中国房产新政下的楼市:近七成有房人希望房价跌(图)

[导读]任志强曾调侃自己，“中国人‘最想揍的人’，第一个是小泉，第二个是陈水扁，我只能排第三。”话音刚落，在大连参加某地产论坛时，他就遭遇了“鞋袭”。

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15位房地产专家把脉楼市

《小康》调查15城民众感受

解密楼市真相

买还是不买？

这不是一个价值判断，而是一个必须做出的选择题。被誉为“史上最严厉”的房地产调控政策到底给中国楼市带来了什么样的变化，在涨停与观望、看跌与抗跌、保障与市场的选择中，谁出会给出最正确的回答？

2010 年5月，《小康》杂志社中国全面小康研究中心联合清华大学媒介调查实验室，对北京、上海、广州、深圳4个一线城市和天津、重庆、成都、杭州、武汉、合肥、济南、西安、海口、三亚、郑州11个二三线城市共计15个城市，展开楼市“新政”民意调查。经过对调查结果进行加权处理，并参考国家有关部门的监测数据和大量社会信息，得出2009~2010年度中国居住小康指数为68.9分。

新政重拳下的楼市发生了什么样的变化？房地产商如何应对这种变化？炒房链上的生态是否有所转变？西方的住房保障经验会给我们提供什么帮助？为了更专业地观察这一轮调控政策下的楼市之变，《小康》杂志社联合中国房地产及住宅研究会对15位房地产专家及从业者进行了问卷调查，为新政下的楼市之变把脉。

真相只有一种，说法却有许多。在公众情绪与专家意见中，中国楼市仍是众人摸象，唯独可以看见的是，市场正在起变化，出路或在其中。

新政重拳下的楼市

从4月份开始，各种楼市新政陆续在全国推行，“史上最严厉”的一次发力在强势30多日后便已呈“不进则退”之势

地王再现，又是国企。5月18日，北京建工以14亿余元总价中标房山区房山线长阳站8号地，折合楼面价达7500元每平方米，成为该区第二高价地，建成后预计售价将达15000元每平方米。此时，被誉为“史上最严厉”的房地产调控政策刚刚满月，罕见的京版楼市新政出台尚不足20天。

这并非中国楼市第一次受到“有形之手”的关照，房地产市场宏观调控正式揭幕于2002年，开发商和消费者之间的博弈、市场“无形之手”和政府“有形之手”之间的博弈由此展开。8年间，中央虽频出高招，但房价依然我行我素。一路狂飙的房价，直到2007年年底才一改往年“金九银十”后的惯性上扬走势，出现“强弩之末”的迹象，而始料不及的金融危机却让政府迅速回调政策，“调控”转变为“救市”。

当“救市”需要回归“调控”轨道之时，“有形之手”最有力度的一次发力在强势30多日后便已呈“不进则退”之势。

谁能赌赢房价？

在这个并不炎热的初夏，温亚丽(化名)却整天处于心急火燎的状态，房子成了困扰她的一大“麻烦”。“如同雾里看花，房价让我越发感到迷茫。”在温亚丽重新考虑房子问题的几个月时间里，北京的房价经历了火箭般上涨。

温亚丽在国有企业工作，和大部分普通购房者一样，需要靠一点一滴的奋斗来积累财富，但现实是残酷的，即便是拼命去工作赚钱，她的收入增速还是赶不上房价上涨的速度，4年前她曾想过买一套二手房，但是看过的房子都不入眼，于是计划便搁置了，现在她发现，存折上的存款金额虽然一直在增加，但却离那个庞大的首付数字越来越遥远。

潘石屹，房地产业擅长作秀的一位商人，5月13日写道：“一朋友来电话说，她要在北京买房，3万元一平方米。看到媒体上报道我说房价要跌15%~20%。她问现在还能买吗？我与她一起分析了几条原因，结论是让她买。最后提醒她市场有风险，风险自担。她开玩笑说，跌了找我要差价。”

温亚丽正面临着这样的两难境地，买还是不买？

劝人买房似乎是房地产商人的本能，但是2009年的那一轮暴涨风暴确实让许多人心有余悸。就算跌掉了20%，北京的楼市也不会回到2009年春天，但是只要三个月后涨20%，温亚丽买房的计划就又要推后三年了。

“市场经济就是扭秧歌经济，‘梭(少)啦梭(少)啦哆(多)啦哆(多)’，少的时候，就要想办法拉动市场经济，多的时候，就要调控，平衡是相对的，不平衡是绝对的，不可能不变。” 中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌幽默地说。

市场的风险并不在于起落涨跌，关键的问题是，谁能跟上扭秧歌的脚步。

普通民众看不懂迷局下的中国楼市和这本难念的房价经。2010年新年伊始，在调控政策即将出台的阵阵风声中，关于房价的“赌局”将房价走势的争论放大，“喊涨派”笃定房价不会大跌，2010年的房地产将让更多的买房人失望；“喊跌派”也坚定地称，2010年会挤掉一些泡沫，房价很快就会出现松动。

在扑朔迷离的楼市和房价走向面前，听着业内人士的争论和媒体掀起的舆论声势，欲买房者更加不知所措。正在犹豫中，2010年春节过后，房价越走越高了，传统的交易淡季成为了旺季。3月份，京城的新房和二手房实现双丰收，房价与交易量更是双双走高。

最难以让北京人看明白的是“倒挂”的通州房价，遥想一年前的初春，通州还处在降价的“震中”地带，每平米7000多元的均价都难以聚拢人气，转眼到了今年年初，“集中力量，聚焦通州，借助国内外资源，按照世界一流水平高起点谋划，实实在在地启动一批项目，努力取得重大突破，发挥好示范带动作用”被写入北京市政府工作报告，通州迎来了历史上最重要的一次发展机遇。

通州规划高调出台成了房价上涨的理由，几乎一夜之间，各楼盘的价格翻了将近一倍，作为北京市的一个远郊区县，通州全境“超二奔三”的均价竟然超越了“城八区”，而去年还冷冷清清的各楼盘售楼处，今年初却呈现出投资者趋之若鹜的景象。通州新房价格全线飙升，也带动了二手房价格扶摇直上，舆论普遍认为，通州飞涨的房价呈现出的是非理性繁荣，“这只是泡沫。”

连温亚丽所在的大兴区，春节之前二手房的每平米单价还在万元以下徘徊，过了春节就突破万元大关，直奔11000元，即便是这样，不少业主还不甘心出手。

北京，向来是中国楼市的风向标。广州、深圳、杭州、上海，中国各大城市的房价几乎都开始了新一轮的“涨”势。

“有形之手”果断发力

调控终于来了。

在“人间四月天”，难见盎然的春意，却见连绵的房地产调控政策，正言厉色，来势汹汹，声势非常。从商品房到保障房，从土地政策到金融政策，一套完整而严厉的房地产调控体系，在中国“降低房价”的民意呼声大合唱中，正在构建。

今年3月两会后，央企背景的远洋地产、中信地产，以及中国兵器集团旗下的世博宏业就制造出三个新地王，北京房价乘势窜高，引发了“总理说了算，还是总经理说了算”的争议。新华社随即连发六篇评论抨击已经失去控制的市场疯涨之势，由此被视为地产新政即将出台的先兆。

实际上，本轮调控始自2009年下半年，包括“国四条”、“国十一条”、“京十一条”在内的紧缩调控信号密集发出，央行也在今年前两个月内两次上调存款准备金率，而市场却置若罔闻。面对全国范围内的炒房潮和房价失控局面，4月中旬，被誉为“史上最严厉”的房地产调控政策适时出台，提高改善型购房信贷门槛、限制投机性购房、政府直接入市干预，调控措施立体而严厉。

4月14日，国务院总理温家宝主持召开常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施，并确定了四项政策措施，被舆论称为“新国四条”：一是抑制不合理住房需求，实行更为严格的差别化住房信贷政策，二套房贷款首付款比例不得低于50%；二是增加住房有效供给；三是加快保障性安居工程建设；四是加强市场监管，严格查处土地闲置、捂盘惜售的企业行为。

