访谈时间为2014年3月份,本文源自腾讯财经
问：中国政府加快了改革金融业的步伐，您有观察到什么变化吗？
罗伯特·希勒：我听说中国金融业有变化，但是我很少待在中国。中国在世界上的地位越来越重要，我觉得这和中国金融业的发展密不可分，而且中国和世界的联系也会越来越密切。我觉得这是好现象，很高兴看到中国朝这个方向发展。
问：据您观察您觉得中国金融市场 面临的最大风险是什么？
罗伯特·希勒：有意思的是中国经历了几次非常大的泡沫。中国股市在2007年达到顶峰，然后就一落千丈了。如果你拿中国的股市跟欧美的比，你就发现它起起落落的幅度比欧美大多了，但是给中国带来的影响却远小于欧美那边，金融危机并没有阻止中国按两位数的速度增长。我也不知道该如何解释这种情况。也许随着中国发展得越来越好，股市的动荡也会产生越来越大的影响。目前来说，中国还是按全球第一的速度在增长，虽然慢下来了一点，但是前景还是不错的。
问：那您对中国股市看涨还是看跌呢？
罗伯特·希勒：要看你什么时候问我了。现在的话，我觉得中国股市是看涨的（2014年3月份），但是我无法预测中国股市的未来。任何股市都很难预测。我在研究评估方法可以帮助人们预测各国股市，但是我还没应用过这些方法，所以我还真回答不上来。我觉得对股市进行预测很不容易，所以你问我，我是看涨还是看跌。说实话，对股市进行预测是很难的。所以遇到这种问题，我会看长远一点。中国正在崛起，会在世界经济中变得举足轻重，所以中国长远的投资前景肯定很好但是要说接下来一年会发生什么，我还真不知道，这些都很难预测。我觉得中国经济在接下来几年依然会高速发展。
问：本月，中国17年以来首次出现公司债违约的现象，您觉得以后这种情况还会发生违约吗？
罗伯特·希勒：我只了解美国的影子银行体系。影子银行体系因为监管不够所以导致了违约，而且是日积月累形成了危机，然后到了临界点才突然发生的。所以我觉得中国的影子银行体系，必须要有监管，你不能纵容金融业的某个部分不受监管。
问：您觉得中国地方债风险大吗？
罗伯特·希勒：我不太了解地方政府债务，我不觉得中国的国债过多。我记得数额不大，对不对？是越来越多了吗？我会从这个角度来看，因为地方政府借债是来投资项目，所以不用太担心。只有当钱不知道花哪儿去了，才需要担心。但是如果地方政府是借钱搞项目，那就无可厚非。
问：互联网金融产品和服务很受中国大众的欢迎，但是银行却在抗议因为这威胁到了他们的垄断地位，您如何看互联网金融公司和传统银行间的这种冲突？
罗伯特·希勒：传统银行有好几百年历史了，它们经历了很多风雨，也懂如何经营，已经具备了专门知识，这种专门知识很可贵。此外，监管部门也有几百年处理银行问题的经验，所以这个体系已经积累了很多智慧。如果互联网金融机构出现什么新的问题，监管又管不着的话，这种情况是两面的。好的一面就是互联网金融机构会进行尝试和创新，因为银行有保守的一面。所以我很高兴看到有机构进行不同的尝试和创新。另一方面，我们也要注意，如果让一种新的金融机构，不断壮大又不受监管的话，它们可能会影响整个体系的稳定。所以我觉得监管机构一开始应该持宽容的态度，允许新的金融机构进行尝试。比如现代交易所，在全球都已经电子化了。主要是得益于十五二十年前，对电子通讯网络（ECN）的尝试，电子通讯网络可以发挥股票交易所的作用。虽然当时人们对这个技术还不熟悉，但还是用了，现在已经发展得很有规模了。所以监管机构也对它们有了了解，对它们的监管也更完善了。我觉得金融创新都会走这条路，我们必须尝试创新，因为它很重要。但说到底，所有金融机构都要对其可能给经济带来的冲击负责任。
