读过的几本不错的地产投资书!
这些年干了好多好像不应该我该干的事,以我内向怕麻烦更怕人打扰的个性,我竟然当起了地主,并且还当得有滋有味!以前一向不读书的我竟然也敢来谈读书,很有点李逵弄墨的味道。
本人是工科男一枚,家中的两位兄长都文采飞扬,其中一位兄长还是搞文学的,偏偏我,连本小说都懒得读,就是金庸的武侠小说,都是出国工作后在网上读的,上学时作文更是我最头大的科目,对成功学鸡汤一类的书更是嗤之以鼻,躲得远远的!
几年前等我真正开始投资地产,并读了很多地产投资的书,才意识到自己以前是犯了一个多么大的错误:书中有没有颜如玉到现在我也没看出来,但书中自有黄金屋此言非虚!像“知识就是财富”等话,以前以为是假大空,真的开始做地产后,才真正意识到这些话的分量!当今的社会是个规则的社会,房产的商机也全在规则里面,你知道的越多,机会就越多,如果你啥都不知道,不光你找不到机会,给你机会你也不知道是机会!
正所谓亡羊补牢,未为晚也。这几年开始读了一些书,尝到了读书的甜头,也渐渐喜欢读书了。几年来,光地产投资的书就买了三十多本,还有别的鸡汤一类的书,读后真是受益匪浅,有不少书对自己的思维改变影响很大。 这里说说几本对自己影响最大,自己喜欢的书。
The Millionaire Real Estate Investor,by Gary Killer
这本书在地产投资方面对我来说是醍醐灌顶的一本书, 作者Gary W. Keller 是德州Austin人,是美国最大的地产经纪公司 Keller Williams Realty 的创始人和董事长。虽然我读这本书的时候已经有两个廉价出租房了,但这两个房子是我稀里糊涂跟风买的,当时并没有什么具体规划和目标, 人家说买投资房不错,可以赚点小钱,咱就跟着买!也不敢有什么奢想,不用说想赚到百万,连几十万都不敢想。 但当我看完这本书就明白了:就算只有三四万初始资金,以20年为期限,赚到百万也不是难事,只要肯行动!百万净资产对美国普通家庭并不是个小数字!
那么是什么使我如此确信呢?就是书中提到的成为Millionaire的四部曲:
- Think A Million: 这个也不过是说买投资房的好处, 让你要采取行动,不要只当看客!
- Buy A Million: 这一步非常关键!要想拥有百万净资产首先得先买百万房产! 但买百万房产需要不少首付,并不是短时间内能做到的,尤其对于资金不足的人,这需要一步一步来…
我们假定有4万起步资金,买房子20%首付, 又假定房子每年增值3%, 那么买第一个房子5年后, 增值就差不多有16% (1.03的5次方),再加上已付掉的贷款本金, 5 年下来就差不多20%, 够下一个房子的首付了。再过5年就可以再买2个了。 也就是说自己只需要出第一个房子的首付,10年后就可以有4个房子了。
但如果按照以上的速度,即便10年后买够100万房产,20年也很难达到100万净资产,尤其是减去通胀后,所以需要加快速度:
- 由于我们在这过程中并没有考虑现金流和现金流的增长,如果加上现金流速度又会提快一些。
- 3%的假定增幅是美国过去100多年的平均,我们能否找到一个增值潜力高于这个平均增幅的?如果能找到,哪怕是增速提高一点, 也会有不少影响。
- 如果说前两点算是有些被动的话,那么主动采取BRRRR策略,买需要维修,且维修后能增值的房产的话,一年至少可以买一个,连续6年就可以买6个, 也就差不多了!
我自己呢? 一是起始资金不至4万:第一年投入4万,第二年投入6万共投入10万;二是时机好,所以很快就买到百万房产的目标了。感觉很有点像本来鼓足全劲想跑百米跑,结果还没等使劲就发现已经跑完了。这也说明定的目标太低,需要提高目标!同时也说明有目标的重要性,没有目标就容易迷失方向,同时也会失去前进的动力!
- Own A Million: 等你完成第二步买完百万,第三步你不需要做太多,让时间为你工作就行了:房客慢慢地就帮你把贷款换完了,你也就真正拥有百万了!
- Receive A Million: 这一步是讲如何能使年净租金收入达到百万。当然,这不是一般人能达到的,至少不是我认为自己能达到的!所以这一步不是我的目标!
实际上,本书作者Gary W. Keller还写了一本比本书更早,更有名,也是姊妹篇的书,书名为 The Millionaire Real Estate Agent, 这两本书的格式是一样的,甚至有不少内容都一样,当然这本书是针对地产经纪人的,据说此书是地产经纪人的Bible。此书我只是大体看了看,因为我对地产经纪不感兴趣。他的另外一本与地产没有直接关系的书,The ONE thing 也写得相当不错!
