我看“博士”奔投坛（两年资产翻十倍）读后感：美国真是房地产投资的乐土

首先，我非常高兴SUPERRAY这个新人把投资论坛刺激了一把，我早就说过，如果有一批人陆续地涌现，一个做得比一个好，一个比一个目标高，一个比一个能耐大，是我们中国人的幸事，说明我们在美国生了根，有了保障，有了基业，最重要的是自信。

不管SUPERRAY读的是个什么专业的博士，从他的文章看来，房地产投资给他带来的自信，财富，实在的为人处事的能力，是一个博士文凭不能比的。

SUPERRAY的原文在此：
http://bbs.wenxuecity.com/tzlc/1021303.html

我认为美国是房地产投资的乐土，有三个原因：

第一，美国面积够大，人口多，产业多样，地区有轮动性，无论哪里都是“野百合也有春天”，有的地方博升值，有的地方博现金流，炒了东西岸，再来中部和南部，做完住宅再做商业，如果做一个专业的投资人，可以说十年都是上升期，一天到晚赚不完。

第二，数据显示，从1975年至今的统计，美国人的自住房比例一直是60%几，也就是说三分之一以上的人长期租房，很有可能大量的人一辈子租房，这对房东是多么大的福音呀，刚需啊。具体为什么我就不展开了，存在即合理，我们不要以中国人的习惯来怀疑为什么美国人宁愿付每年7000的租金，也不买一栋3万元美元的房子。我觉得是跟美国的国情分不开的，比如爱搬家，爱离婚，信用不好难贷款，政府的出钱给SECTION 8 租房，等等。我相信SUPERRAY所做的DEAL与数据都是真的，因地制宜，做个幸福的房东。

第三，在美国借钱很容易，只要你摸透了LENDER的心，加上你买对了物业，LENDER会反过来求你贷款，因为贷款人才是他们的衣食父母。跟信用卡公司拼命给你优惠，希望你透支是一个道理（你也可以认为是一个加速投资者破产的歪理）

只要我一说贷款，一定会有几个苍蝇来嗡嗡，说因为你老公是CREDIT UNION的董事，所以我家的贷款易如反掌。我自己嗡嗡一下先：其实事实正相反，我老公当的董事是一个不拿任何报酬的监督岗位，一个月开一次会，为了避嫌，反而要把自家的贷款还掉，转到别家银行。好处是了解了他们内部的流程，他们经营的方式。

美国有8000多个小的CREDIT UNION，现加上众多的小银行（资产10B以下称为小），他们是非标准化的贷款人的福音，是房地产投资者最有力的支持者，所以我对SUPERRAY的建议是，多找一些CREDIT UNION和小银行谈谈，把你的资产列成表，RENTAL ROLL做得漂漂亮亮，最好用PPT展现你最近两年来的投资成果，比如房子装修前和装修后的照片，用了多长时间招租，招得什么样的租客，将你两位数的收益率，三位数的净资产增长速度，亮瞎他们的眼睛。一定会有LENDER中意你的。

只要先用你的人，你的投资经历打动他们的心，以后每个DEAL都可能在极短时间内CLOSE，比如你今天签买卖合同，银行第二天就送评估师上门。你将一个破房子装修好，找好租客，他们可以立即给你CASH OUT，投资房的贷款要求跟自住房很不一样，据我说知，只要你的租金净收入（NOI）是月供的1.2倍（或是更高一点）就可以了，不用担心你自己的劳动收入太少。

知已知彼，这里是CREDIT UNION 和银行的区别，其中有一个就是CREDIT UNION的BOARD MEMBER是义务的，而银行的是有薪酬的。我在美国的第一个贵人就是在找贷款找到绝望时，那个叫我找CREDIT UNION的货款经纪人，虽然他没有做成我的生意。
https://www.pscu.org/membership/credit-union-difference/

小银行的大作用：
Small banks play a critical role in the US banking system and are particularly important in rural and small metropolitan areas. As an AEI report details, small banks are key providers of certain products, such as small business loans, mortgages, and farm loans. They typically fund themselves with customer deposits. Small banks’ community focus enables them to develop and maintain relationships with customers in a way that large banks without a deep local presence cannot. Through these interactions, they obtain information about borrowers that larger banks generally do not have. As a result, small banks are able to make loans to borrowers who might not qualify under larger institutions’ standardized lending criteria。

为了突破金额限制和笔数限制，投资者应该申请商业货款（利率高一些，固定年限短一些），大家一定不要固步自封，以为自己不买商铺厂房就不能申请商业贷款。
我两年前试过，将我的几个两家庭出租房试探银行，得到的答复是：只要租金收入够数，贷款笔数无限制，亲身体会。
当然CASE BY CASE，各地区各LENDER要求会不同，请有意的同学一定要自己亲自上门去问个清楚。货比三家，多问多比较。
有耐心的请看：
什么是商业贷款，以及跟住宅贷款的最大区别
http://commercialloaninfo.org/what-is-a-commercial-loan/

In short, commercial real estate is a very broad category covering almost any kind of real estate except the single-family home and single-family lots. Even a single family home can be labeled commercial real estate if you buy the home for the purpose of renting it out and generating an income, or if you own the home and convert it into an income-generating property.

The biggest difference between a commercial loan and a residential loan is that a commercial loan is written and qualified based on the amount of income the property produces; where a residential loan is written and qualified based on the personal income of the borrowers.


今天看到这样一则新闻，所以忍不住要吐一下槽，希望博士们早日脱离苦海。因为我投资的住宅基本都在大学旁边，有不少这样的租客，平时很同情和照顾他们，也为他们感到不平。
哈佛被曝“剥削”研究生：薪酬少却是教学主力
http://www.wenxuecity.com/blog/201504/68539/25582.html