问：您觉得互联网金融在中国金融改革中会起到什么作用？
罗伯特·希勒：互联网将金融和信息技术更好地结合在一起了，我觉得这是这个时代最好的进步之一。一切始于二十世纪七十年代早期。那时候纳斯达克成为最早的电子证券交易所，从那以后，电子证券交易所取得了很大的进展。我觉得中国应该站在金融创新的前沿，应该鼓励对不同金融形式的尝试。我在我的书里也写了，金融机构不仅反映了时代的智慧，也反映了一些保守主义，未来它们可能变得很不一样。我觉得成为互联网金融的创新中心，对中国来说是件好事。
问：中国将今年GDP的增长目标定为7.5%，您觉得中国能在寻求高速发展和改革中取得平衡吗？
罗伯特·希勒：我认为中国人有耐心呢！我这么想对不对？中国人能从快速的经济增长中喘口气，以达到加强监管、改善环境或其他的长远目标。我觉得这里肯定有一些得失。如果你想在长期发展得好，就可能要在短期内作出牺牲。我觉得中国人做到目光长远就很好了，但我知道中国人很勤劳，而且爱存钱。他们不像其他国家人民那样，只想坐享经济飞速发展的果实，所以我觉得为了长远的经济发展，中国人会下决心进行重大的改革。
问：人民币升值推高了中国资产价格上涨。如果最近的人民币贬值势头继续下去，中国房市是否会崩盘？
罗伯特·希勒：我不认为汇率是导致房市泡沫破裂的原因。看看美国的数据，我觉得我找不出来两者有这种关联。我认为中国房市的兴衰更受潜在经济增长率的影响。中国经济增速有点放缓，虽然幅度小，但是对房市的影响都比汇率要大。我一直都不认为，我们可以依靠汇率来判断房市的发展。我觉得要看主要的参数，如果你看美国的房市的话，你会发现主要的参考是新房开工和建造许可证，还有关于买房者态度的调查。我从来不靠美元的汇率来判断房市的走向。一部分是因为汇率反映出来的情况是很复杂的，因为交易方很多，所以有很多平行汇率。所以在中国，我觉得也不用强调汇率的这种作用。
问：您多次表示中国的房地产市场是泡沫，您现在还这么认为吗？
罗伯特·希勒：我不知道我原话是怎么说的。中国经济增长很快，所以很难对资产进行估值。中国再发展下去，北京房价应该会和伦敦或纽约看齐，但是现在北京房价就已经和它们看齐了，北京现在就已经和世界上房价最高的城市比肩了。这种情况正不正常呢？对此我比较倾向于持怀疑态度，这应该是再发展二十或三十年才会发生的事。但我也不确定，给房产估价是件很难的事，而且各地情况也不一样。我无法预测北京或上海未来的房价，但是我觉得人们在投资房市的时候，必须有这个意识，必须知道这些城市的房价有下跌的风险，而且是大幅度的下跌。投资房市本来就是投机性的。以往的经验也告诉我们，投资房市可以会带来损失。如果你是借房贷买房的话，那你就是在进行杠杆投资如果这是你当时最大的投资，那你的杠杆就太单一了，人们必须知道这样做是冒很大风险的。没人能打保票未来房价会如何。如果中国某地房价在全球位居前列，那么我觉得在那里投资房市就很有风险。我觉得拿毕生储蓄进行这种投资时要特别谨慎。
问：最近大家都在谈“中国梦”。对于中国老百姓来说，很多人希望能买上房，并积累财富。如果投资房市不安全，那么中国人该投资什么呢？
罗伯特·希勒：我觉得发积累财富不是人生中最重要的事。我没什么好对中国人说的，已经我觉得你们已经做得很好了。中国现在是全球经济增速最快的国家。我不认为投资买房长远来看是明智的，除非你买房是为了自己住，不然就是不合算的投资。如果你买了房，就空置在那儿，也不喜欢它，你只把它当作一笔投资，长远来看并不是很好的买卖。因为房子会变旧，会过时，维护也很贵，所以不是很好的投资。但是你可以买房进行出租，你可以按照房价的比例制定租金，租金足够高，可以抵消维护的花费和房价的增值的话，这笔投资就很值了。你还要考虑业务计算，要关注租金的行情，大部分人还是买房给自己住，这个时候他们要自己估算，房子给他们提供的服务值多少，而且把房子的服务，而不是房子的增值看作是投资带来的主要好处。因为他们只看增值的话他们很容易失望。如果你把维护房子的花费加起来，如果你不喜欢你买的房子 不想住进去只把它当作是投资，那就不明智了。
