掏粪二十年 风雨夜归人 (八，筹划狠手段 上)

来源: 于 2016-03-07 09:03:52 [博客] [旧帖] [给我悄悄话] 本文已被阅读：次

众所周知，在各种投资生意当中，房地产是可以通过借钱生钱，也有人肯借给你，今天的房贷市场，银行要评估价值然后才肯放款。你说你的智商高，本事大，手眼通天，赚钱易如反掌，人家凭什么相信你炒股一定赢，做生意一定就成功，说破大天也没人借钱给你去做没谱的事。

零八年以前的一段时间，房子没有净值银行也敢放款。当银行没有节操之时，就是很多投资，投机，以及一些不自量力，瞎了眼之人的没有节操之日。你银行敢寻花问柳，我就敢红杏出墙。手里的一堆烂牌是通过借贷款打出来的，是四两拨千斤。当拨出了千金，就要重新洗牌，把自己的四两拿回来，变成空手套白狼。狼套到后还不够，要让其出去咬人，准备狠手段！

房地产有本事的是打好烂牌，有谁愿意拿烂牌啊？那不是咱没能力拿好牌嘛！没关系，逆境练才干不增财富。昨夜西风凋碧树，独上西楼，望尽天涯路。空对着城中茫茫晶莹雪，我只寻犄角旮旯白菜林。叹人间美中不足今方信，纵然是囊中羞涩，到底意难平。

前面讲过，二十年前一个四万的房子，放一万的头款，几年后咸鱼翻身，房价飙涨，重新贷款后居然拿出十三万五千，减去一万的本钱，十二万五千平安落袋。当房地产崩盘时，举目尽望，待售房屋，哀鸿遍野，有胆量的抓住机会跳进去，相当于满地捡钱。几年后房价攀升，利率下降，还是要抓住机会，相当于天上掉钱。食髓知味，如法炮制，手里的牌重新洗过，一笔笔的把钱从银行套出来，一大把现金在手，然后调整新的战略战术。

第一阶段是竭尽全力借贷款买房，和买家竞争没有优势，但是看中的就不惜加价也要拿下，用别人的钱去赚钱，前题是有现金流，至于赚多少，回报率，不用看眼前，只要房租上涨，不用多久就可见到成果。就拿四万的房来说，房租六百，房贷(百分之十利率)，管理费，地税，保险(被迫的)，总共有五百多点，每月赚不到一百，还不能有空房。当时的定存利率百分之九，一万块放银行，没风险，也差不多拿怎么多钱。可是那是嗟来之食，给你多少不是以你的意志而转移的，利率一路下跌，温水煮青蛙，等你发现时，悔之晚矣。二十年前那个房的房租已经涨到今天的一千五百，原来的开销是五百，再加上两百好了，一般是不可能的，房贷额不会变，地税部分加州的房产主受一条流氓霸王条款罩着，涨不了多少，最多是涨点管理费，一百多。一千五减去七百开销还有八百，一年就是一万，本钱才一万，我都不知道投资回报率该怎么算，是不是要把房价的增长也算上。都说投资不能急功近利，要看长远，要放长线钓大鱼，再怎么长线谁敢说放一万，二十年后一年能赚一万啊？还没加上本钱翻了几倍。再说了，这是地地道道的spendable money，什么401k，SPY，指数基金，IRA之类的用来和房地产比回报率，谁高谁低，随你说去好了，我是真的不在乎，租金能保证我无忧无虑，好吃好喝，周游世界就行了。接下来的问题是怎样把赚钱所付出的时间，精力压缩到最小，将追求赚钱所付出的最大热情转移的努力延续自己有限的生命。人生苦短，弹指一挥间， 芳草有情皆碍马，好云无处不遮楼。

插几句关于贷款问题，自住房用长期短期可根据自己具体情况而定，投资出租房应该以三十年长期为好，不要在乎三十年付了多少利息。我给自己定下的底线是，只要是用别人的钱去赚钱，那怕是微博小利，干了！迫不得已的情况下，信用卡都可以上，不过，信用卡的欠账不是闹着玩的，赊账比长大疮痒痒，要第一优先还清。前不久看到有位兄弟在坛子上得意洋洋说拿信用卡的钱做头款买房子，不好意思，没记住是谁，要是你看了这个帖，麻烦冒一下，先给你打个招呼。想说两点，第一，做为一个招数，不能给新手示范，拿着菜刀哄孩子，太悬乎。第二，已经有了这个魄力，兄弟，你离成功不远了。

房贷利率的下滑非一日之寒，我个人认为，十万以下的贷款，差一个百分点，不值得做重新贷款，差两个百分点，值得做。二，三十万以上的大额贷款，只要差一个百分点就值得做。和现金买房相比，用贷款的方式回报率当然高。欠债还钱，天经地义，当一天王八就要驼一天碑。

有人问，赶上市场不好，房租下降怎么办？加州，南北加州，在房地产周期到来之时，涨涨跌跌是必然的，唯独房租永远处于抗跌状态，只有个别年份的下跌是因为上一年的暴涨，再加上其他因素，但是跌也是小跌，尤其是我们小散户，原本房租就低于房地产大鳄手里的大型公寓很多，所以不必多虑。我个人认为，房地产首先靠的是人口支撑，其次是经济形势。经济再好，没有人口也没用，经济平平常常，有人口蜂拥而至，房地产照样如日中天。现在的加州，特别是南加州沿海几县，两个优势全占了，在房地产这行摸爬滚打多年的哥哥姐姐们自然心知肚明，对于新入门的新人，弟弟妹妹们你大胆的往前走！




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