REITS的投资标的是地产，但还是100%的股票。被股市绑架跟着跌。

我在10多年前上学的时候有幸管理学校为学生练手的一个REITS的真实的基金。赶上次贷危机。老师规定，必须一半都投了，不能空仓。不然就无法和市场的REITS指数做对比，看不出我们管理的是好还是不好。我们三个学生，也不怎么明白，胡乱投一通。结果和指数差不多，跌得乱七八糟。

每一个季度，基金的投资委员会（工作的校友）会让我们做PRESENTATION，汇报投了什么，回报怎样，为什么怎么投。后面是自由问答。我记得很清楚的一个问题，是校友问，你们的基金跌了50%，是不是代表REITS拥有的地产资产也跌了50%？我们回答：不是。因为第一：REITS的POSITION是EQUITY, 还要考虑50%的LEVERAGE。 第二：REITS受整个股市的影响，短时间内被超卖，无法体现资产的真实价值。而当时商业地产交易市场的真实情况是，银行除了做一些APARTMENTS的贷款之外，几乎不能提供什么商业地产的贷款。所以当时的市场交易，基本停止。有一些交易，都是DISTRESSED SALES。用现金。而REITS管理的这些地产，绝大部分都在正常运转，租金照收，也没有怎么裁员，只是不怎么招人了，不怎么收购新的地产，资金主要用来DELEVERAGE - 降低负债水平来降低风险。

所以，REITS就是股票。分红比一般的股票多了一些。这在低利率环境下会比其他股票表现好一些。但股灾一来，虽然所持的地产没事，但被股市绑架，跟着胡乱跌一齐。

管理基金真的是很好的学习机会。每个季度都去开NREITS的大会。还有机会和投资的REITS的大老板做ONE ON ONE MEETINGS。送孩子去这样的学校是很不错的投资。

后面的抄底时机，也只能跟着大市。