1031 问题

我有 3 个房， 1 个是自住房， 2 个 是投资房， 这 3 个房在不同的州。

自住房是亏钱的， 因为在高位买入。

1 个 投资房 赚了 200%， 另一个赚了 20%。

我想提前退休，搬到 赚了 20% 的 那个州， 但不知如何运用 1031， 请各位指正。

如果我卖了 赚了 200% 的那个房（只是度假房）， 在 我准备定居的州， 在180 天内买入新的投资房。

1031 的 卖出买进价格不同， 是仅包含本金， 还是指增值？还是 本金+增值？举例说， 我投了 10 万，房子现在是 30 万， 增值了 20 万， 按照 1031， 我需要 买进 21 万的房子， 还是 31 万的房子才能运用 1031？

另外， 如果买入有多个公寓的出租公寓楼， 是否可以算是 1031 ?