次日，国土资源部召开新闻发布会，对2010年住房用地供地计划有关情况进行通报，国土部今年将大开“土地闸门”，拟供地18万公顷，远远超出去年7.65万公顷的全国住房实际供地，并且保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地占住房用地计划供应总量的77%。

4 月17日，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，要求遏制房价过快上涨，实行更为严格的差别化住房信贷政策。这个被业内称为房地产“新国十条”的政策有5大项，共10条，其中规定商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。

中央打出政策组合拳之后，房地产调控风起云涌，地方相继出台实施细则。4月 30日，北京市政府发布《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》，再推十二条措施，要求同一家庭只能在北京市新购一套商品住房贷款；暂停对购买第三套及以上住房。根据北京市房屋权属交易系统中个人住房记录，实施差别化的信贷和税收政策，认房不认贷。

舆论普遍认为，京版楼市新政力度丝毫不逊于“新国十条”。

“被观望”下的楼市众生相

调控新政，前景未明，此时此刻，每一个与楼市相关的人都心态复杂。

对于楼市新政，开发商其实早有准备，他们已经很习惯宏观调控了，所以表面上表现得异常平静，“推迟入市”成为常见选择。“我不认为房价应该跌，如果下跌，只是因为有些政策不太合理而下跌。”以华远地产董事长任志强为代表的一部分开发商则反应激烈，任志强认为在这样的情况下，调控政策退出后，房价很可能会出现报复性上涨。

报复性上涨，这自然是普通购房者最为担忧的事情。

他们陷入了“被观望”的境地，“曾经有一套很便宜的房子摆在我面前，我不懂珍惜，直到房价猛涨时我才后悔不及……”这句经典的“买房新语”如今真的成了 “80后”男孩霍祥东的真实心境，他2006年投身房地产行业，从房地产经纪有限公司的置业顾问到店经理，他帮无数人实现了住房梦想，而自己却没有购得一套理想的房屋，已经谈了女友的他现在一想到婚事就心里纠结。

像霍祥东这样的“刚性需求”，一直被认为是本轮房价上涨的重要原因，但最根本的还是“特刚需求”。去年，中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在成都参加“中国地产金融年会 2009区域巡回峰会”时，对房价上涨原因做了独到的剖析。他举了一个有趣的例子：小两口快结婚了，却一直不买房，于是丈母娘把女婿找来“探讨”，这下小女婿坐不住了，只好清仓、典当，筹钱买房，这就是“特刚需求”。

今年年初的一项调查印证了“丈母娘需求”论基本属实，全国仅不足两成的丈母娘面对高房价，表示愿意接受租房女婿。随着一系列房产新政的出台，中国楼市进入集体“观望期”，不少深明大义的丈母娘也选择了翘首观望。“我和女友打算先租个房子，等到房价稳定了，再考虑买房。”罗先生是湖北人，大学毕业后来到北京工作，虽然算得上是个白领，但要是没有家里的支持，买房对于他来说，真的是个难以解决的大问题，“之前女友的父母一直是‘没房不嫁女’的态度，现在看到大家都在观望，女友的父母也就不再催促我买房了，租个婚房，虽然女友的父母并不开心，但是也没有反对。”

霍祥东目前还没有遇到“丈母娘需求”的压力，但在他的观念里，也认为结婚前应该买套房子，他的客户中，类似于这样的“刚性需求”和“特刚需求”者占到了30%~40%的比例，不过他还是选择了观望，几年的房地产行业工作经验告诉他：此时此刻要保持冷静，熬过去就好了。

霍祥东所在的北京信源安家房地产经纪有限公司成立于2004年，他工作的门店位于北京东部最大的绿色生态居住区定福庄板块，市场好的时候，在安居客网站可以监测到，每天有上千人关注着他们门店发布的房屋情况，每月的成交量也能达到百套以上，而现在，“客户都不出来看房了，一个月能卖出一两套就不错了。”

观望，成为了眼下中国楼市众生相中最为普遍的脸谱。5月份，《小康》杂志社中国全面小康研究中心联合清华大学媒介调查实验室进行了“小康居住调查”，九成受访者今年开年以来没有买房；近七成人认为目前所在城市房价过高，难以接受；对于此次政府密集出台的一系列严厉的房地产调控政策，表示对政府调控楼市“不怎么有信心”和“根本就没有信心”的不足四成。即便如此，对于“从现在到年底，您会买房吗？”这个问题，大部分人还是选择了“观望”这个选项。

《小康》记者以购房者身份走访了北京市通州区的K2海棠湾楼盘和部分二手房代理门店。K2海棠湾的一位闫姓售楼小姐告诉记者，房产新政出台后，该楼盘的均价仍保持在每平米25000元左右，并没有过多地下降，只不过大家都在观望，前去咨询和买的人都比新政出台前少了。和新盘相对冷清的售楼处比起来，梨园城铁站附近的我爱我家、21世纪不动产等门店却拥挤起来，往年的“红五月”里，这些身着正装的置业顾问都带着客户到处看房，而现在他们坐在店里，显得有些无所事事。

二手房的卖主宁可违约，双倍返还买者交纳的订金，也要选择观望。新政出台后，因为违约大量出现，到北京市博圣律师事务所找贾鸿斌律师咨询的二手房买主与卖主一下子多了起来。“买方违约的也很多，因为新政出台后，不少买房者在贷款问题上遇到了麻烦。”贾鸿斌说，目前，对于楼市政策是否属于合同法上的不可抗力这个问题，法律上还没有定论。

政府接连向房地产投机者挥出重拳后，楼市终于在“红五月”进入了冰冻期。顾云昌认为，在楼市发高烧的情况下，新政的出台无疑为躁动的楼市打了一针强力退烧药，但是药效不会马上发挥，必然是交易量在一段时间内上不去以后，房价才会松动，“房价不稳誓不休”，他相信房价会下降，但是幅度不会太大。

中央降低房价的决心明显，而地方政府，除了动手较猛的北京外，其他地方还是雷声大、雨点小，喊的多、干的少。当地方政府的财政收入被地价和房价双重“绑架”之后，指望地方政府十分坚决地执行房地产调控政策显然不太现实。

但是，没有人会愿意永远观望。专业的房产研究者普遍不看好楼市新政的持续性和最终所能达到的调控效果。中欧国际工商学院经济学和金融学教授许小年认为房价不会大跌，“高房价的根本原因是供需失衡，若想抑制房价，政府应当紧缩货币供应，放松土地供应，而实际执行的政策正好相反，房价哪有不涨的道理。”

中共中央党校研究室副主任、教授周天勇接连用三个“不好说”回答了《小康》记者的提问，“中国的房价会下降吗？不好说。此番调控会在不久的将来使房价出现报复性上涨吗？不好说。对政府调控楼市抱有信心吗？不好说。”他的理由也很简单，“这套政策还是没从体制上进行改革，治标不治本。房地产的宏观调控，需要与土地、财税等体制的改革互动，理顺有关的房地产体制，才能从机制上使房地产经济健康和稳定运行。”

15城市房价压力感受榜

1北京 2.77

2深圳 2.75

3杭州 2.74

4上海 2.72

5海口 2.68

6三亚 2.67

7天津 2.60

8济南 2.59

9广州 2.58

10成都 2.53

11武汉 2.53

12郑州 2.49

13西安 2.38

14重庆 2.35

15合肥 2.25

(依据题目：您认为您所在城市目前的房价如何？1分=正常 2分=偏高，可以接受 3分=过高，难以接受)

从商品房到保障房，从土地政策到金融政策，一套完整而严厉的房地产调控体系，在中国“降低房价”的民意呼声中，正在构建。

资料链接

地方楼市新政

北京

北京市房地产交易管理网发布的最新数据显示，5月上旬、中旬存量房网签量不及4月份同期的一半，累计为10333套，同比4月下降幅度高达128%。

除通州等地有明显下跌外，北京房价仍然高位运行，五环外的新楼盘均价普遍在每平方米2万元以上。

上海

5月上半月，上海一手房成交量1054套，环比下跌近八成。

5月上半月平均成交均价每平方米24637，环比上涨7%。其中，除了郊外环线下跌18%外，其他各个环线平均成交价格都出现不同程度的上涨。

广州

楼市新政出台一个月内，广州市共卖楼5124套，均价每平方米10641元，环比降幅分别达到21.2%和12.3%。

应该鼓励“小产权”宽容“城中村”

