借鉴日美房地产的历史与现状，理性看待房地产热潮

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美日的房地产价格的历史变化和当前的走势不敢说是定式，但是也是社会发展过程中房地产价格变化的 2 个实例。我们不能一概把美日的趋势变化直接放到中国国内房价的未来预测上。但是周有光老先生说过：
“从经济学上讲，不存在中国奇迹。没有奇迹，只有常规”。
希望在这里解析一下日本和美国的房地产历史和现状，对比我们房地产的现状，这波持续10年的房地产热潮将如何演化，就请各位智者见智，仁者见仁吧。

首先我们来看看日本的房地产数据。
1. 日本战后 50 年的资产价格变化趋势如下。
（城市地价指数和日经平均指数）


上图我们可以看出日本经济上升期中，引导资产价格上升的首先是土地价格，随后股票价格追赶并超过土地价格。
而且土地价格是一个比较缓慢但是稳定的长时间的上升，所以在很长时间内是很适合作为商业交易的担保品的。进入 90 年代以后，土地和股票都进入下降期。引导资产价格下降的首先是股票。相对于股票，土地的价格下跌趋势比较平缓。

2. 日本战后 50 年的土地价格变化率如下。


根据上图，我们可以看到 92 年为止的 42 年中土地价格仅仅下跌过一次，1950 年到 1974 年的 24 年中平均上升率达到 23%。这个时期也就是日本的土地神话论的活跃时期。这个持续的土地价格上升期主要是由 60 年代的岩户经济扩张，70 年代的田中角荣首相的”日本列岛改造计划”的大规模基础建设引发和带动的。80 年代后期的经济泡沫引发的土地价格上升率和前 24 年的平均上升率相比只能算是一个配角。（我国新的4万亿基础建设带动内需就类似于日本70年代的日本列岛改造计划）

3. 90 年代日本土地神话破灭后的土地资产总额的变化如下。


上图是根据日本国民经济年报上刊载的土地及森林资产总额（非国有地）的年度数据制作的。我们可以看到 80 年代后期的土地价格增长率虽然平缓，但是资产总额的上升却很大。1988 年到 1990 年的 2 年增长近 500 兆日元。随后而来的经济泡沫破灭造成 1990 年到 2000 年的土地资产总额损失 900 兆日元，相当于日本 GDP 的 2 倍。

4. 日本大城市的住房价格和年收的比率如下。


上图是来自日本都市开发协会发表的中高层住宅价格与平均都市家庭总年收的比较。
住宅以普通的中高层住宅的 75平方米使用面积的住宅为对象。东京地区基本上稳定在年收的 5 倍。一般的说法是美国平均住宅价格是年收的 3 倍。

5. 日本近年的大规模办公楼供应量趋势如下。


上图可以看出 2003 年的日本办公楼供应量有很大的一个跃升，
这其实就是日本的 2003 问题引发的。
1999 年到 2003年的日本大规模办公楼（超 1 万平方米）的供应量一直是上升曲线。其实到 2008 年为止，日本经济的缓慢上升中也伴随了办公楼价格泡沫的增大。
根据 REIT 的投资回报率报告，日本 3%-5%就属于高回报，美国是 6%-9%才属于高回报率。日本经济复苏的指向
盘的股票价格一直处于低价格的徘徊中，所以土地资产价格可能还会经历一次调整。

6. 日本 3 大都市圈的近期住宅价格变化曲线如下。
（一戸建て就是带车库的小别墅）


7. 都市银行的住房贷款利率的近期变化如下。
（持续低利率）




1%的利率差就可以对 35 年的 5000 万日元贷款造成最终还款 1125 万日元的差额。

8. 日本近期住宅购买时的各种税收优惠政策如下




简单的说，每年日本政府会还给你贷款余额的 1%作为退税。那么如果贷款 3000 万，那么第一年你大概就可以从
政府退税中获得 30 万，然后随着贷款余额的逐年减少，你获得的退税也自然减少。退税总额的上限是 500 万日元。
另外日本也有住房取得税的减额，印花税的减额，赠予税（你爷爷奶奶，爸爸妈妈给你钱作为买房的资金的时候要交赠予税的）的减免，不动产税的减额等等的优惠措施。
实际上，一般人在购买大公司建造的新房的时候，日本银行都会对住房贷款提供优惠贷款利率（现在一般日本银行的浮动利率住房贷款的实际利率是 1%左右），再加上日本政府针对住房贷款执行的退税优惠（每年退还贷款余额的1%）。那么实际日本个人的住房贷款利率接近 0%，也就是无息贷款了。

9. 现行日本政府政策变更对个人购房的影响。



现在日本政府推行的政策基本上是减税，在平均收入没有什么提高的基础上，增加老百姓的可支配收入。比如小孩补贴（现在每个小孩是国家发放 13000 日元/月（和光堂的ぐんぐん奶粉850克一罐1500日元左右），将来据说要增加到 26000 日元/月），住房贷款退税，高中教育免费化，增加老年人的福利待遇等等。简单地说就是 10 年中大致能让每个家庭增加 590 万日元可支配收入。

