空置：商业地产的风险，机遇和挑战

空置可以说是任何地产投资的风险，但对非住宅的商业地产尤其如此，因一般来说，商业地产找到租户没有住宅地产那么容易，空置期可能会比较常。但一旦找到租客，租期会比较常。如果租客生意可以的话，就不会轻易搬迁的。租用几十年，都是经常的事。所以，没有空置的商业地产，如果要卖的话，回报到一定(cap rate 10%)以上，就比较容易出手的。因此，卖家不大愿降价的。一时卖不出的话，继续收租，就是了。

但对于有空置和空置率较高的商业地产，卖家一般会在价格上留有余地，这对于买家来说，也许就是个机遇。如果买方考察后，发现有可能提高出租率，那么来说，空置就变成了机遇。比如，我去年进的一商业地产，里面有个车库，卖家用来当储藏室，堆放没啥用的东西。我当时就知道，这个相当容易出租的。果不其然，买入后，处理了里面的东西后，立马就租出去了。

所以说投资商业地产，解决空置是有些挑战性的，经常是需要有点眼光的，要看空间可以用来做什么，当地缺些啥，如理发店，幼儿园，餐馆等等，与网购无关的服务性的生意。有的可以自己做，有的可以租给别人做。

当然，万事开头难。当发展到一定规模后，空置的风险就相对较小了。像我起初也是做的住宅地产，烦不胜烦后，大约在十年前，开始投资商业地产，到目前为止，已有大约三十万平方英尺的商业地产，分布在美东的四五个不同的州，大约有三十多家不同的租客，因此，空置风险的承受能力相对较高。继续再做，也就是添砖加瓦而已了。

把这些说出来，希望大家能多了解一些商业地产投资的事。不只是，一提投资商商业地产，就是风险大，不可为的态度。当然它是不适合所有的投资者的。