请问cash out or HELOC?

自住房，贷款全付了。想再买一个房子自主，（或许会出租现在的房子，不过是好区的房子，年代比较久，不知道好不好出租）。想从现在的房子里拿些钱出来，买新房时可以offer首付比率大些（50% ）。这种情况是cash out 还是HELOC 好些？

HELOC 会对下一个贷款有什么影响？买的房子应该和收入比是合理的。

多谢多谢 土鸡节快乐。