楼下的房子什么时候卖的讨论

20万进的自住房，住了20年。现在70万。增值刚好50万。

首先，这房子一定要卖。那么什么时候卖呢？

1. 50万是免税增值的上限。也就说将来的增值是要收税的。所以说不卖的增值部分和卖了以后再买一个出租房的增值部分是一样要交税的。但是出租房交税是以后的事，这个房子交税是3年后的事。显然买新的出租房更好。另外40万在手，加上杠刚不是更能体现增值的魅力。
2. 弯曲的现金流。弯曲的房子的现金流是有限的。他的房子我估计也就打平。3年下来能有1万现金流就不错了。但是根据田鼠的计算。3年下来是要交1万的税的。所以基本啥也没得。
3. 出租房是有损耗的。出租3年怎么也得花大好几千去装修。

结论：sell now and buy new rental after selling.