夏威夷房地产投资分析和展望之六：那个岛买房最好？

上文各岛基本情况比较后的问题：

瓦胡只有你是外州人士不准备自住的房子超过100万的才会有地税加倍，加倍后是0.9%依然低于很多州的地税。无论你买的是独立屋也好，是多单位也好都一个税率，但是大岛是独立屋之外的居民住所建筑，无论自住还是商用都是1。1%+。

其实说到房地产我觉得还有一个很重要的因素，那就是房地产保险，我没有个州的数据，各个公司也会有不同，但是有一个整体数据，全美平均房地产的保险费用是1200美元，夏威夷将近1000美元。但是全美房地产中位价格是不到26万，oahu是将近80万，换句话说夏威夷的家庭房屋保险比全美便宜三分之二还要多，这基本上和我自己的房子的情况是类似的。一个将近百万的房子，保险费约900美元，我之前在外州40万的房子要2000刀的保费一年。为什么夏威夷的保费低呢？因为自然灾害少。当然如果你在大岛，保险是不包括火山险的，这次火山爆发你房子被毁了，那没有保险。 如果你挨着海边想保海潮或者海啸等等，单独保，很贵。一般人也不保，因为这里唯一有记忆的海啸还是1929年。有些地段需要保险水灾，因为暴雨会淹，保险也会贵一些。

除了上篇文章中所罗列的各种因素之外，我自己也走遍了几个岛屿，我的观点是5个大岛中排除Molokai，除非你是非常喜欢原始的生活，是原始而不是乡村。人口太少虽然非常的美丽，买卖交易都不容易。

其次是考艾岛，有人叫可爱岛，确实可爱，去年80%的房地产交易是美国大陆人买的。我认为岛上的房地产不比oahu便宜，而且数量相对很少，只有oahu的交易量的10分之一，如果不是准备居住在哪里，我也放弃投资。

这样就剩下了Maui，Oahu和Big island三个岛。

Maui的房地产和Oahu的价格差异不大，Oahu的价格中位数是80万，Maui是70万，这还包括了Molokai等几个小岛，所以Maui本岛和Oahu价格类似。2018年Maui80的房地产交易是加拿大人购买的，很好玩是吧，似乎大家都商量好了似的，美国人去考艾岛买，加拿大人买Maui。

Maui是我最熟悉的地方之一，20多年来几乎每年都会在Maui住上半个月到一个月。也看着他一步步的改变和发展。旅游业是Oahu之后开发的最好的岛屿。20多年前全岛只有一家中餐馆（现在已经不在了）我每次都必须光顾。但是Maui也是生活指数最贵的岛，什么都贵。 旅游业是最大产业，在2009年的经济衰退中影响巨大，再有经济危机，它受到的影响可能还要大于2009年，因为当时蔗糖生产还是很大的一块，现在更加依靠旅游，农业还没有找到发展方向。

Maui除了加拿大人也是明星等最喜欢的购屋的岛屿。行业预期2019年Maui房地产可能会进入盘整，今年前三个月已经出现了销售数量下降和上市房屋增加的情况。Maui的房屋自给率比较低，出租市场不错，但是价格不高，40%以上的首付才会有正现金流。短租市场活跃，不过短租多数都是非法出租。

大岛去年火山爆发，毁灭了几千间房子，造成房价一度大涨25%，但是随后因为火山爆发灾难的风险性使得外地的买家却步，旅游也受到影响，房价开始回落，但全年依然上涨10%左右。夏威夷旅游局认为火山爆发的负面影响可能需要几年的时间才能恢复。

大岛农牧业和旅游是主要产业，咖啡，坚果，木瓜，荔枝等等瓜果销售全岛。在火山爆发前大岛是州政府准备重点打造的旅游岛屿。但实际投入很少，原因还是因为火山。大岛是活火山，很吸引人，但是随时都可能爆发，所以保险公司不接保，也没有公司和政府愿意更多的投入资金。 这也是Hilo发展不如Kona这边的原因。 

Hilo房价很便宜，大约比Kona 便宜一半.长期出租市场不大，所以准备买了房租做长租没有价格也没有市场，20-30多万的房子租费大概1000刀. 短租活跃。政府基本上是睁一只眼闭一只眼，PM一般按25-30%分成。到大岛的只有三分之一的人会在Hilo过夜。在食物链的底端。

Kona在食物链的中间，是大岛经济旅游的中心，也是最多的外地度假屋购买地。价格比Oahu大概便宜三分之一，但一个个社区大约一半都是外地人买的房子，长租也是一样不划算，50-60万的房子只能受到1700-1800的租费还不一定马上找到人租。我跑了大岛多次，跑遍了全岛，一个房子都要下单了还是撤了。短租和Hilo一样政府过去基本不管。PM收25-30%。 不过大岛和一般的地方不同的是，10-11月份房子非常抢手，租价高好出租，因为世界铁人三项锦标赛和赛艇运动员集训。

但是因为短租的人太多了，引起了社区的不满，所以报道说大岛，Maui和其它岛屿，包括Oahu整个夏威夷都开始进行更有效的立法管理。据说Maui目前最严。

Maui和大岛一年的房屋交易量大致相当，独栋单家庭大约年交易1000多户是瓦胡的四分之一，公寓和多家庭大概500-600单元是瓦胡的十分之一。更好玩的是大岛最大的外岛买家竟然是本州外岛的居民。我知道的一些夏威夷朋友都在大岛有度假屋。逢年过节就会过去住一段时间。

每个人的生活方式不同，喜欢的地方也不同。退休居住或者度假屋，我觉得自己喜欢的就是好的地方。大岛的面积是其它所有岛屿的总和，人口只有十几万，有独特的火山旅游资源，所以这20年是人口增长最快的一个岛。长期来看应该是很有潜力的。 

最后Oahu，人口约百万，全岛70%的就业是政府相关产业，30%的旅游业，全部房地产交易数量超过1万单，平均每个月都有1000多个房地产交易成交。是最为活跃的房地产市场之一。

全美的房屋自有率是70%，Oahu是54%，另外美军海陆空三军在夏威夷大约有4万多军人不包括家庭和孩子。这些人基本是每2-4年就会轮换一次， 夏威夷虽然没有大型公司，但是很多公司在夏威夷的分支人员基本也是轮换性的，4-5年就会轮换走人。所以租房市场巨大，而且稳定。

每年1000万的游客，过去大约有75%以上的游客只在Oahu停留。现在经济走强向其它岛的输送能力增加，但是依然有超过70%的不会去外岛。即便去外岛时间也短，2018年旅游局的数字显示，游客平均在Oahu岛的时间是9天，其它岛2天 。在oahu岛每天平均消费是200美元，在大岛只有100多。

酒店入住率过去10年Oahu 最低81%，最高90%，其它岛酒店入住率最高是2018年大约77%。

家庭住房的空房率其它岛都差不多，都超过10%，Oahu的空置率在3%-6%之间。加州过去10年的空置率是3.5-12%，全美过去10年的空置率是6-12%

显然无论你是自住，长租还是短租，在Oahu都会比其它岛有更好的市场。