Buy And Hold Forever, by David Schumacher and Steve Dexter
这本书不像第一本 The Millionaire Real Estate Investor,第一本书我可以放心大胆地推荐给每一个人而不担心会有副作用。这本书我就不敢! 此书可能是地产投资书中少有的(若不是唯一的)一本既坚持长期持有(Buy-and-Hold)策略,但却强调增值潜力而相对看轻现金流的书。作者的投资理念是:通过周密的分析和研究,投资有增值潜力的地区,哪怕初始的几年有负现金流。作者Dr. David Schumacher(已经去世好几年了)是地产投资界的前辈,从上世纪60年代25岁左右就开始投资地产(也是个曾经的股票投资失败者),当时他的家乡洛杉矶地区的海边小镇Hermosa Beach破败不堪,他经过很长时间的分析和研究,觉得这个地方的未来潜力非常好: 一是周边两个海边小镇都发展的很好, 二是他发现他们的小镇直接靠海(oceanfront)的房产数量有限,并且价格也不贵, 所以他就买了好几个oceanfront的房产, 大多是五六单元的小公寓楼,比如当年买的一个8.5万的6单元小公寓楼现在的价格都超过3米了。他的不少物业初始的几年都是负现金流。
他的部分投资理念甚合我意:我自己资金匮乏,投资杠杆用得很大,又不自己管理,这就决定我的投资不可能有好的现金流,即便本该有好的现金流也就让PM给糟蹋没了;而我自住房买的前十年(2002~2012)一个子没涨也给我留下了极深的心里阴影,也直接影响了我以后的投资决策。我的出租房都在远程,实际上我们本地的现金流并不比远程的差,而我最终选择远程的主要原因就是增值潜力。至少到目前来说,我的选择还是蛮不错的!
当然,Dr. David Schumacher开始投资时比较年轻,况且他的收入既稳定,又可以随时加班来补贴收入(他是个appraiser),所以他可以承受得了负现金流,而我承受不了。所以我对他的投资策略略有调整:我不在意有多少正现金流,但我很在意不能有负现金流!而我对增值潜力的期望也并不是太高:只要能超过美国过去100年的平均增值3%我就满足了!
人要知道自己在干什么,对收入稳定,经济实力雄厚的人,人家有资格赌升值,哪怕是负现金流,并且这种投资手法很可能不需投入很多精力也能得到很好的回报。对收入不稳定,家底不厚实的人,就得好好扒拉扒拉 自己的斤两了!
Real Estate Debt Can Make You Rich,Steve Dexter
这本书有点偏门, 是专门讲贷款的。封面的这句话:What You Owe Today Is What You Will Be Worth Tomorrow (今天借的债务将是明天的财富),被我奉为神典! 作者以前是做贷款的,你只要把这本书读明白了,你的贷款知识就比得上半个贷款经纪了。这本书之所以对我特别重要,是由于我自己家底薄, 资金不足,所以我杠杆用得特别狠,经常做cashout refinance, 有的房子两年之内做两次cashout。有道是:久病成医, 贷款做多了,自己也成了半个砖家了。我投资的房子都在远程,又不自己管理,自地产投资以来,我花的时间最多的是贷款,贷款方面知道的也就相对多一些!
其他地产投资书籍
如果说 The Millionaire Real Estate Investor 是带有启迪性的一部佳作,Buy And Hold Forever 只是讲了一种投资手法,而 Real Estate Debt Can Make You Rich 则是专门讲贷款。 如果你是地产投资新手,从来没读过地产投资的书,我建议你先读一下 The Millionaire Real Estate Investor, 再读一下以下两本:
- The Book on Rental Property Investing, by Brandon Turner
这本书比较新,实战性较强,作者Brandon Turner是Biggestpocket的主持人,最近几年出了不少地产投资的畅销书, 像BRRRR, House Hacking 等新术语都是他搞出来的。 - Investing in Real Estate 7th Edition, by Gary W. Eldred
这是一本地产投资基本知识涵盖量非常大的书,作者 Gary W. Eldred 本身也是个教育者,也到处演讲。 我们知道,不管实战经验如何,很多教师知识面还是非常广的,况且作者本身自己也投资地产。这本书写于2011年,正是房地产泡沫的最低谷,作者在书中就预言当时应该是地产投资千载难逢的良机, 可见还是很有见地的!
另外, 这本书:
What Every Real Estate Investor Needs to Know About Cash Flow, by Frank Gallinelli
作为一本参考书还是不错的。如果你对许多基本投资参数和ratio比如 Cap Rate, Cash Flow, Internal Rate of Return,Debt Coverage Ratio 等不明了, 有了这本书你就可以去忽悠别人了!