——专访中共中央党校研究室副主任周天勇教授

正确的思路，还是应该回到如何降低房价、增加就业、提高收入方面，至少使城镇居民，和从农村转移到城市和城镇的80%的家庭买得起房

《小康》：去年年底，您和另外两位专家学者共同把脉中国房地产市场，并合著了一本题为《住房是个大问题》的书，在结构转型的现代社会，住房这个“大问题”会引发哪些社会不稳定因素呢？

周天勇：若住房需求得不到满足，漂移人口就会增多，蜗居、蚁族、鸽笼随之产生，在城镇中容易形成两个阶级：有房人的资产在升值，无房人的劳动报酬相对于日后租房或者购买房屋贬值；越后来买房的人越是负担重；无房的人向有房的人交租金，有房的人靠租金致富；有的人有多套房，有的人一套房都没有。另外，贷款负担重也容易使房奴感到焦虑。这些都是转型社会中的不安定因素。

《小康》：对于中国老百姓来说，最难以接受的是不断攀升的房价，在您看来，房价过快上涨的根本原因是什么？

周天勇：城市化对土地城乡、工农、交通水利、第三产业等之间再分配的巨大需求与中国人多地少的两难，以及城市化长期节约土地与近期需要大量占用土地的两难，是高房价问题的症结所在。

首先，从供给与需求的关系看，与住宅用地的供应不足有关。地方政府和开发商的囤积，导致了住房建设土地供应的紧张。土地供应总量与土地需求总量的巨大缺口，导致了土地价格的不断攀升，而且地价推动房价上涨，房价拉动地价上升，形成房价与地价互相推动上升的恶性循环。

其次，从土地资源配置看，目前的土地招拍挂体制，即政府一家寡头垄断型卖地和多个竞争者买地的土地市场格局，是除了土地供应小于土地需求外，推动房地产价格持续上升的最重要的原因。如果从土地市场和地方财政体制方面分析，政府利益导向下的“行政+市场”的土地扭曲性的供应制度，实际是一种推高地价和房价的有力机制。

再次，土地财政是我国目前所有建设用地强制征用和国家高度垄断土地制度形成的。日益走高的土地出让金，还有政府税务部门和各有关部门对房地产项目征收的其他税费，以及要求房地产商承担公共配套项目，也是推动房价上升的最重要的因素。

第四，对于投资性的需求，包括城乡两栖居住、多套房、大面积豪华房、别墅等等，没有制度设计进行抑制，房屋等资产的持有成本为零，也导致了房屋投机需求旺盛。

《小康》：有的学者认为，高房价是合理的，买不起房应当租房，您同意这种说法吗？

周天勇：中国人自古就有自己拥有住宅的习惯，让绝大多数人去抑制这种欲望而终身租房住，是与中华民族的文化相冲突的。

如果一个社会80%~90%的居民都买不起住房，说明这80%~90%都是弱势群体，要么去租房，要么由政府来资助，我认为，这个社会肯定是不正常的。如果一个社会，80%~90%的居民都去租10%~20%的居民手中的多套房屋，而且由于土地的有限性，房屋的租金会年年上涨，整个社会就会形成 10%~20%的食租房主与80%~90%的无资产工作者阶层格局。从稳定方面来看，这种格局是非常危险的。

《小康》：建设部门出台了对中国各城镇住不起房的居民实行廉租房的方案，对于因房价太高而居民买不起房的问题，这是一项好的方法吗？

周天勇：这个方案应当解决的是极少部分人，如3%~5%居民的住房问题。如果80%~90%居民都买不起房，这种方案基本上没有什么作用。要想用这样一种方案，解决几亿人城市和城镇中的住房困难，实际上是一种空想。

一是中国人口太多，特别是农村向城市和城镇转移的人口太多，这些转移人口基本上都是住房困难户，能保得起吗？二是住房与食品、医疗保障都不一样，其价值太大，要想由政府保起来，在财政方面，几乎是不可能的。正确的思路，还是应该回到如何降低房价、增加就业、提高收入方面，至少使城镇居民加上从农村转移到城市和城镇的80%家庭买得起住房。

《小康》：您一直在强调土地资源与房价之间的密切关系，有句话叫“民以食为天，以居为安”，而人们的食品消费和居住消费，都依赖于有限的土地资源，从资源配置的角度讲，是应该将有限的土地资源较多地用来吃饭，还是用来居住呢？

周天勇：食品、住宅、工作及其收入，是民生最基本的三大要素。一个国家其中的一个方面出现严重的问题，都会使经济和社会发生危机甚至动乱。较为极端地偏重于任何一个或者两个方面，都会形成土地资源供给不足导致的危机，这是一个不以人的意志为转移的客观和内在的相互影响关系。

但我认为，粮食问题并不是想象的那样严重，其安全也可以通过多方面的措施得到保障，而对住房短缺和价格攀升不引起重视，不积极解决，危机一旦产生，将会形成严重的社会不稳定局面。因此，在改革和立法上，我们要在传统的粮食安全和非传统的房价、人口流动、人口老龄化、贫富差距等社会安全之间谋求平衡。在法律的有关条款中，不仅要有保护耕地的条款，也要加上国务院、国土、建设等政府部门保证土地供应、维护房价稳定、保证80%的中国城市居民能买得起和拥有自己住宅的义务和责任。否则，只关注吃饱，不关注安居，至少在执政为民方面是有缺陷的。

《小康》：在城市化进程中，居住模式哪些方面还需要调整？

周天勇：大量向城市转移的人口绝大部分住在工程工棚、城中村、城市小区住宅楼的居民住宅隔屋、工厂和单位的集体宿舍、城郊的租屋等等之中。

一定要整理出耕地或者建设用地以供流转；一定要放宽和鼓励小产权房的建设，让进城的农民，包括城市居民买得起房；一定要宽容“城中村”、城郊租屋，包括在城市的一些区域中发展居民可以自我按照大体规划建房的平民区；一定要将房价水平降低下来，让集体用地直接进入建设市场，改革目前政府垄断性招拍挂供应土地，转变地方政府地产财政格局，对城乡两栖居住方式、多套住房、别墅等开征房产税，通过体制改革和机制建设将房价压下来。

《小康》：面对全国范围内的炒房潮和房价失控的局面，今年4月中旬，三道“金牌”次第到达，提高改善性购房信贷门槛，限制投机性购房，政府直接入市干预，您认为这个被称为“史上最严厉房地产调控政策”能够真正让中国的房价降下来吗？

周天勇：不好说。这套政策还是没从体制上进行改革，治标不治本。房地产的宏观调控，需要与土地、财税等体制的改革互动，理顺有关的房地产体制，才能从机制上使房地产经济健康和稳定运行。

《小康》：具体来说，您对解决中国的住房问题有何建议？

周天勇：第一，在人多地少的国情下，正确处理粮食安全用地与城市化居民居住需求用地之间的关系；第二，要控制农村住宅扩大占用土地面积，积极推进城镇化，增加城镇住宅建设用地供应；第三，要提高居民的收入，使居民收入的增长速度超过住宅价格的上涨速度，增强居民对住宅的购买能力，控制和稳定住宅价格，使其与城市居民和新移民的收入增长和购买能力相适应；第四，坚决开征土地和房产交易增值税，开征房产税，将目前的从低收入的买房人向政府交钱，即改变为已经有房产的人向政府交财产税，代替目前地方财政资金70%靠出让金运行的渠道，使地方财政可持续化，又抑制房屋成本投资和投机，浪费土地，炒高房价；第五，根据不同收入人群和不同阶段，对城镇居民和新移民的住宅需求进行分类解决，高收入人口的房屋需求，放开由市场调节，中等收入人口的需求，由市场调节解决，但是国家要控制房价，一小部分低收入人口，国家要通过廉租房等形式，满足他们的需求。但愿中国与拉美和印度不一样，借鉴东亚的经验，走出一条探索解决城市化新移民居住问题的中国式道路。

