我们大多选择15年以内的中高端TH，好学区，8分以上，社区配套与管理完善。我们不选择SFH，一）房价过高，二）经营管理有难度；三）不是我们目标客户的首选。我们的目标房客基本上都是月收入1万以上的白领家庭，以月租的4X为财务要求标准。

3）我们也实现了白玉房的租售比超过1%的第一个小目标，TH月租金平均集中在2400-2500左右，平均房价在22万左右，基本上是目前市价的7-8折吧，对抗未来危机也有了一定的护城河与安全边际。

4）我们扎堆于2个TH社区为主，A社区总共有650套TH，BASE太庞大，很难控盘，只能在统一翻房客的时候，尽量以3-4套房作为一个T队统一招租时候，抢占市场招租定价权；B社区不足100套TH，实现了大概率控盘。

5）今年意外做了一些6个月的短租，因为这类房客要建房，一般需要6个月的过渡期，市场又严重紧缺，我们提租了每月约20%，最便宜的月租2400（12个月长租价大概2000/月），最高的月租到了2950（长租价2400），算是抓准了一个市场的大肥缺，把低潮期的10月11月通过这个方式快速找到高质量的房客，并且顺利实现了0空置；

6）今年，我们给房客买自住房占了全部房客总数的35%。连续第3年完成了500万的交易额度。去年完成了600多万吧。今后的目标是每年可以稳定增长100万交易额度。

7）今年投资房方面的自购和金主所购很少，差不多也就100多万吧，没有大买特买，比最高购房量的前年少了一半吧。今年主要精力是把手里的房子都Refi了，乘着历史超低RATE记录，从5%降到接近3%，把每个月的CASH FLOW都攒出来，变相挣点小钱吧。

8）明年还是涨势风口，打算把2栋单身公寓10000多尺的，尽快装满。目前还有不足10%空置。他们俩的经营管理实在太耗费时间与精力，虽然CASH FLOW很好，但毕竟不是我们的主力毛豆，需要尽快套现，所幸，如果6%CAP，价格已经翻倍有余。如果1031+用足75%-80%商贷杠杆，完美理想是可以另外购买20套中高端TH，加上自有资金，大概可以提升到MAX 30套吧。如此一来，我们未来每年的（自购+他购）买房总交易额年冲1000万就不再是白日梦了。

9）我们未来的模式是通过筑巢引凤，双向引入，不仅是高质量的房客变成自住买家，更有可能引入经纪代理人。当然，买家团队中的金主与高净值的投资客也是要重点发展的摇钱树，不能或缺。我们需要再奋战几年，5年后可能退居管理为主。

10）这个毛豆最后完美的套现模式，将是找一个大号金主/财团，全部打包出售的套餐将是：1)全部房价+2)broker business（每年40-50万的收益目标）+3)PM business（每年10万的收益目标） 三合一的卖价。当然，要实现这个完美套餐，我们的初级目标是要先做到100套中高端TH起步吧。

做投房，毛豆+布局是非常重要的，因为，一是优秀的合适自己的毛豆，本身就有攻守兼备的风控优势，二是有毛豆，你才有真爱与专攻力；三是避免你朝三暮四，三心二意，难有长心。

以上是为我们的2020年投房总结。个人观点，谢谢关注！大家节日快乐，新年吉祥！