买了个single family house

 

去年的今天，2015年10月30日，我一个人在家里伤心难过地哭了一晚。朋友很体贴，下午就把孩子们都带走了，让我一个人能有时间静静地想想。白天在医生诊所医生对我诊断很严重，要求开刀，完全出乎意料，对我打击很大。幸好女友一起陪我去，不然估计回不来了。人压力大了，心情糟糕，没病变有病，小病变大病，去年在我身上完全验证了。当时还想保守治疗，还拖了一月，希望情况变好，结果一月后复诊，也就去年12月初复诊，病情恶化迅速，不敢再拖，只有开刀。其实当时真的是为了买现在拥有的这唯一一套single family house压力太大影响的。不买更不行，必须买！因为全靠它养家糊口了。

不是所有赚钱的好投资都适应每个人。别人能行，我不行。所以在此之前从来没有想过更没打算买个single family house. 没钱没那经济实力也没那本事动手能力差，没力气，弄不了院子就算了，换个锁挂个画都不成。换个灯泡勉强。只想过买个condo出租出租。命运吧，总是逼迫着让人不得不做出超出自身能力的决择。后来每当遇到这房子上各种困难就常常这么鼓励自己，这是超过我福分而得的额外的财富，所以要付出很大代价，受尽磨难才能得到。

去年这年发生了许多稀奇古怪的倒霉事。如果一件件分开，那么还是容易处理，只是集在一起，根本应接不暇。小事不说了，去年暑假回了中国看父母和处理必须亲自处理的事情（在国内没有关系，无权无势，简直）总之飞来飞去，钱花完，暑假都过了，孩子们要开学了，事情还是没办好。还没等回美国，美国这儿又飞来横祸！总之是谁都想象不到的。唉！不说了。如果不是有孩子们在美国还小，必须读书。我当时就真的回中国父母身边了。真觉得活不下去了。

当然朋友们很关心帮忙，但是别人再帮忙，我也不可能拖家带口跑朋友家让朋友养着。当时是吃饭的钱都没有多少了。吃不了几顿！是的，可以皮厚每个朋友那蹭几天，一圈轮下来，也能支持几个月。但是不是长久之计。我也不可能马上找个工作，也不可能马上去listing 几套房子卖，或硬逼谁买几套房子赚commission.还有当时情绪精神面貌不佳，更要面对那突如其来的飞来横祸！！！！

等能静心思考时，已经9月了，我想我该怎么办？不能那么消极了。也感谢在房地产经验，关键时刻起作用，我分析了当时各种情况，决定买个single family 出租。而且我也清楚知道能买什么样房干什么怎么运作等。

从想买房，到查房，看房，选中房，下offer,不到24小时，counter一次，第二天进escrow。也就是说从想要买房到进escrow不到48小时。

那房子有许多缺点，起码2015年房价那么涨，卖房市场那么强势，一房子出来多少人抢。那房子去年5月上市，整个暑假都没卖掉。问题很多。当时所有问题我都看到考虑过，就一个问题没有发现。这问题造成后来装修改建过程复杂了。也比我预计多了2万，但是最后也解决了也是在承受范围内。反正做了那么多年flip houses,那么多法拍屋，有什么房子上问题不能解决的。当时我估了装修改建那房子要十几万！那屋主也是按市场价减去十几万listing 的。还是挺公平的。后来我又在listing price上砍了10％。我当时完全可以砍更低，再砍个2，3万没问题。但是我当时有个致命弱点，我没有把握贷款。事后证明的确我的贷款贷不下来。

原计划10月close escrow,11月装修，12月就可以出租，结果拖到今年1月才Close,后来装修过程又不顺利（主要我开刀出意外，没有成功，结果造成没有法亲自管装修那些事）。如果当时砍价狠了，卖主咋会同意延了又延，拖了近5个月才close escrow. 我是卖主，早取消合约继续另外上市卖了。而且当时那房子有2offers.也是投资者想买。我坚持说我是自住。当中细节不谈了，总之使出浑身解数，连医院开刀，手术不成功，在医院急救也成为最后一次延期理由了。唉！挺悲催。

 