中国楼市正在变天，央行罕见透露信号
央行新闻发言人阮健弘称，抑制房地产泡沫见成效。
来源：Wind资讯综合楼市参考、深圳看房团
最近万达融创的世纪交易刷了屏，但最终话题还是落到了与我们息息相关的房子上——首富主动要求降杠杆。
这一则新闻看起来好像很普通，但再把这些新闻串起来看，就颇有深意了：M2增速创历史新低、任志强称限购政策一年半后可能收回、一线城市房价环比下降、银行贷款利率持续走高……
央行新闻发言人阮健弘昨天称，抑制房地产泡沫见成效。
楼市真的变天了。
在稳健中性的货币政策基调下， 6月M2货币供应量同比增速继续保持个位数水平。
央行公布的最新数据显示，6月末，广义货币（M2）余额163.13万亿元，同比增长9.4%，增速分别比上月末和上年同期低0.2个和2.4个百分点，再创历史新低；狭义货币（M1）余额51.02万亿元,同比增长15%，增速分别比上月末和上年同期低2个和9.6个百分点。
针对6月M2增速再创历史新低，央行调查统计司司长、新闻发言人阮健弘表示，只要实体经济的合理融资需求得到满足， M2增速放缓实际上反映了存量货币周转效率的提高，比过去低一些的M2增速可能成为新常态，对其变化可不必过度解读。基数效应拉低6月M2增速约0.15个百分点。若考虑基数效应，6月末M2增速与上月末基本持平。
不过M2同比增长创下新低，还是引起诸多行业，尤其是房地产业的震动。有业内解读称，随着稳健中性货币政策的落实以及加强金融监管效应的显现，近期商业银行一些与表外产品相关的资金运用科目扩张放缓，由此派生的存款及M2增速也相应下降，这是金融体系降低内部杠杆的客观结果。
虽然增速放缓，但M2还是在增长，为什么区区一个涨幅变化就激起了偌大波澜？
我们通常用M2/GDP的比值来衡量一个国家货币的超发程度，货币超发是指货币发行的增长速度超过货币需求的增长速度，即货币供给量超过了维持经济正常运行所需要的货币量。换言之，正常情况下，GDP每增长1元，货币也相应增长1元。广义货币供应量即M2在一定范围高于GDP增长也算合理，但M2过高就会面临通货膨胀的风险。目前，世界平均水平为1.26。如上图所示，2016年美国M2/GDP比值为0.74，日本为1.71，目前中国已经超过了2.0。
也就是说，本次堪称为历史新低的M2涨幅其实也是释放一个信号，是国家调整经济结构，稳定货币政策，降低金融杠杆的表现，这或许也是全民炒房的房地产经济时代的终止符。
阮健弘称，相关数据表明，去年年底以来，随着我国房地产调控力度不断加大，房地产信贷增长势头回落，抑制房地产泡沫见成效。
天风证券认为，6月M2同比继续下滑至9.4%，再创新低，金融去杠杆导致银行存款派生能力大幅下降，未来M2增速维持低位或成常态。
业内人士称，楼市泡沫终究是要萎缩了。
最近，关于房价下跌的新闻有点多，似乎楼市降温这才刚刚开始。不少新闻里指出，从北京东西城多个“学区房”市场发现，“学区房”成交量急剧下滑，不少房源价格跳水近百万元。虽然我们知道这都仅是个例，但我们可以看到，大家的心理预期都在发生微妙的变化。
调控没有最严，只有更严。
