探讨我的合伙投资房地产的方案

来源: 于 2018-06-08 21:22:40 [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次

一直希望继续发展投资地产。在自我资金不足之后开始导入合伙人的方法扩大投资。

现在的做法如下：

1.我以我的市场情报和经验，先找到合适的大型公寓物件，至少20单元以上。
2.我自己进行初步财会计算，实地调查，发现可能增加价值的地方。
3.如果结果满意，就给low offer，并且执着地和卖主进行谈判，直到签署满意的契约。
4.预付定金，请律师把关。
5.找专业的金融分析师做文案，显示各种金融数据，现在的和推算增值后的。
6.成立一个新的法人，一般是有限合伙人(Limited Partnership).
7.给登记在案的投资人做展示，吸引投资做down payment.一般是总金额的25%。
8.我自己和投资合伙人按比例出资，并且按出资比例获得有限合伙人的所有权。
9.然后用我自己的信用去找来商业贷款，并按银行要求做个人担保。
10.结束购买，法人获得产权。
11.我的房产管理公司接管公寓管理。
12.我的房产管理公司依照我的设计做增加价值的工程。
13.雇佣入住管理员，加强管理，填充空置，增加房租，严格控制成本，和县政府要求降低不动产税收等等。。。以达到增收入，降成本，从而使得在一到两年内经营利润大幅增高。
14.经营两年后，找专业的金融分析师做文案，显示各种金融数据。然后找更大的贷款公司重新贷款。这样就能够cash out 许多现金。
15.按有限合伙人的所有权进行分配，结果每个有限合伙人都大赚一票。不仅以现金形式拿回了全部投资（免税的），还有同等金额的净资产在房产中，并且还能够继续每年分红。有限合伙人个个高兴。

有限合伙人是高兴了，可我却觉得这样的分配方案很不公平。理由如下：

在初期1-10的选购过程中，我作为Active partner 做了大量的工作，而且是需要很高水平的市场定位和分析能力，公寓物件质量的鉴定能力，依据实际的管理经验预算管理成本。有能力协调众多的关系，以极好的个人信用和商业信用做担保取得商业贷款，并承担了所有的风险。这对项目能否成功和未来的盈利是起到关键作用的。

接管公寓管理后的两年11-14，作为总负责人，做增加价值的工程，搞定一大批难搞的房客+工人+政府+形形色色。。。，增加收入，严控成本，以低价完成任务。这需要很好的IQ+EQ加巨大的工作努力才能做到的。

由于利润和财产所有权的分配只是按照有限合伙人的出资比例来进行，我也只分到我现金出资的份额。我的许多努力和风险承担都没有回报。这些增值都分给了有限合伙人。当然高额的回报也吸引了许多投资人。

这个方案是一个很好的盈利模式，而如果分配方案不合理的话，就难以为继。
大家觉得怎样设计分配方案才合理呢？请不吝赐教。谢谢。

 




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