10. 日本城镇居民收入中各项支出的变化趋势。


根据现在的日本城镇居民的消费比例，随着通货紧缩和经济全球化引起的食物价格下跌，服装价格下跌，节能住宅和节能家电的普及，居民的可支配结余是有望增加的。


我们来看看美国的百年房价变化。

11. 美国的百年房价变化趋势图如下。


基于上图，我们可以看到第一次世界大战导致了美国房价的急速下降，其表现为 1890 年的房子标准价由 10 万美元跌至历史最低 6.5 万美元，紧接着在 1930 年前后开始的 10 年经济大萧条中又跌至另一历史低点 6.8 万美元。然而萧条期房价并非没有涨幅，依然有缓慢的增长。
第二次世界大战初期，美国房价陷入历史上第三个低点 6.8 万美元。
随着战场上美军主动权的逐步确立，1942 年底美国房价的剧烈拉升，重回 10 万美元上方至 11 万美元。之后一直到1997 年，房价虽然有过七十年代、八十年代的两次繁荣，但涨、跌幅度不是很大，都在 10%范围内。1997 年后，房价开始狂飙，2006 年升至 20.3 万美元。之后房价一路下跌至 1999 年的 12.5 万美元左右(网络资料查询结果)。虚线部分曲线仅仅是预测，权供参考。

基于美国的房价走势，我们可以得到一些基于美国房价的结论。

1、平均房价始终处于缓慢微幅上升趋势。
1890 年开始的上个世纪初，由于交通等方面的因素，美国和世界的沟通远不及二战以后，因此这段曲线参考意义不是很大。从二战后的 1950 年开始。1950 年至 2010 年的美国，世界地位已经确立，整个社会相对稳定。从房价的变化趋势看，平均房价是缓慢增值的，但绝没有想象的增值巨大。也就是说，从一个长期角度看，10 万美元的房子和10 万美元的存款差不多。这是社会稳定所带来的效果。

2、没有只涨不跌的房价，涨得快，跌的也快。
尽管美国房价相对稳定，但在一个小的时间区间看，房价波动是经常发生的。70 年代、80 年代尤其是 21 世纪的第一个 10 年，都有过较大的波动。每次涨幅和跌幅差不多，涨得快跌的也快。


最后我们再来看看中国国内的房价变化。

12. 上海近十年的房价变化趋势图如下。（住宅指数比房价更加客观和有相对性）


基于上图，我们可以发现 1999 年上海的写字楼指数高于住宅，反映了经济的快速发展和需求旺盛;随后住宅指数相应逐步增加，到 2002 年一直处于理性发展过程中。
2002 年中期之后，房地产市场高速增长，出现过热。
2005 年3 月中央出台控措施，房地产指数下降并保持平稳态势。
2007 年中期随着世界经济的严重过热，中国股市狂涨飚至 6000 多点，房地产快速拉升，出现极热。
2009 年初前后,由于受到美国金融海啸的冲击，住宅指数开始下降。
由于中央投资 4 万亿拉动内需计划的出台，2009 年中期开始，人们对通胀预期的恐惧心理日益浓重，房价呈现 70°甚至 80°的直线飞涨，有钱人大量购房囤积居奇以避险增值;中产阶级取出全部存款买一套算一套;中低收入阶层勒紧裤腰带支付首付，过上节衣缩食的贷款生活;更多的人们只能是一声叹息。（这也算是印钱式拉动内需所造成的后果之一吧）
如果政策保持不变，而房价又不断攀升，全国房地产行业的产能和购买力之间必将出现严重倒挂，富人们囤积避险成功，贫富差距进一步拉大。长此以往，不仅拉动以城镇需要为主的内需只能是一句空话，而且还可能出现房地产市场崩盘，甚至出现更严重的后果。

进入 2010 年以来，国家对房地产市场管控计划相继出台，从土地首付比例到二套房首付比例，一直到国 11 条等等政策，使得房价上升趋势嘎然而止，部分地区房价已有下降趋势。但是最近的通货膨胀现实让房价又开始出现上涨势头。

纵观上海房地产市场十多年的指数变化，住宅指数几乎是只增不降，与 1999 年相比居然达到了 4.2 倍的增长。也就是说 10 万元在 10 年前能买一间房，现在却只能买一堵墙。
虽然直接看房价的绝对值增长不是很客观，但是我们还是来看看下图中房价增长和收入增长的关系。
上图为上海官方公布的人均月收入的变化图。10年间人均月收入上涨3倍左右。


上图为上海官方公布的"平均"房价变化图。2009年为止10年间上涨5倍。但是如果按上海地铁莘庄站的同比地价来看的话，房价实际上涨10倍以上。（如果拿二线城市中，土地资源官方运作榜首的杭州来看的话，杭州的房价相对于平均工资的上涨率更是远超上海。不知道杭州城市标语中的"住在杭州"的对象是谁？）

美日的房地产价格的历史变化和当前的走势不敢说是定式，但是也是社会发展过程中房地产价格变化的 2 个实例。我们不能一概把美日的趋势变化直接放到中国国内房价的未来预测上。但是周有光老先生说过：
“从经济学上讲，不存在中国奇迹。没有奇迹，只有常规”。

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