老妹的房经第二篇：选房

对于选房，老地主的说只要是好的deal就上。可事实上，拿到好deal没能力handle不了那些事，最后弄得身心疲惫仓惶而逃的人多了。如果我们一开始就认识到经营投资房就是开始一个business，而business就是提供产品或服务给目标客户，business就容易成功多了。

产品的话自然就是房子：SFH，2+公寓，连排公寓；各户型房子又各有高中底档价位。目标客户又分学生、Grats或PHD、professional、普通小家庭、Section8家庭......。那第二个问题就来了，是先设计产品或服务，还是先设定好目标客户呢？回答这个问题，就是要知道自己的能力在哪里。

能力，无非是应付事情的能力：水、电、暖，或者地板墙壁屋顶之类的维护维修；或者是跟人打交道的能力。波大隔段时间就show一下“今天上班路上做了几件事”，他只是乐在其中，其实那些个事对任何人来说都不难，只需几个电话货比三家就成了（我就是啥事都不会）。但是当他分享什么“往房客里塞个婆娘”或者“一觉醒来发生出了大事”，我就知道，那，是我不了的。知道自己跟人打交道的能力怎么样，就是说哪一类人做我们的房客，是可以应付得了的。所以选房之前，先锁定好目标房客。

然后就是产品设计。目标房客有了，相应的住房的租金价位及房价就出来了。综合一下Location上可以承受开车来回10分钟内、20分钟内、半个小时、45分钟、1个小时、两个小时、四个小时？然后再比较房价—-我的感觉是，开车来回只要10分钟的跟来回要1个小时的比，我愿多出8-10％的价钱。如果房子已有租户，不要满足于每月租多少，一定要看合同。数字说明一个大概，合同才可以给一个准确答案。不能看合同，网上也可以翻出来各种信息。

比如有三个房子，一个3B1B租1300/月，开价$21万；一个4B2B月租$3200，开价35万；一个二单元3B1B月租3200，开价36万。到底哪个deal好呢。这里就需要看合同，看每个房子租金有没有包括水电煤气网络铲雪割草.....那些可能都包在里面了，说不定这一下子4一5百就减掉了。看过三个房子后，我发现那21万的deal最好，因为1300租金订价太低，接手涨到月租1600会很好租且可以租到更好打交道的人；那35万的房租给4个大学生，800每人全包，别说大学生是灾难，就是那些费用，一下子要减掉每月400。如果我要找我觉得好对付的普通家庭，月租可能在2400左右；那36万的两单元，也是全包的学生房，月租注了太多水，而且那一带特别吵闹是一个好学生要逃离的地方（我连续两年都有房客从那边搬过来）。

如果上面三个房子让我选，我选第一个争取还价到19万5千（离我最近），这跟大家说的1％差太远，但是，每个人觉得comfortable的公式不一样，我觉得不费吹灰之力还赚一套房，非常知足；第三个房子上月已经36万过户，那买家狼狈而逃是迟早的事了。