想起前一段时间有人问我，你们研究过房价跟消费能力的关系吗？房价太高，消费
已经不行了。
数据，验证了他的感觉。
2018年6月，社会消费品零售总额增速9%；
5月，社会消费品零售总额增速8.5%，创下2003年非典以来最低。
社消增速创15年新低，房价还在上涨，而中低层已经不敢消费了。
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房价一路高涨，居民杠杆率（居民部门债务余额/GDP）随之一路上扬：统计显示，
居民杠杆率从2008年时的18%，攀升到2018年一季度的50%。短短十年，翻了两倍。
这几年，新增住房贷款不断创出新高，几乎撑起银行贷款的半壁江山：2015年居民
新增贷款3.87万亿，占当年全部贷款的33%。
2016年新增居民贷款6.33万亿，占总贷款的50.04%。2017年的增幅虽然有所下滑，
但也创下了7.13万亿的新高，占比高达52.7%。
在居民贷款里，高达70%以上都是中长期的房贷。
而在短期贷款里，不乏通过消费贷、现金贷等方式违规流入楼市的贷款。
与此同时，收入的增速却远远没有跟上。2006年，负债收入比还只有18.5%，2018
年已经高达77.1%。
一方面，房价高企，金融去杠杆，而居民在拼命加杠杆——高房价，贷款的绝对额
度增大，而在贷款比例中却不高——同时消耗了更多的可支配收入，贷款增多、而可支
配收入下降，消费如何不下降呢？
当房价远远超出收入水平，一二线城市的房价收入比普遍高于20时，即便居民能够
挤上房价上涨的顺风车，也会因为首付和还贷压力，而被迫削减消费。
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尤其是对于那些六个钱包凑首付的购房群体，消费挤压效应更加明显。掏空祖孙三
代的积蓄，才勉强挤上房价上涨的列车。
且不说父母祖辈的养老、医疗负担重压在身，即便是归还房贷，都会压得喘不过气
来，哪还有富余的资金进行消费？
工行董事长在最近演讲时表示，2010～2017年的居民储蓄存款增长与可支配收入之
比从25.4%下降至12.7%，降幅达到了一倍；而与此同时，居民家庭债务占GDP的比重已
升至49%，几乎占了GDP的一半。
在居民贷款里，高达70%以上都是中长期的房贷。
而在短期贷款里，不乏通过消费贷、现金贷等方式违规流入楼市的贷款。
与此同时，收入的增速却远远没有跟上。2006年，负债收入比还只有18.5%，2018
年已经高达77.1%。
一方面，房价高企，金融去杠杆，而居民在拼命加杠杆——高房价，贷款的绝对额
度增大，而在贷款比例中却不高——同时消耗了更多的可支配收入，贷款增多、而可支
配收入下降，消费如何不下降呢？
当房价远远超出收入水平，一二线城市的房价收入比普遍高于20时，即便居民能够
挤上房价上涨的顺风车，也会因为首付和还贷压力，而被迫削减消费。
尤其是对于那些六个钱包凑首付的购房群体，消费挤压效应更加明显。掏空祖孙三
代的积蓄，才勉强挤上房价上涨的列车。
且不说父母祖辈的养老、医疗负担重压在身，即便是归还房贷，都会压得喘不过气
来，哪还有富余的资金进行消费？
工行董事长在最近演讲时表示，2010～2017年的居民储蓄存款增长与可支配收入之
比从25.4%下降至12.7%，降幅达到了一倍；而与此同时，居民家庭债务占GDP的比重已
升至49%，几乎占了GDP的一半。
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