房地产商的黄金期还有20年？

“现金为王”，房地产市场的龙头企业动作不大，很多开发商采取了保守的战术，在一片唱衰声中，他们对市场的前景依然十分看好

任志强终于“挨揍”了

5 月初接受媒体采访时，任志强曾调侃自己，“中国人‘最想揍的人’，第一个是小泉，第二个是陈水扁，我只能排第三。”话音刚落，在大连参加某地产论坛时，他就遭遇了“鞋袭”。事后，任志强在他的博客里这样描述：“5月7日在大连的演讲时，一个约25岁左右的年轻男孩向演讲台扔了两只鞋子，然后双手在头顶拍着手掌高兴地离开了会场，也似乎在等待着观众们的喝彩，一个无产阶级革命英雄的形象虽然并没有引发人们过多的注意，却让我享受了一次总统的待遇。”

今年初，天津富力城开发有限公司董事长谢强出版了《一个文人的地产江湖》一书，回顾了自己在地产圈的十几年经历，谢强写道：“在这个狂躁、浮华的物质主义时代，资本密集，快速而高企的财富积累，‘房地产’ 三个字似乎成了一种象征，地产商则是房地产的最直接代表。因而，地产商不管你人品、不管你质量，必须自然而然地背负起社会不满的包袱。”

新政出台后的地产商们

被称为“史上最严厉”的“新国十条”调控措施出台后的第5天，华远地产老总任志强在在博客上发表了《这只是个开始》的万言书，称：“我不反对政府对市场的调控，但更希望政府用市场化的手段调控，而不是坚持用非理性的、非制度化、非法律化的行政手段进行恶性干预。”

在任志强看来，此轮调控是“有病乱投医，治标不治本”。惯于和任志强较劲的潘石屹则表示支持政府的这一轮调控政策，并称北京的房价要跌15%~20%。随后一家地产公司又发出全国降价销售的口号，地产商们这一轮高调的表现，引发了市场新一轮争议。

更多的房地产商人，事实上对调控政策的到来早有预料。

北京鹏润地产控股有限公司总裁王军说，凭借多年经验，他对于严厉的宏观调控早有预期，鹏润地产在2009年“拿地不多”。事实上，不仅仅是民众面对飙升的房价“很受伤”，专业地产人士对此也忧心忡忡。地产商期待市场回归理性，实际上与新政的期待不谋而合。王军说：“多数同行支持宏观调控。”

谢强向《小康》记者透露，天津富力目前的工作计划并没有因为新政的到来而调整，富力集团整体的运作也沿着年初的目标进行。他说：“这次宏观调控与08年世界性金融危机的背景不同，富力集团去年销售额有240亿元，资金较充裕。”

王军告诉《小康》记者，一年多来大量的社会资金涌入房地产业，土地市场也陷入不理智的状态。去年9月鹏润地产在上海拍得一块地，一两个月后，这块地周边的地价就上涨了40%。王军说：“房价飙升背后，房地产业本身也陷入巨大的风险中。”持有类似观点的还有湘江伟业(北京)投资有限公司董事长方明理。他说：“一个产业的发展，不能暴涨，也不能暴跌，需要平稳增长，去年‘地王’不断涌现，不是好兆头。”

据统计，在2009年土地市场的资源竞争中，拥有央企背景的开发商凭借雄厚的资金实力屡屡拿下各地地王；两会刚结束，北京一日便拍下三块“地王”。方明理向《小康》透露： “‘地王’一出，股市乐淘淘，一个涨停顶上几年的开发利润了。”所以，“地王”不考虑卖房子赚钱的事，他们把房地产当作了资本运作的工具。

王军注意到一个现象，在2008年楼市低迷的情况下，大量的刚性需求被隐藏起来。开发商据此作出判断，减少新开工面积，拉长开发周期。而在2009年3月以后，刚性需求集中爆发出来以后，人们却发现，商品房供给却不足了，到2009年下半年有些城市竟然无房可卖。尤其到了年底的时候，绝大多数公司尤其是上市公司已经完成全年销售业绩，他们最忌讳的是“业绩波动”影响股市，这些上市公司出于自身利益的考虑，将新开盘的楼价标高让买房者生畏，可是没想到，需求依然旺盛，这一行为带来的是连锁的恶性循环，房价涨得更猛了。

“现金为王”，房地产市场的龙头老大万科、万通等企业新政后动作不大，很多开发商同样采取了保守战术，在一片唱衰声中，他们对市场的前景依然十分看好。

危机与机遇

新政对于“投机炒房”进行严厉打击，并且加大对开发商购地、融资及交易秩序的监管。地产商又将如何应对？

王军向本刊讲述了他在房产业第一轮宏观调控时的经历。

2004 年 5月16日，王军供职的中海地产在苏州高价拿了一块地。此前三年间，苏州房价从每平米1000余元迅速攀升到6000多元。但是拿地后没过几天，宏观调控政策出台，市场行情迅速冷却。中海地产拿地的价格大概在每平米3500元，算上建房成本，房子买到每平米6200元才不至于亏本，而此时苏州房价已经下降到每平米5000余元。

王军感受到了宏观调控背景下的危机。为了不亏本，王军等人只能更为细致地研究市场需求。他们盯准了“事业上升期的白领阶层”，把工作重点放在了如何营造令人心情愉悦的居住氛围，例如每栋楼的角度都经过精心分析测算，使小区70%的房子从客厅望向窗外都视野开阔。因为对客户的精准分析，虽然市场行情不好，王军的房子显得很稀缺，推向市场后反响很好，到收盘时，这个小区房子的均价达到每平米18000元。

这段经历让王军有了一个认识，“市场情况不好，开发商会更关注住宅品质和市场需求，反而有利于行业整体的提升。”在危机的背后，可能就是机遇。王军说：“如果相关政策做好，这一轮宏观调控能够落到实处，那时就是我们投资的最好时机。”王军看到了此轮宏观调控不同于以往的积极讯号。在“国十条”出台的同时，国土资源部公布了2010年住房供地计划，住房用地的供应总量将达18万公顷，同比增长近130%；另一方面保障房的建设规模也在扩大。

天津富力城开发有限公司董事长谢强在2008年楼市低迷的时候有过这样的思考：“真正的房地产开发商是能够战胜不同的经营环境获得长久的生命力的。也只有困境才能考验出真正的强者。”在谢强看来，地产商这个群体与其他的商界人士并没有不同，他们在特定的历史条件下获得了发展机遇。

保障与市场

在方明理看来，前几次宏观调控的效果都“很糟”，“打压需求”的方法招致的是新一轮“报复性上涨”，“此次宏观调控也没有从根子上解决问题。”

前些天，方明理去凤凰卫视做节目，台下坐着许多每个月只有1000多元退休金的老太太，她们也在讨论房价太高，方明理反问，把现在的房价降下80%，这些中低收入者就能买得起房吗？高房价的问题与这些中低收入群体有多大关系？被认为是房地商代言人的任志强亦有类似的观点，他认为中国房地产市场存在的问题，并不是买不起开发商的房子，而是买不起政府的地。

方明理意识到，人们已经把保障房的问题与市场的问题混淆在一起。他说：“建国六十年了，老百姓不能没有房子住，这是民生问题。”他认为民生问题要靠政府来解决，不能把买不起房子的人也赶向商品房市场。鹏润地产的王军也向《小康》表达了相似的观点，“保障的归保障，市场的归市场”，他认为政府可以通过房地产市场来调控财富分配，一方面刺激富裕阶层需求拉动消费来保证GDP的增速；另一方面，政府则通过土地出让金和税收政策来保证公共产品的提供，建设更多的保障房来提供给中低收入者，解决社会矛盾。但是在过去房地产业繁荣发展的十几年间，政府在保障性住房的建设上“缺位”了。

王军看来，中国住房问题的解决之道在于“多层次的住房供给制以满足各阶层的需要”。

中国房地产研究会人居环境委员会副主任开彦对《小康》说，十多年的实践显示，“光靠商品房解决不了全部的问题，反而导致社会矛盾更加尖锐”，“保障房的问题已经成为发展住房商品化市场的一个障碍。”