从去年“十一”前后以来，楼市调控不断升级加码，到今年3月以来，楼市调控升级至2.0。此后，在高强度的限购、限贷、限售组合拳之下，一线城市房地产市场“闻风而动”，不仅成交量下滑，房价也出现松动，甚至是曾经一天一个价的北京学区房市场也遭遇了“极寒”。
下图是4个一线城市的新建商品住宅价格环比情况，我们可以明显地看到，从去年8、9月份一线城市的房价环比到达顶点之后，便开始走下坡路。
融360六月房贷市场报告显示：6月全国首套房平均利率为4.89%，为基准利率的9.97折，环比上升了3.38%。
533家银行中，超八成的银行无利率优惠，有32家银行执行基准利率上浮（1.05-1.2倍不等），全国仅11家银行提供9折优惠利率。
值得一提的是，今年4月全国首套房平均利率为4.49%，创下了历史新低。但在此后，银行开始上浮房贷利率，5月平均利率为4.73%，环比上升4.64%、6月上升到4.89%。
房贷大有全面回归基准利率的势头，甚至是重回5.0。
我们可以来回顾一下，上一次全国首套房平均利率5.0还在2015年，当时8月份的房贷利率为5.15%。2015年是去库存大年，当年很多城市都下了成交量纪录，而房贷成为银行的香饽饽，那一年是房价出现大涨趋势的元年，当时平均房贷利率是5.0%以上。
从2015年9月以后，利率就持续走低，到2016年，全国首套房平均利率基上保持在4.5%左右，2016年是房价暴涨的一年，也是近年来、全国首套房平均利率最低的一年。房价上涨、成交大量大增，房贷仍然是银行的主流业务。
而到今年，随着政策高压线逐渐收紧，加上银行资金紧张，银行和楼市开始撇清关系。银行开启房贷议价模式、价高者得已经不是什么秘密了。
业内人士指出，现在来看，全民炒房的时代已经结束，入市门槛已经提高，对于大部分热点城市来说，这个时候进场楼市的人，要么是刚需，要么是改善型住房，炒房成本已经相当高昂。
这两天，首富王健林借钱给融创孙宏斌收购自己优质资产的消息，刷了屏。
大家都知道，融创花631.7亿元收购了万达王健林的万达文旅和万达酒店，可蹊跷的是，有295.75亿是王健林借给孙宏斌的。
业内对王健林的行为作出多种解读，但根据王健林的表述，万达卖掉资产，回收资金全部用于还贷，万达商业计划今年内，清偿绝大部分银行贷款。这也就是媒体常说的去杠杆。万达这个中国地产业的标杆企业之一，终于开始了去杠杆。
数据显示，2014至2016年万达剔除预收账款后负债率分别为65.17%、63.25%和63.51%，而行业平均负债率约73%。从这一点来看，其实近三年来的负债率水平要低于行业平均值。
不过地产业内人士也指出，虽然看起来负债率在地产业内并不算高，但是，万达主要从事商业地产，采用“现金流滚资产”模式，部分社区商业出售回款，核心商铺只租不售，“以售养租”模式实现租售平衡所需的时间也较长。考虑到万达文旅名下巨大的国内二三四线土地储备，万达如果不卖的话，意味着未来必须借更多的钱，才能开发，这一增一减的对比，未来减少的杠杆规模，起码是在千亿以上。
实际上，这是当下金融收紧大时代下，房地产开发商的一个大缩影。现在的房企，都面临着债台高筑、求钱若渴的压力。现在的房企负债已经搞到马上就还不起的地步了，按照媒体日前的披露，内地142家地产企业负债接近3.4万亿。
这段时间以来，李嘉诚、潘石屹等大佬先后收缩自己在国内房地产市场上的杠杆，则有异曲同工之处。不难看出，大佬、富人们正在有步骤地退出国内房地产市场。
而事实上，从国际上来说，全球主要央行货币宽松政策，也都进入了尾声。美联储已经制定好了加息与缩表时间规划，另外一个全球便宜资金提供地，欧元区也开始逐渐露出掉头的迹象。德国十年期国债收益率的上涨，意味着欧洲央行结束零利率的时刻，不久将会来到。昨天晚上，加拿大央行宣布将基准利率上调25个基点至0.75%。
