看了皮卡兄的帖子，
https://bbs.wenxuecity.com/na/2003780.html
想简单聊一聊鄙人的一些看法.
首先， 与美国不同， 国内的房地产买卖没有估价环节， 价格完全由买卖双方讨价还价后决定， 也就是说只有价格概念， 没有价值概念, 或者说价格和价值二者之间差异非常大. 那么这个就不符合市场规律了. 政治经济学的课本不是告诉我们了吗？ 价格以价值为基础， 价格围绕价值而波动. 这种情况在新楼盘特别明显， 银行就是按房价的%多少来贷款，经常有听到明明300万的房子， 有的买家为了多贷款一些， 通过某种手段， 关系， 让售楼处开阴阳发票500万，从银行贷款了400万， 所以房子拿到手， 还口袋拿进100万现金， 这样大家循环上去就把房价虚高了很多， 如果在美国就不大可能这样， 因为你即使开了500万的买房发票， 估价师可能还是把你的房子估在300万左右， 而银行是取买房发票和估价值二者为低的数字的%多少来贷款，这样就堵住了阴阳发票引起房价过度需高现象。
价格是指特定的买家和卖家对某个具体的房子的成交价， 是一个 fact， 价值是指一般的买家和卖家对附近类似的房子愿意买和卖的合理价钱, 叫市场价，是一个虚拟概念. 一般有3种方法来衡量：
1. 市场比对法： 譬如说附近最近一个3房2浴的房子买了100万， 怎么来估算你的4房2浴卖多少钱呢？ 那就要在100万的基础上再加上“多一个睡房值多少钱？“. 譬如说5房2浴的房子买了110万， 那你的4房2浴就值105万。 当然这个数字绝对不是按线性比例这么算的.
2. 成本比对法： 先算出你这个房子的地值多少钱， 然后再算出建造这个房子要多少钱， 加起来就是你的房子的市场价. 在美国地价和房子建造成本大概是1：1 到 2：～1 之间， 在高房价地区， 譬如湾区， 纽约， 可能要3：1甚至更多了. 国内一线城市可能超过5：1了吧？ 譬如说1千多万的房子， 房子建造成本要200多万？
3. 投资比对法： 这个是指按租金折算成房价值多少. 在美国有个1%的golden rule： 就是说每个月的租金要值房价的1%， 或者说100个月租金可以把这个房子买下来， 在湾区，纽约或者高房价地区， 可能要200～300个月. 国内一线城市可能要到1000个月了吧？譬如说1千多万的房子每月能租1万多吗？
从上所说，就可以看出来国内一线城市的房价已经高得离谱，价值不高.
聂耳兄应该也是上海宁吧？不过他提的把钱先提出来的方法是行不通滴， 国内没有refinance 一说， 只有买房的时候可以贷款，以后就只能把钱放进去还贷款，不能把钱拿出来. 有几位老同学前一阵子微信聊天说真后悔前几年把贷款都还清了， 现在需要钱也拿不出来了， 自住的房子又不能卖， 否则住哪？当然，这个规定对贷款银行来说是好事， 减少风险，因为对一个具体的房子来说欠款额只会越来越少. 但是从房主金融投资的角度来说， 房子的金钱流动性很差，流动性差的东西价值不高.
另外好像国内二手房买卖非常慢， 听说外地2-3年卖掉的情况都有，有价无市. 在卖得慢的地区，价值也不高的. 上海应该快一些吧？
应该说降5%， 7%还是不够吸引买家的. 在湾区的话， 我们都是如果上市场3～4个星期还卖不掉就马上降10%～15%来吸引大家， 否则每次降3%， 5%， 非但起不到促销的作用， 反而越拖越被动.
至于说先转租几年再说， 这个就是要看长期的风险了， 万一出现日本90年代的模式就惨啦， 听说跌了10几年？ 当然国内的政府控制能力强， 应该不会完全像资本主义市场那样自由下跌的吧？