房地产还有20年的黄金期

20 年前，方明理坐上湖南醴陵市物资局局长的位子，为解决全系统几百号干部职工的住房问题，他仔细研究了相关文件，把物资局的房子“公房出售”，职工自愿购房，按规定职工只能购买80%产权，另外20%还归单位所有。他自己带头买下了80多平米的三室一厅，一年多以后，住公房的职工都出钱买了房。这样物资局就有了一笔收入，用这笔钱再建新房，新房建好再出售，物资局系统的职工就都有了解决住房的机会。1992年底，方明理调到湖南省株洲市青少年宫工作，他给领导打报告要政策允许“集资建房”，方明理的思路是，不向国家要一分钱，每个职工掏38000元钱，他在少年宫的自有土地上规划为每户提供一套95平米的住房。

方明理得到了一个启示：“中国的房地产只有沿着公房出售、集资建房的市场化方向走，才有可能使全国人民住上好房子。”于是1994年，方明理辞掉了公职，正式“下海”去实现他的住房市场化梦想。一路走到今天，尽管“楼市一直在玩过山车”，但是他依然对行业的前景充满信心。

鹏润地产的王军曾经对房地产业的前景做过精确的分析。他说，根据统计学规律，人们购房的高峰期平均出现在26岁至42岁，37岁达到峰值。我国在1963年至1972年、1981年至1985年有两个人口出生高峰期，根据规律，第一拨人口高峰期的人群从1999年进入购房期并持续到2014年，而第二拨80 后人群购房的高峰期将出现在2020年至2027年，虽然这两个高峰期中间有六七年的间隔，但是中国全面城市化的进程每年将新增城市人口2000万，这 2000万人将带来旺盛的购房需求。基于此，王军的判断是“中国房地产还有20年黄金期”。

王军进一步说，中国房地产市场存在时间只有20年，快速发展也是近10年的事情，许多上世纪90年代的商品房从套型到居住环境已经与人们的需求出现了差距，现有城镇居民的改善性需求形成了一个巨大的市场，而他们腾出的二手房市场大概可以满足新增城市人口和首次置业买不起新房的人群。王军的另一个判断是“今后商品房市场的主力将是改善性需求的城镇居民”。

15城市房价挤泡沫感受榜

1三亚 2.02

2海口 2.27

3北京 3.13

4武汉 3.16

5广州 3.24

6天津 3.24

7杭州 3.29

8深圳 3.29

9重庆 3.34

10上海 3.40

11济南 3.41

12合肥 3.42

13郑州 3.44

14成都 3.50

15西安 3.57

(依据题目：自4月份国家实行严格房地产调控政策以来，您所在城市的房价下降了多少？1分=下降幅度非常大；2分=下降幅度比较大；3分=下降幅度不大； 4分=房价没有下降)

新政阻吓作用大于实质作用

只要“18亿亩”的红线不动，百姓就认定房产是稀缺资源，晚买不如早买；只要货币政策继续宽松，通胀预期就是挥之不去的幽灵，购买实物资产就是防止存款贬值的最佳选择

《小康》：您认为楼市新政出台后的房价走势如何？

许小年：房价可能先小跌后大涨，因为新政并没有改变供给和需求的基本格局。

《小康》：高房价的根本原因是什么？为什么房价只会小跌？

许小年：高房价的根本原因是供需失衡，失衡下的价格走势由预期支配，对预期影响最大的短期因素是货币供应，长期因素则是土地供应。若想抑制房价，政府应当紧缩货币供应，放松土地供应，而实际执行的政策正好相反。

“国十条”只字未提土地供应和货币供应，只要“18亿亩”的红线不动，百姓就认定房产是稀缺资源，晚买不如早买；只要货币政策继续宽松，通胀预期就是挥之不去的幽灵，购买实物资产就是防止存款贬值的最佳选择。

《小康》：您如何看待目前楼市新政对市场带来的冲击？

许小年：新政对市场的冲击主要是心理上的，阻吓作用大于实质作用。在房价可能走低的猜想中，人们从抢购转向毁约或推迟购买，房价于是停止上涨。

《小康》：决定楼市下一步走向的是哪些群体？

许小年：当然是开发商，他们预见到需求不会发生根本的转变，所以并不急于抛售，而是采取了观望态度。目前他们手中现金充裕，没有任何回笼资金的压力，只有当资金链条吃紧时，地产商才愿意考虑降价促销。

《小康》：在您看来，后续还会出台更严厉的调控政策吗？

许小年：如今决定政策的，不仅仅是中央政府维护民生的意愿，还有地方政府强烈的政绩冲动。人们已经注意到，在每次打压楼市的风暴中，地方政府都“集体失语”。而每逢楼市下跌，地方长官总是竭其所能，力挺力托。

房地产有很高的产业关联度，楼市如果垮了，一损俱损，钢铁、水泥、建材等都受影响。如此一来，GDP保八怎么实现？投鼠忌器，更重的拳头只是理论上的，即便出台，估计也是高高地举起，轻轻地落下。

《小康》：您刚才提到，高房价的根本原因是供需失衡，是什么影响并决定了供给与需求？

许小年：决定房地产长期供给的最重要因素是土地。在现行政策下，土地供应已被封顶，“18亿亩”农地的红线成了名副其实的高压线，若死守这条红线，可开发的土地就会越来越少，居民自然想到“房产永远是稀缺资源”。日渐稀少的土地等于给房价上了保险。对短期供给影响最大的是2007年的宏观紧缩和2008年的国际金融危机。

城镇化、婚龄人口的增加、收入的提高等是影响需求的长期因素。这三个长期因素都很重要，但不能解释房价在短期内的暴涨。决定需求的短期因素中，最重要的是货币供应。2009年广义货币M2增加了27.7%，同年名义GDP 仅增长6.7%。用通俗但并不严格的话讲，实体经济不需要那么多钱，多余的20个百分点的钱去哪里了？楼市和股市。就像给病人输血，一旦超过了身体的需要，必然会在脸上、腿上、臀上鼓起包来，经济学上称为“泡沫”。

《小康》：您认为如何才能平抑房价？

许小年：抑制需求、增加供给，调节供需的关键是改变市场参与者的预期。

要改革土地制度，增加土地供应，打破政府垄断，利用市场机制平抑地价，彻底消除“房产永远是稀缺资源”的预期。央行需要收紧银根，银根一收，不仅贷款少了，而且通胀预期下降，居民买房保值的动机减弱，需求就会进一步降低。当需求疲软时，开发商就要考虑停止捂盘，增加供应。

保障房的海外经验与中国夹心层的困境

新加坡、英国、德国，不同的国家采用了不同的保障房政策，这些海外经验能否为中国解决“夹心层”的困境给予现实的启迪？

中国房地产市场最突出的问题是忽略了一类“夹心层”人群——“城市新生代”，这是中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌向《小康》记者表达的观点。在他看来， “新生代”的主体是刚刚毕业走向工作岗位的年轻人，这其中包含了一部分年轻的公务员，在城市化进程中走向城市的农民工也即将加入这个群体。

“新生代”是社会上“最活跃、最敏感”的群体，也是中国网民的主体，所以社会上对于高房价的不满多集中于这个群体。但是，“我们过去的政策却在关键一点上出现了疏漏。”

在新加坡，80%以上的居民住在政府的保障性住房里；在英国，政府“通过加强住房保障而把弱势群体从高房价的泥沼中解救出来”；在德国，法律制度给予租赁市场近乎完美的保障。这些海外经验能否为中国解决“夹心层”的困境给予现实的启迪？

新加坡：参加工作5年后买得起组屋

在新加坡，保障房的总量约有50万套，而新加坡全国房屋的总户数也不过65万套左右。87.6%的居民住在政府的保障性住房里，其中8.6%住在廉租房里，79.0%居住在廉价房里；其余12.4%则居住在私人购买的公寓或别墅里。新加坡是全球唯一近乎达到100%拥有住房率的国家。

