人财两旺的2016- 兼小结，祝大家圣诞快乐！

2016年的夏天是我出国七年来第一次回去，兴致勃勃的计划一大堆，带着两个娃和精力尚可的父母浏览祖国大好河山，不计成本去吃喝玩乐。谁知道回深圳没几天，就身体不适，一检查，居然是怀孕了，于是遵医嘱，卧床休息，一卧就是一个多月，比坐牢还不如，我妈逼着我改了机票，延期，一直到孩子开学才让走。

回到波士顿被老公接管了，也是不让动，尽量少出门，孩子的活动勉强接送一下，房子的事情基本就管不了多少了，遇到维修就找几个熟悉的工人去，活是监督不了，多多少少被坑了一些，也只有认了。

老蚌生珠真难呐，我这将要出生的小儿子整整比大儿子小一轮 （十二岁）。听说国内象我这样的情况也挺多的。

我是很喜欢小孩的，但是真的很累，儿子一岁的时候老公出国了，我自己带了三年，女儿出生时老公在艰难的经济危机后期找工作，争取绿卡，压力山大，我提着婴儿篮子翻修房子，忙于投资挣钱。儿女们健康活泼，顺利长大，老公想过一过“奶爸”的瘾，承诺老三主要由他来带（鬼才信），于是我们决定再拼一拼，去年中彩了一次，但是没有刻意保养，事多心烦，流产了，今年幸亏回国了，在我父母的呵护下保住了胜利果实。

2016年只买了三个物业，四月份就都过户了，大任务完成，下半年基本就是招租，正常维修，做一点小翻修，美化什么的，成绩还是很不错的。

鉴于房地产的低流动性和高杠杆，2016年我降低风险的重大策略是从城乡结合部（机会）转移到最热闹最稳定的城市核心（CORE) 。

1）在波士顿第一大地主HAROLD BROWN的大本营，波士顿学生人口最集中的地点ALLSTON买了一个自助洗衣店, 改成有人值守的洗衣店，从38万砍到26.5万成交，过户一个月后就收租了。因为租客是现成的，见这个链接：

http://blog.wenxuecity.com/blog/frontend.php?act=article&blogId=60994&date=201512&postId=426239

因为将一个空铺改造成洗衣店，需要8-10万美元升级水电煤气以及安装设备，租客和我都不愿意出本钱，后来我灵机一动，既然租客非常实在，不如我另买一个现成的洗衣房租给他（原业主退休，十几年前买入成本低），没想到还真的做成了。

现在那个小靓铺高不成低不就还空着呢，失之东隅，收之桑榆。

洗衣房是七年租约（费用和税租客全付），前三年的净月租1900，2400，2900，以后每年3%递增。以2900/月计算市场价值：NOI=34,800, 收益率6%，价值58万。如果两年内市场利率上升，收益率要求到7%，价值就是49.7万。我的租客在拼命攒钱（首期），希望我能做OWNER FINANCING 卖给他。

2）在离哈弗广场一英里，未来绿线地铁延长线（预计2017年通）上买了一个街铺，硬伤是全空（大多数投资者没法贷款），没有一个停车位，周围商业气氛尚缺。出于对地段的自信，将价钱从120万砍到80万成交，想办法贷款成功。一个大麻店看中了这个地方，认认真真的谈了一两个月到了关键，收益率20% 出头（跟黄赌毒沾边一定是暴利呀），但是当地政府突然颁布了一个特别ZONING，把交易搅黄了，胳膊拧不过大腿，我放弃。

现在租了一半的面积给一个正经生意，租金刚好够付全部月供了，另外一半就不急了，慢慢找。

3）揣着全付现金家当直奔波士顿DOWNTOWN （眼馋了几年了），买了半栋楼，75%贷款，光是一楼的街铺就足够付月供了，没有压力，楼上两层写字楼招租的收入，全是CASH FLOW。为了在2016年的年底做好REFI (再贷款），12月接受了一个很不理想的办公室租约，租金低于市场10%，给八个月免租期，提供20万装修费。我太需要这个租约了，太需要填满空间了。因为利息刚刚进入上升通道，不会再回来了，今天每拿出来的一元现金，都是未来的子弹，早日锁定利率，省下来的钱每个月都是好几千 （4.5%利率跟6%利率比）。

2017年的投资方向：

1）现金收购几个好地段的烂尾楼（最好是住宅），磨刀霍霍向小发展商，因为贷款一收紧，利率一上升，他们是最难受的，要么玩不了工，要么卖不出去。一般建筑贷款都是两三年的短期贷款，熬不起。

2）商业物业方面，不追求高收益，追求强现金流，也是在稳妥好地段。我家的FAMILY BUSINESS，大概也要换操盘手了。很感恩有个好搭档，我是一个有眼光有主意但没意志的人，老公刚好是一个坚韧有执行力的人，打算把挑子撂给他了。

祝论坛的兄弟姐妹们圣诞快乐。这个帖子删了几个数字，也不打算放进博客，大家看看就好。