这房子我做是个好deal.当时是比市场价低20万买下，低那么多，因为我没让sellers付buyer' agent fee,这样sellers 实际收益多好几万，我房价少好几万，贷款可能性大点，容易点，虽然后来实际花了十几万修，但是如果不是为了出租几十年考虑，只为flip,根本不需要那么多。马上简单弄弄flip,可以赚个十万(省listing agent commission )。现在这么一折腾卖可以赚二十万。一年折腾一套，收入很不错吧！但是20万能养老吗？

而且我无法再贷款买房子。去年之所以能千辛万苦贷款买下房子来由于各种巧合因素。

比如银行正好有downpayment 金额的钱超过3个月。朋友投资买法拍屋的要还朋友，先借来用用。

至于装修材料费也和另外一朋友谈好，以未来几年房租收益为回报借的。至于装修人工费，今年都快过去了，也没付。装修师傅一直是和我合作做法拍屋师傅。至于贷款，也是朋友co-sign的。总之，不可能所有条件都再次重现再有下一次了。很感激朋友们帮忙。

当时贷款下不来，愁死了，病情恶化，当时那个loan agent（认识十几年）就说，你还要什么房子呀，先保命吧！没命什么都没。朋友们也说，放弃吧！看我那么艰辛。

 

为了买这房子，我压上了所有。真的不成功就死了。光借钱就欠人人情吧！这社会在美国借钱不容易吧！而且不是小数目。不给个合理回报借不到。还有co-sign loan.谁愿意？影响自己以后买房。去年归根接底真的利用了大家同情心。如果我衣食无忧，又没病没灾，我好意思利用别人发财吗？大家也没人是笨蛋。

 

过程很曲折，折腾了一年（主要身体不好，精力达不够，事情没管好），出租回报和我预期一样好。只是晚了半年多才弄好出租。少收n多万房租，还让我还债时间更长了。不过起码不担心生活了，也不担心养老了。只是在没还清债前日子比较紧张不可能出去旅游了。

朋友们都要我帮忙找类似的deals,我说可以，但是要他们自己操作。他们一听要自己操作，除了一个朋友复制了一套。其他人全放弃了，说太辛苦了。让我管理。我拒绝了，这套房子折腾我自己都快没命了，还帮别人折腾，那真要命了。我不是个心理强大可以承太大压力的人。

 

当然换别人买也许很容易贷款，就不那么折腾和辛苦了。

 

在那没有close escrow的4个多月，很多朋友都说如果我买不成，他们要。我说，我就算借高利贷，也要买下来。呵呵～因为我第一眼看到那房子就觉得那就是我的。完全满足我所有需要。而且当时刚看完那房子，还做了件挺疯狂事情，我直接把那房子大门钥匙配了2把！那时连listing agent 电话都没打过，offer也没下。不管后来多少困难，我一直没放弃它。

 

有这套房子支持生活，下次如果遇到类似好deals,我也能有足够downpayment,我就直接贷不查收入贷款，宁愿利息高点。但是绝对还是有正cash flow的。

 

昨晚写得匆匆忙忙，补充一些：

Flip都是别人钱！我主要帮忙买进，法拍屋要现金的。而且法拍屋不贷款。我卡在贷款上了。而且卡在很奇怪一问题，特别郁闷。

主要没想过也没计划要买，突然决定。没有准备好，就是挺多困难。

是靠那是个非常不寻常房子，反正一般人不会买。自己住也不会买。普通出租也不会买。正好适合我当时想法。当时那条街很多房子在卖，很快pending,当时我下offer时附近特别对面还没有sold price.后来就对面只有我买房子65％大，比我房子贵10％卖掉。

之所以拿到1）已经空屋 2）上市超过3个月，3）周围太多房子在卖 4）周围房子多是pending, 没有显示sold price.特别同一条街。 有sold price 离得较远5)sellers 是first owners , 老人，早搬走去养老了。6)房子不仅仅是没装修过问题，还有各种不好问题。（没有死过人在里面）7）普通家庭不会买，装修费太高，能贷款，又有那么多钱装修的，可以买上M房子，不会买这。8）学区不好，9）环境不好；还有更多不好！

总之，我宁愿住condo也 不去那住。

但是不防碍我拿它赚钱。