新加坡的“组屋”，全称为组合房屋，类似于中国的经济适用房。1964年，新加坡推出了“居者有其屋”的组屋计划，政府成立专门的机构，对中低收入者统一供应组屋，并严格限制房价、限制户型，保证大多数居民买得起组屋。组屋房价以公积金中的住房部分能“买得起”为标准设定价格，目标是一个人参加工作5年后，结婚时能首次使用中央公积金购买政府组屋。一套100平方米左右的组屋价格30万新元左右(约合人民币150万元)，几乎是私房价格的一半。

政府根据居民家庭收入来限定购房标准：月均户收入少于8000新元的，可购买4房或5房式组屋(90至110平方米)，月均户收入少于3000元的，可购买 3房式组屋(65平方米)，少于2000元的可购买2房式组屋(40平方米)。一人一生可以享受政府补贴购买两次组屋，年老时也可以大房换小房，增值部分可以补充个人公积金用于养老和医疗支出。

新加坡公民购买的组屋只有99年使用权，所有权仍归属于政府。新购组屋在前5年，不能出售。5年后才可转手，转手不会被征收任何所得税，二手组屋的价格一般是一手组屋的1.5至2倍。不过再次申请购买“组屋”时，将依据购买面积大小的不同，征收1.5~5万新元不等的转手费。买了组屋，就必须要住，否则将面临高额罚款及牢狱之灾。在买卖组屋时，一旦发现虚报，将面临高达5000新元的罚款或6个月的监禁。

英国：购买部分产权

中国社会科学院经济研究所《经济走势跟踪》课题组曾经对英国兴建“平价房”和福利住宅的政策进行研究，“我国调控政策的重要一点是抑制投资需求、打压投机需求”，以及“不断加强‘限外政策’”，而英国的做法截然不同，“不去刻意打击旺盛的需求，也不限制外国人在大城市买房，而是把重点放在大建中低价住宅，通过加强住房保障而把弱势群体从高房价的泥沼中解救出来。”

目前，在英国居民的住房格局中，有近70%的居民拥有自有住房产权，另外30%的居民租赁住房。在英国的经济适用住宅体系中，一种是廉租房，这是英国住房保障政策在20世纪80年代以前使用的主要办法；另一种是折价房，以低于市场价格的价位出售给符合条件的家庭的住宅；第三类最具特色——共享产权住宅，购买者购买并享有部分产权。购房者购买住宅的一部分产权(通常是25%或50%)，代表政府管理经济适用住宅的住房协会拥有剩余的产权。购房者向住房协会支付剩余产权的租金，这部分租金政府也会给予相应补贴。

在共享产权住宅制度里，购房者拥有的部分产权可以出售，当他们具备了购买能力的时候，也可以申请购买下全部的产权。“在此模式下，每一次产权交易的基础都是市场价格，想通过这种方式赚取差价几乎是不可能的事，因此也就大大降低了分配过程中的道德风险，确保了政府资源能够真正用在有需要的人身上。”

德国：租房有保障

德国和许多欧美国家情况类似，在二战后出现了住房荒。政府在战后就采取了租金管制或指导租金制度。在战后住房短缺时期，住房租金上涨，很多民众无力承担。政府采取相应的保护措施，要求各地方政府对不同位置、不同房屋结构质量的住房进行租金水平指定标准。随着住房矛盾的缓解，政府从上世纪60年代开始解除租金管制制度。

取消租金管制制度后，又建立起房租补贴制度。现在德国还在沿用这个制度，是低收入群体住房保障的主要方式。德国的住房补贴法明文规定，居民实际交纳租金与可以承受租金的差额，由政府负担。实际做法是，居民拿出家庭收入的30% 来承担租金，剩下的房租补贴资金由联邦政府和州政府各承担50%。

德国房屋租赁方面的法规相当完备。一般情况下，房东在出租后3年内不得将租金涨幅超过20%。即使有正当的理由想提高租金，也必须经过房客的同意。如果房客不同意，房东只能提起诉讼，而不能自己强行提高租金。另外，房东若要解除租房合同，承租人可提出异议。房东不经过诉讼途径，不得强迫房客搬出。而如果法院判令房客搬出，在法院设定的合理迁出期限届满前，租赁关系也一直存续，房客仍然享有合同和法律规定的对房屋的各项权利。

德国法律明显偏向房客，使房东涨价难、解约难。德国法律给予承租人近乎完美的保障。德国约有60%左右的居民租住住房，其中约1/3租住公共住房，2/3租住私人住房。约有86%的德国人都可以享受不同额度的住房补贴。

中国“夹心层”困境求解

参照海外的成功经验，中国“夹心层”的住房问题又该如何解决。

中国房地产及住宅研究会人居环境委员会副主任开彦说，保障房其实是一个大的概念，它指的是“每个公民都有权享受住房”。目前中国享受廉租房和经济适用房的人群比例很小，不会超过15%，对待这部分低收入群体，政府有义务解决他们的住房问题并且“困难不大”。但是，现在最大的问题在于超过50%的“夹心层”被赶向了商品房市场，市场上却没有提供与他们收入水平相对应的住房产品。

开彦较赞同龙永图的观点，“要形成中国新的住房格局，就应该三分之二的房子由政府提供，三分之一的房子由市场解决。”他说，具体做法上不是回到计划经济时代，“可以根据人们不同的承受能力给予相对应的补助和优惠政策，为他们提供政策性商品房。”他认为过去经济适用房出现的大量问题，主要原因是“没有管起来”，对适用于 “夹心层”的住房应该尽快研究，对这一类房屋的性能、配置等级都要有细致的考虑。

对于“政府解决为大部分人提供保障房”的解决办法，大连市委党校经济管理教研部主任张道航提出了自己的疑问，他说：“必须要注意国情的差别，新加坡也好、香港也好，基本上没有穷人，也没有农民，我们十多亿人口，都要住政府提供的保障性住房，现实吗？”所以，张道航认为德国模式，尤其是德国管理租赁市场的一些做法在中国更具有现实意义。

张道航的这一说法，似乎暗合了近些年许多官员和学者倡导的“买不起房先租房”，但是中国的租赁市场环境是怎样的？张道航介绍说，在国内房东可以随便撵走房客，这在德国是不可能出现的情况，德国的房东要卖掉房子也要先把承租人安顿好。他对《小康》记者说：“我们为什么要买房，中国人买房，不完全是文化上的因素，也是出于安全的考虑。”我国对于住宅租赁市场的法律制度建设和监管都“缺位”了。

物业税并非平抑房价的首选

——专访房地产研究专家章林晓

建立与保障房建设相对应的福利性金融体系，是我国房地产金融业的当务之急

《小康》：最近出台的一系列旨在抑制房屋需求的政策已经导致房屋交易量的下降，但这样的政策被普遍认为是治标不治本。请问导致中国房屋价格高企的根本性的金融问题有哪些？最近的各项政策将在何种程度上对解决这些问题有所贡献？

章林晓：从金融角度来看，中国房价高企的根源在于，在现行国际货币体系安排下，我国地方政府主导区域经济的恶性竞争造成对资源、环境和人民健康的过分让度，即形成“血汗贸易顺差”，由此引来的“噬血”海外游资加剧了我国国际收支的失衡，并通过巨额外汇占款渠道对人民币的供应量形成强烈冲击，我国房地产市场最终成了货币泡沫的宣泄口。因此，抑制高房价从根本上来说应消除“血汗贸易顺差”及由此引来的“噬血”海外游资，而其前提则是杜绝因恶性竞争而造成的我国资源、环境和人民健康的过分让度。必须叫停一些地方为了单纯追求GDP增长，相互间展开恶性竞争，最终陷入增产不增收乃至赔本赚吆喝的“悲惨式”增长。

在最近出台的各种政策中，“外资购房限制”可算为“噬血”海外游资购房筑了一道堤坝，其余的各种政策对中国房价高企的根源几乎没有涉及。

《小康》：自2003年至今，中国市场上的流动资金大部分时间都处于过剩状态，而城市土地供应量却相对不足，即存在“钱松地紧”的情况，由此又导致房价居高不下。请问“钱松地紧”的原因是什么？为解决这个问题，政府需要在金融政策方面做出哪些调整？