需知，在美元加息的时候，之所以全球资本市场似乎还很滋润，一个重要的原因，就是便宜的欧元，弥补了全球资金的渴求。不过，这个美元之外的最大水源，很快也将慢慢关闭。
一叶落后，是天下叶落。
延伸阅读：
任志强接受采访：楼市限制政策一年半后可能收回
来源：微信号“中国地产”
现在我们很多人在自己没有办法用离婚的办法去获取购房资格的时候，让很多父母离婚，用父母离婚获取的资格去买房子，那也就是说我们的这个消费需求并没有真正的被合理的体现出来，所以现在很难说这个事儿。
1、问：判断房地产市场需要哪几个坐标呢？
答：第一个判断依据是宏观政策会发生什么样的变化，为什么大家都很重视年中一次、年末一次的中央经济会议，它会对半年或是一年的经济运行情况，做一个基本判断。
第二个是微观政策，具体到某一个行业，某一个城市的政府政策。
第三个是实际供求关系，也就是实际经济的市场运行情况。这里面分两个层面。有些东西是不受宏观经济和微观经济变化的，不管怎么去调整他也不会变化，比如城市化问题，一年两年的宏观政策是不会使长期的城市化问题发生改变的。
还有一类是受宏观和微观影响而变化的， 比如说因为限购、限贷啊，造成的购买力转移、延期这都有可能。
只有把以上几个部分组合在一起，才能得出一个准确和正确的判断。
2、问：您给买房者有哪些个人建议呢？
答：个人的建议从来是，如果你有直接购房需求的话，什么时候都可以买。你总想看那个最低点，其实你很难抓住最低点；你总想躲开最高点也很难躲开，因为他可能越来越高。
3、问：房地产市场三年一个周期？
答：不一定，现在缩短了。大概也就是一年半到两年的时间，过去说三年到四年一个周期是因为房子要两年以上的时间才能建成。
4、问：对房产的一些限制会收回去吗？
答：有没有可能当过了一年半以后，房地产的一些限制有可能会收回去？完全有可能，起码要改善一部分（政策）。
中国房奴请注意，你的风险已超过次贷危机时期的美国人
导读：中国房奴的还款压力已超次贷危机时期的美国人。
文章综合自：网易财经、第一财经日报等
根据房天下8月份最新数据显示：北京、深圳和上海的平均房价分别为50842元、47619元和43052元，那么想要在京沪深购置一套60平方米的房子要还多少呢？
以北京为例，房款总额311万元，扣除30%的首付款93万元，按照公积金贷款3.25%的贷款利率，按揭20年，还款总额为296万，月均还款12334.67元，而2016年7月，根据智联招聘最新数据显示，北京平均薪酬仅为8717元。
房贷飙升后，购房杠杆也随之攀升，中国人的还款负担率与日俱增。中国购房杠杆率有多高？还款负担到底有多重？回答这两个问题，需要用到交易杠杆率和还款负担率两个指标。
1.交易杠杆率
交易杠杆率=房贷/购房总金额 2016年1-7月，新房按揭贷款规模1.33万亿元，同期成交住房金额4.93万亿元 新房交易杠杆率=1.33万亿/4.93万亿=27%
（图片来源：网易财经）
交易杠杆率可用来衡量中国购房贷款的增长空间。根据统计局、央行及广发证券研报数据，中国新房交易杠杆率为27%，中国上半年住房（新房＋二手房）交易杠杆率为36%，从历史上来看，中国新房交易杠杆率在2009年达到高点，连续两年回落后重新缓步上升,到今年出现明显的跳升。
中国历年住房交易杠杆率
（来源：广发证券研报）
与美国和日本相对比来看，美国是一个购房首付比例相当低的国家，交易杠杆率要比中国高出很多，次贷危机前，基本维持在80%－90%，到2007年升至100％，即所谓的“零首付”购房，次贷危机后迅速回落，2010年至今维持在65%左右。
