中国房价是否实质性下跌要看上海(图)

中国房地产指数系统“百城价格指数”近日发布的报告称，2012年1月，全国100个城市住宅平均价格为8793元/平方米，连续第五个月环比下跌，环比跌幅为0.18%。从同比来看，北京、上海、广州等十大城市1月商品房平均价格下跌0.62%，这是自2010年6月以来首次出现同比下跌。具体来看，十大城市1月平均住宅价格出现同比下跌的城市有6个，较去年12月增加1个。其中，上海跌幅最小，为0.18%；杭州、天津、南京和成都跌幅介于1%—3%之间；重庆（主城区）跌幅最大，为4.06%。报告还显示，在全国100个城市中，39个城市价格环比上涨，60个城市环比下跌，1个城市持平。

不少专家由此认为，中国的房价已经明显地进入下行的趋势。且不论中国房地产指数系统采集的数据是否准确，就拿上述数据看也不能轻言“明显地进入下行趋势”。笔者的理由之一是上海房价的跌幅只有0.18%，如此微乎其微的跌幅能算“明显下跌”吗？

笔者一直主张，看中国的房价，主要是看上海，不是看北京，也不是看深圳或广州，更不是看杭州、天津或重庆等。上海绝对是中国房地产或房价的领头羊，北京等其他一线二线楼市都是跟随上海和以上海为房价标杆的。为什么上海成为中国房地产或房价的领头羊呢？原因很多。其中，最主要的原因是：中国的楼市主要是一个资本投资市场，而上海是中国住房资本化最好的代表。

我们知道，近10多年来中国房地产的过热和房价过高主要就是住房资本化的结果，而近1年来中央调控房地产主要也是遏制住房资本化的趋势，其中限购是直接制止部分一二线大城市的住房资本化，限贷和房产税是间接遏制住房资本化。可以说，中国房地产住房市场或房价的合理回归，就看住房资本化是否得到根本的遏制。在此以前，不能轻言房价回归合理，更不能轻言房价跌入低谷或底部。

在住房资本化的热潮中，政府和房地产商想着怎样把住房土地变成能来钱的资本，而各路投资者想着怎样从房地产资本的炒作或运作中赚钱。由此，虽然中国的私人房产证上并没有写上“土地所有权”，但通过“政府——房地产商——各路房产投资者——银行”这样一个住房资本化利益链的炒作或运作，住房（土地）资本所赚的钱全部归私人所有，即实际上把公有住房土地私有化了。就是说，中国房地产住房（土地）的资本化实际上就是住房土地的私有化。房地产住房资本赚的这么多的真金白银，全都落入私人腰包，难道还不是私有化？大家都知道投资房地产住房来钱，有暴利，因此房地产怎么能不过热？房价怎么能不过高？在这种情况下，这房价哪是真的“房价”啊？就是资本的价格，就像股价一样。这楼市哪是真的“楼市”啊？就是一个资本市场，就像股市一样。

正因为住房（土地）的资本化就是住房（土地）的私有化，私人投资获益的最大化推动着中国住房（土地）的资本化。而其中，上海是拔头筹的。上海是中国住房（土地）资本化最早和最厉害的城市。上海在上世纪80年代初就有外销商品房了，海外投资者投资上海的住房并在90年代前5年获得丰厚的利润或升值，给后来上海住房的资本化提供了榜样。难怪上海楼市在90年代末起步时就打出“投资居住两相宜”的广告。就是说，在上海买房，不管是老外还是内地人，不管是上海人还是外地人，一开始就有强烈的投资赚钱的意识。在上海置业做房东，可以说是许多海内外有一定投资实力的人的一个共识。随着上海住房土地资本化的需求日趋强烈，上海又率先进行了市中心旧有住房的拆迁，把大量市中心老居民“赶到”市郊，而腾出市中心的土地让政府、房产商和海内外投资人进行资本化运作。就是说，上海房地产住房资本的原始积累是建立在牺牲大批被动迁居民利益的基础上的。获得这种原始积累的人，包括政府官员、国企官员、房产商、海内外投资人以及帮助他们进行资本运作的银行。由于上海有市区两级政府，直接或间接涉足房地产的官员特别多，由于上海的国企数量也比较多，政府官员和国企官员以企业买房的名义捞取了大量住房资本。（由于至今未见官员公布住房资产，这个数量无法知道，但凭常识估计，这个数量肯定不小。）上海的房产商和来自海内外的二手房投资人，也是全国最多和实力最强的。比如，全国大大小小的城市中最富的人恐怕大都在上海投资买房了。这跟上世纪2、30年代上海的情况差不多：那时候上海也处于房地产的黄金时期，而那时上海的房地产大多数是外地财主富豪投资和置办的。更不用说上海银行的房贷实力又是全国最强的：中国的金融中心嘛！另外，精明的上海人喜欢把炒股赚的钱变成住房投资和进行炒房，因此上海从股市流入楼市的资本可能也是全国最多的。以上种种因素使得上海在住房资本化方面走得最早，步子迈得最大，也因此上海的房价始终保持全国（内地）第一，上海始终被海内外看作中国最佳或最有价值的房地产投资城市。

所以，如果说中国的楼市主要是一个资本投资市场的话，那么，看中国的楼市或房价就主要看上海就行了。上海是中国房地产资本的集中地和代表，上海的房价就代表中国住房（土地）资本化的程度。上海的房价上涨，就表明中国住房（土地）仍然在资本化，仍然在大把大把地投资赚钱。上海的房价下跌，则表明中国住房（土地）的资本化被遏制，表明遏制住房资本化的政府调控有了效果。而目前上海的房价还没有明显的下跌，因此还不能轻言中国住房的资本化被遏制，不能轻言中国中央政府对房地产的调控有实质性的效果。总之，要判断中国中央政府的房地产调控是否真有效果，不要看北京等其他城市的房价，而要看上海的房价。只有当上海的房价（尤其上海市中心区的房价）开始明显下跌和形成下行趋势时，才有可能说中国中央政府的房地产调控是有效的。