掏粪二十年 风雨夜归人 (七，无本生意)

有的人原本无意做地主，是被动的，比如经济条件改善后自住房换大的，原住房因为各种原因留下来，租了出去，有人不止换过一次，当手里有了一两个，两三个房时，就算您是个什么师，年收入可观，干了一，二十年，蓦然回首，灯火阑珊处那个可人，也就是手里最值钱的东西，正是无心插柳柳成荫的房子。

我自己那点破事已经过时，先放一边，就说说现在很多人面临的问题，不靠谱的不说，说一个靠谱的，刚刚发生的。

比如说您的房子是属于搂草打兔子得来的，就像上面提过的。有一个房子出租，现在收租两千多块，房子从二十万涨到了四十万，以前是自住，不会是太烂的白菜房。您想不想从一个房变成两个房，又不增加任何投资呢，前面说了空手套白狼，这回说说无本生意。

假设，只能是假设，因为房地产的地域性很强，下面的例子在湾区可能行不通，南加多数地方也比较困难，房价上来了，没有人口支撑没落的地方也行不通，但 很多别的地方行得通。你手上有个房从二十万涨到了四十万，还是假设你的收入不错，把贷款还清。房租差不多有两千五到三千，投资回报率以二十万的买价算相当不错了。你就满足于收点房租?这么好的资源放在那岂不浪费?

在你的周边有一个二十万的房子，能租一千四到一千五，可以有各种方式去买，其中一个就是无本生意。你以前的那个涨到四十万的房，可以贷出二十万来，然后用来买下这个二十万的房。二十万的三十年贷款月供是一千，用新买的那个房的租金来填补，还有剩余要支付第二个房的地税等开销，基本可以打平，就是欠个几十一百的，过不久涨一轮租就行了。每月收入不变，投资额没有增加，但从一个房变成了两个房，以后房价房租两个一起涨，起码能逮住一个。当然，你要是没本事，以前给一个房客擦屁股，现在要擦两个屁股。

事情还没有结束，以前一个房全年的净收入就算两万好了，总有开销，还可以减去五千的折旧，剩下的一万五净收入加在你的个人总收入里一起报税，按低的百分之十五计算，你要交两千多块钱的税。现在有两个房，第一个房的房贷可以抵税，严格的讲是利息可以抵，本金不可，但还贷初期基本上都是利息。第二个房又减去五千可以折旧，税上面得利不少。也许别人不在乎，我很在乎，不是一年两年的事。

另一种办法是借heloc，用用起来得心应手，用多少付多少利息，只不过一直欠着本金，用别人的钱来赚钱，道理是一样的。随便举个例子只是雕虫小技，自己去投身于房地产，身临其境，必会摸索出自己的一条途径。

有人问起怎样贷到这么多笔款，老黄历了，今非昔比，现在困难的多，不过仍然有小银行可贷到十笔，近来有迹象显示，银行开始放松裤腰带，但还有节操，能不能让银行解开裤腰带，就看你的本事了。

今天的房地产市场，特指南加州，已经很高，而上涨势头有增无减，有人会问你会不会继续投资，回答是基本不，除非有特别吸引力的，我不买并不能说明别人不买，解释一下。

一，在两次的机遇里占便宜成习惯了，没有太好的东西看不上眼。

二，最最最主要的原因是够了！！

常有人提出赚多少钱够的问题，什么赚够五百万一千万之类就退休的。您今天能赚到五百万现金在手，绝非等闲之辈，非等闲之辈的日子就不是一间公寓栖身，汉堡果腹，二手车代步。也许您现在拥有美厦华屋，锦衣玉食，宝马雕车，这样的生活要想延续下去，尤其是在退休以后，能赚到多少钱的蛋疼问题就会时不时像梦中情人，时常出现。

手里的房子到达一定规模，房租收入达到了你的生活目标预期后，够了！再往后就是惯性，on the right track，你不让它赚钱都难，在个时候什么房价涨了多少，投资回报率之类的，全扯蛋，留着让后代扯去吧！ 生意基本上步入正轨，可以放手让别人来驱动，但自己要坐在正驾驶位上，掌控方向盘。不过，提醒一下，什么事情都要未雨绸缪，遗嘱，信托要提前做好，虽然管不了身后的事，你也不愿意打下的江山被很快败掉，我是刚过不惑之年就开始动作。扯远了，房租的收入就以百分之三幅度上涨，五年，十年后能看出差别，如果有用贷款买房的收租，回报率很惊人。

人这一辈子，不论你是有广厦豪宅还是陋室空堂总要有个栖身之处。

一辈子都没有混到一栋房子，白活了！就像是女人一辈子没睡过一个男人，小姐臊客死，白活了！

一辈子只有过一个房，亏！就像女人一辈子从一而终，一生只上一张床，味同嚼蜡。卢丝女士，亏！亏大发了！

一辈子有两三个房，正常！就像女人这辈子有个青梅竹马，蓝颜知己，红杏出墙，正常！

一辈子有五个房，够本！就像女人一辈子有过五个男人，过眼云烟，人家没忘记你，你却忘记了他，连名字都说错，够本！

一辈子有十个房，值！就像女人一辈子有过十个男人，值，大汽车压罗锅，死了也直了！

一辈子有超过十个房，乱，但乐呵！就像女人一辈子有超过十个男人，乱，始乱终弃，但乐呵！

一辈子有几十个房?赚大发了！就像女人一辈子有几十个男人?呵呵，没法比喻，你当是公共汽车呢，纯属瞎掰！

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