章林晓：就“钱松”而言，在外向型发展战略指导下，外汇占款日益成为基础货币供应的重要渠道。自2001年起，我国外汇储备进入大幅增长阶段，国家通过外汇占款渠道被动投放基础货币的规模也越来越大。

我国外汇储备从2003年1月的3044.57亿美元，增长到2010年3月的24470.84亿美元，以1：7.2的比例进行粗略计算，央行需投放基础货币约154269.14亿元人民币。如果以货币乘数为5计算，则货币供应量增加了771345.7亿元人民币。虽然央行采用了一些技术手段予以对冲，但效果不佳，中国市场上的流动资金因此长期处于过剩状态。

就“地紧”而言，我国人多地少，人均耕地仅有1.43亩，不及世界平均水平的40%；城市又往往多建于平原地带，所以城市用地的外延扩张势必要占用城市郊区的优质高产耕地。到 2003年底，我国耕地面积已降至18.51亿亩，即突破了2010年计划耕地保有量的底线。为坚守耕地红线，进而确保国家粮食安全，工业化和城市建设用地的供给必然受到严格限制，因此可以说“地紧”是不可改变的常态。此外，“零地价”招商引资的工业用地，以及一些奢侈的形象工程、政绩工程用地，还在不断挤占原本有限的建设用地，因而加剧了“地紧”的严重程度。

解决“钱松地紧”问题，一方面，政府必须在外汇政策上做出适当调整，真正认识到我们“不惜血本”招商引资的严重后果；另一方面，“零地价”招商引资的工业用地必须叫停，严格按照规定实行招拍挂，同时，对市场公共基础设施用地，也应试行有偿使用的方式，以此杜绝形象工程、政绩工程对土地的乱占滥用。

《小康》：目前的房地产金融政策在房(建)贷和购贷方面分别存在哪些问题？您认为应如何解决？

章林晓：房(建)贷最忌讳的是“大放大收”，目前房地产金融政策在房(建)贷方面恰恰患了这个“病”。

由于房地产生产周期相对较长，而且资金需求体量巨大，资金供需之间存在一定的时间差。为解决房地产资金供需这个时间差，就需要房地产金融的支持。因此，房地产行业属资金高杠杆率行业。房地产企业又不同于其他一般企业，其他企业往往有许多种产品；而房地产业只有一种产品——房屋。这就决定了在产品利润下降时，房地产企业无法像其他行业一样做出停止生产某一种产品的决定。唯其如此，房地产业的平均利润才会在平时高于其他产业，而当国民经济走向萧条时，往往又率先滑坡。

对于资金高杠杆率，同时又属高风险的房地产行业来说，房(建)贷最忌讳的是“大放大收”。“大放大收”极易导致房地产企业资金链断裂，房地产企业被逼得破产之后，放贷银行自然会血本无归。

房地产购贷金融政策的最大问题，是将自住性、投资性、投机性购房需求全“打飞”了。

“新国十条”关于二套房首付款不得低于50%的规定造成了改善性需求的断层，改善性住房需求必然因此大幅萎缩。由于高杠杆性是投资/机性资金的偏爱，所以第三套及以上住房贷款暂停发放，可说完全打掉或者至少说是打掉了大部分投资/机性需求。由此看来，“新国十条”的出台使得90平方米以上自住性、投资性/投机性购房需求几乎完全抑制，90平方米以下的自住性需求也受到极大冲击，楼市成交量迅速全面下挫，直至进入凝冻状态，便是自然而然的事情了。

总的来说，货币政策归根到底是总量工具，难以胜任结构性调整的重任，所以解决问题最好是依托税收政策。

《小康》：您认为合理、有效的房地产金融政策与保障房建设之间的关系是什么？

章林晓：现在绝大多数国家将居民购房融资分为福利性住宅金融和商业性住宅金融。福利性住宅金融以非赢利为出发点，旨在提供各种帮助，体现政府福利；而商业性住宅金融以赢利为目的，遵循市场竞争原则。而我国现行的房地产金融政策，却将福利性住宅金融和商业性住宅金融这两者混于一处，试图让商业银行承担解决中低收群体住房难题的重任。

相对于福利性金融体系，我国商业性金融体系相对较为成熟，而福利性金融体系除住房公积金制度外还是一片空白。当前，建立与保障房建设相对应的福利性金融体系，是我国房地产金融业的当务之急。

《小康》：您对其他有助于平抑房价的措施，如物业税等有何见解？

章林晓：物业税并非平抑房价的首选。世界上开征物业税的国家中，物业税年税率普遍不超过3%。如葡萄牙大约为1.1%~1.3%，加拿大为0.5%，日本为 1.4%~2.1%，美国为1%~3%，法国则按0.5%~1.5%的超额累进税率；芬兰一般税率为0.2%~0.8%，长期居住用不动产税率为 0.1%~0.4%。

物业税是对居民财产的强制性税收，如果过分加重民众负担，势必造成民众与政府的对立，加大物业税的征收难度和征收成本。我国物业税的年税率，一般也不可能超过3%的上限。对于价格疯变的房地产市场来说，3%的物业税年税率上限难以对投机炒作形成有效威慑。

持有环节房产税的设立和开征，是“重持有，轻交易”的体现，这对提高房地产资源的利用效率无疑有积极意义。但是，试图通过提高房地产资源的利用效率进而达到调节房价的目的，即便能够实现也将是一个长期的过程。而且，在当前经济面临两次探底的复杂的国际国内宏观经济形势下，物业税的开征很可能会成为压垮“房奴”的最后一根稻草。

如果所得税征收施行“三年以内转手的征100%，三年以上六年以内征50%，六年以上免征” 诸如此类的政策，海外游资就不得不对其投机行为进行更慎重的考虑。

立足当前宏观背景的前瞻性分析，可以知道物业税的出台，在今天并非当务之急，而房地产市场差异化所得税的出台，实在是不能再拖延了。

新政下的炒房生态

投机性“炒房”被认为是推高房价的因素之一，而此次新政的意图正是打击炒房

文|《小康》记者 李秀江

楼市新政出台一个月之后，有形之手的调控威力开始显现，北京、深圳等地二手房成交量大幅下跌，“打击炒房”似乎初见成效。

中国投资协会会长、发改委投资研究所张汉亚认为，一个城市的投机性购房比例很难统计，炒房客对房价的影响程度也难以估计。一个“炒房团”出资上千万甚至上亿元整栋整栋地炒楼，肯定会影响周边的房价，但就整体房地产市场而言，这样的“炒房团”终究是少数，而更多的“散户”炒房客的心态各异，既有投资，也有投机。

张汉亚分析，新政“严格限制炒房和投机性购房”，看似起到了一定效果，实际上是许多炒房客在观望。

散户退场

5月15日，记者辗转联系到郭玉良时，他已经不再炒房了。“新政的意图就是打击炒房，以现在的形势看，不好再炒了。” 郭玉良说，自己只是炒房客中的散户，没有实力与新政抗衡。

郭玉良是无意之中加入炒房大军的。早年，他在东北做粮食生意攒了些积蓄。2003年在北京南二环买了一套房，当时的价格每平米8000元左右，随后价格开始上涨，郭玉良看准时机，卖掉这套住房，又在东四环、北四环和通州等地买进两套住宅和一处底商，他当时的想法是，如果房价还能上涨，可以转手卖掉，如果不涨，可以出租，底商可以自己做生意用，也可以租给别人做生意。这样不管房价是涨还是跌，都没有损失。

让他惊喜的是，房价越涨越快，多年做生意的经验告诉他，炒房比做其他生意赚钱快。于是，他卖掉一处房产，以按揭贷款的方式又买进三套住宅。此后的几年中，他四处出击，低买高卖。

他说，银行按揭帮了他很大忙。“本来只够买一套房子的钱，通过按揭可以交三套房的首付，房价上涨转手一卖，每套房赚个几十万不成问题。”