而日本住房交易杠杆率在1974年约37%，在1987年最高峰也达到100%，资产泡沫破裂后的五年之间回落到45%左右的水平。
对比可见，中国的交易杠杆率虽然低于泡沫时期的美日，但连年攀升的态势仍值得警惕。
2.还款负担率
还款负担率可用来衡量中国居民偿还房贷的压力。 还款负担率=月供/工资。
（图片来源：网易财经）
根据广发证券研报数据，2016年中国居民还款负担率或将接近40%。也就是说，假设房奴每月的收入是10000元，那么将有4000元用来还房贷。
中国目前高达40%还款负担率，已超越次贷危机时期的美国，已接近资产泡沫时期的日本，可见，中国人的负债程度之深，还款压力之大。
目前部分城市调控再起，这对于楼市来说，未来会如何呢？交银国际董事总经理洪灏表示，楼市虽然短期透支了很多购买力，但看不到大跌机会；花旗银行研究部蔡金强甚至认为，今年和明年房地产的繁荣机会是很高的，甚至是必然。
高房价的源头是什么？最近接连拍出的"地王”对推高房价功不可没。近年来，随着经济增速放缓配合各地的去产能调结构，地方政府债务连年攀升。2016年前8个月，地方政府债券发行4.8万亿，发行规模超去年全年。大部分省会直辖市都选择靠卖地偿债，土地财政成为地方财政非税收收入的主要来源。
而对于巨额土地收入的使用去向，由于较少有地方政府公布，公众难以知晓详细情况。
据《第一财经日报》记者统计，从1999年至2015年，这17年全国土地出让收入总额约27.29万亿元，年均1.6万亿元。另据财政部统计，2016年1~7月全国国有土地使用权出让收入累计约1.73万亿元，同比增长12.1%。
结合当前土地市场态势，到今年年底，全国土地出让收入总额累计有望超过30万亿元。
这笔巨额资金归谁所有？答案也很直白：绝大多数划归了地方政府。
从1994年至今，出让金不再上缴中央财政，全部留归地方。地方政府获得土地出让金后，去除征地拆迁补偿支出、土地出让前期开发支出、补助被征地农民支出等成本，剩下的土地利润都归地方所有。于是，土地出让金收入成为地方政府预算外收入的主要来源。
这也衍生出当下地方土地财政的问题。地方政府不仅垄断了建设用地的“卖地权”，而且对于越来越丰厚的土地收入有绝对的支配权。
地方政府不公开卖地收入的具体去向，导致民众乃至人大机关无法对其履行监督职责。可能产生的一个后果就是错位：不应该支出的项目得到了钱，而本应该投资的项目可能没有获得资金。
比如，2015年6月审计署发布的审计工作报告就指出，土地出让支出中有部分违规用于弥补行政经费、对外出借、修建楼堂馆所等；征地拆迁中，一些地方和单位少支付补偿17.41亿元，编造虚假资料等套取或骗取补偿。
而地方通过国土部门收储大量土地，做大土地出让市场，可以借此做大城市投融资平台(可抵押的土地增多)，增加对城市基础设施建设的投资，此外，商业用地出让增多，房地产市场规模也会随之变大，附带而来的税收也会增加。
《2015年中国国土资源公报》显示，截至2015年底，全国84个重点城市处于抵押状态的土地面积为49.08万公顷，抵押贷款总额11.33万亿元，同比分别增长8.8%和19.1%。
土地财政发展那么多年，已广为外界诟病，其理由是推高房价或者酿成征地纠纷。但也有观点认为，现有中央地方财政体制下，地方事权多而财力小，缺少税源，不得不借助变现土地资源发展经济。可以说，这些机制不进行改革，则无法触及到高房价的核心。
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