选择Reits 就是选租客

Reits 主要分两种，一种是实体物业（Equity），一种是借钱 （mortgage). 我只关注了前一种。

Equity Reits 做的事情就是这个论坛里大多数人都在做的事情：买物业，管理物业，收租。所以他们没什么神秘的，大家用common sense 来理解和挑选就是了。越了解，越有持有信心，就不会东摇西摆，追涨杀跌。

Reits 基本是按照物业类型分类的：公寓，零售商业，数据中心，仓储，工业，特殊用途，等等，某一大类又分几个小类。附上一个list。

先举个例子，我曾见过的一个实例，两个大路边的紧邻物业For sale，一个租给品牌汽车厂商 ($400/sq)，一个是空的(100/sq), 差别就是这么大。

做过商业地产的人都知道，有时招租就是点石成金，无论物业如何漂亮，没有租客没有租金收入，那就是破砖烂瓦，烫手山芋（交地税保险，维护成本）。

不同的Reits 有不同的租客，租客的生意好坏不同，各个行业既有自己的生命周期，又受到宏观经济大环境的影响，最终所有因素都反应到Reits 的收益上，而在股市中，股价是未来若干年收益的预期，每年的收益高，股价自然也高。

所以选择Reits, 就是在自己能承受的风险水平，选择最大收益的品种。收益来自于两个方面

1）股价上涨（类比于实际地产价格上涨，Appreciation)

2) 每年分红 （类比于实际地产投资中的cash flow)

归根结底，Reits的收益取决于租客的生意好坏，物业就像一个盒子，里面装蛋糕就卖蛋糕的价钱，里面是窝窝头就卖窝窝头的价钱。

大部分Reits 给人感觉依靠分红，股价慢吞吞的，但是时代的发展，新事物的产生，落实到实体经济，总需要一个栖身之地，有人看到这样的机会，就会聚集资金，个性化建造设计物业去满足新需求。

下一集就说个10年涨10倍REITs.