郭玉良由需求性购房到炒房，算不上真正的炒家，与温州、山西那些一出手就是几十套上百套的大炒家没法比。

“就像股市中的散户，我们不可能影响房价，推高房价的是那些大炒家。”郭玉良说，新政之后，他不可能再炒房了，银行贷不到款，每个家庭也只能买一套房，还怎么炒？是该退出来的时候了。

与郭玉良类似“不小心”加入炒房大军的，还有另外一种类型：由改善性购房到炒房。他们大多是北京公务员，享受过福利分房待遇，房改时只交很少的钱，公房就成了私产，这是一笔财富。

随着近年来房价越涨越高，为了改善自己的居住条件，他们卖掉这套老房子，再买两套或多套远一点但更大更好的房子。炒房成了他们工作之外的又一财源。

还有一种是城市居民拆迁后拿到一笔补偿款，到离城中心远一些的地方买两套房，在一次次房价上涨中，又分拆出多套住房。他们多是炒长线，既可自住，也可价高时卖掉，赚钱后再买几套。

张汉亚介绍，许多散户炒房客最初的目的并不是为了炒房，只是较早地拥有了自己的房产，又赶上房价飞涨的时代，一套变两套，两套变四套，客观上助推了炒房的风气。

大炒家转移阵地

新政之后，投机性炒房并不会收手。

“上有政策，下有对策，只要想炒总是有办法的。”浙江炒房客朱先生表示，每次楼市调控之后，都会出现报复性上涨，现在房价下跌，正是抄底的好机会。

新政虽然实行更严格的住房信贷政策，但真正的大炒家并不需要从银行贷款。知情人透露，温州“炒房团”很少用银行贷款，他们多是以家族或投资公司为单位炒房，一下子拿出几千万甚至上亿资金毫不费力。

不过，朱先生承认，北京这样的城市炒房空间越来越小了，许多专业炒房客已经转战二三线城市去炒房，不仅升值空间大，而且政策会相对宽松。

据统计，在新政出台后的一周内，所观测的35个大城市中，商品房交易价格下跌幅度最大的是北京，跌13.92%，上涨最高的有：宁波涨36.92%，南京涨28.27%，银川涨13.77%，这组数据似乎佐证了炒房客看好二三线城市的原因。

链家地产市场部一位负责人估算，目前全国超过30%的炒房者转向房价相对较低的二三线城市，南京、武汉、重庆等城市都成为了炒房者的“新阵地”。

同时，一些热点城市也成为炒房客投机的对象。2009年，《海南国际旅游岛规划纲要》获得国家批准，海南房价迅速攀升。公开数据显示，投资海南楼市的几乎都是用现金交易的大炒家。据国家统计局统计，一季度海南商品房销售额为286.34亿元，同比增幅达381.2%。但一季度仅新增个贷32亿，占同期商品房销售额的15%左右，相当于85%使用了一次性付款方式。

同时，海南省高层曾公开表示：三亚及海口的外来人口投资买房占到总体买房量的八成左右，对于外地人买房未来几年都不会出台限制性政策。一大批实力较强的炒房客已经转战海南楼市。

借助中介机构炒房

新政虽然严历，而对于还想在北京买二套房的购房者来说，他们还是想出了各种办法应对。

长期从事房屋中介的姚海燕告诉记者，现在许多想购买二套房的家庭甚至想出了假离婚的办法应对限购二套房。她说，“你总不能不让人家离婚，离婚后再买一套房，买完房再复婚，和谐社会不能不让人家复婚吧。”

姚海燕介绍，现在成交量降幅太大，有的中介机构为了促成交易，会帮助购房者办理各种手续，包括帮助购房者提高评估价格来从银行获得高额贷款。比如，购买的二手房屋实际价值为80万元，房贷新政出台前，执行首付三成需缴纳24万元，可从银行获得56万元贷款。但新政出台后，执行首付五成，就要交40万元。如果购房者资金紧张，中介公司会与购房者签两份购房合同，一份是实际价格80万元的真实合同，另一份则是通过提高评估价格后的110万元的虚假购房合同，提交给银行。这样一来，购房者按首付五成计算，仍可以从银行贷款55万元。而购房者实际首付按第一份合同执行，只需交纳24万元。购房者从银行贷到的款与新政前相差无几。

据姚海燕的经验，很多银行都有放贷的任务，为了完成任务，银行有时候也是睁一只眼闭一只眼。

有关部门已经发现这种现象并发出警告：银行可查询数据库系统，一旦发现评估价异常，就会拒绝放贷。

在北京已有多套房产的朱先生并不以为然，他说，银行不给贷款没关系，自己手里已经有多套住房，而且都是付的全款，房产证已经到手，“我可以去拿房产证去银行抵押贷款，也可以拿房产证到民间金融机构融资，有房产还怕借不到钱吗？”

新政之后，买三套房的人几乎没有可能在银行贷到款，而办理房产抵押来短期融资炒房客越来越多。尤其是民间借贷公司，只要拿房产证抵押，他们不会管资金的用途，这成了炒房客短期融资的捷径。

楼市新政能在多大程度上抑制投机炒房，是否能够真正实现“遏制部分城市房价过快上涨”的目的还有待观察。

张汉亚提醒说，如果新政执法不严、地方政府决心不大、政策的延续性不够，投机性购房还会反弹。

15城市楼市泡沫感受榜

1北京 1.21

2三亚 1.23

3海口 1.23

4济南 1.30

5上海 1.37

6杭州 1.37

7郑州 1.39

8深圳 1.45

9成都 1.46

10武汉 1.49

11广州 1.51

12天津 1.52

13西安 1.62

14合肥 1.65

15重庆 1.66

(依据题目：您认为您所在城市的房地产有泡沫吗？1分=有很大泡沫； 2分=有泡沫，但不大；3分=没有泡沫)

2009~2010年度

中国居住小康指数：68.9

楼市新政下的公共情绪

对政府调控楼市有信心者不过半；认为“在新政之下，中国楼市会出现大的拐点”的比例近四成，不过有近一半人认为在不久的将来，房价会出现报复性反弹

王伟交了2万元定金，打起精神准备做房奴。5月9日，他成了一套82平米、总价160万的房子的预备主人。

这是一个二手房，位置在北京的五环外，奥林匹克公园东北角。远是远点，不过交通方便，城铁就在边上。“这个价钱已经比较便宜了，”王伟说，一个月前，这套房子要卖200万。9日晚上，房主在跟他谈的时候，死守180万不松口，但是王伟也有自己的底线——每平米不超过2万元。

“其实房主也着急把房子出手。他有两套房子，准备买第三套，但是银行不允许贷款，所以只能卖掉一套。”谈判的那天晚上，“房主几乎在跟他所有的亲戚商量”，最后终于让步，160万，成交。

“在楼市调控政策下，房价继续降是有可能的，不过降幅不会太大，因为像我们这样的刚需太多了。”王伟今年31岁，北京某名牌大学博士毕业，去年找了女朋友，今年领了证。按他的计划，“今年先解决房子的问题，明年要孩子。”

4月份以来，中国迎来了“史上最严厉”房地产调控政策，房价不降誓不休。不过对于房价能降多少，中国楼市会不会出现大的拐点，很多人都如王伟一样，对楼市“新政”不悲观，也不乐观。

2010 年5月，《小康》杂志社中国全面小康研究中心联合清华大学媒介调查实验室，对北京、上海、广州、深圳4个一线城市和天津、重庆、成都、杭州、武汉、合肥、济南、西安、海口、三亚、郑州11个二三线城市共计15个城市，展开楼市“新政”民意调查(下称“小康”调查)。经过对调查结果进行加权处理，并参考国家有关部门的监测数据和大量社会信息，得出2009~2010年度中国居住小康指数为68.9分。

调查显示，对于“政府究竟能不能控制房价上涨”这个关乎政府信用的问题，有信心者不过半；认为“在新政之下，中国楼市会出现大的拐点”的比例近四成，不过有近一半受访者认为在不久的将来，房价会出现报复性反弹。

有信心者不过半

王伟和妻子月收入1.2万，这个家庭收入水平在北京并不算低，但他们不吃不喝一个月也买不来五环以外的一平米。

“小康”调查显示，近2/3的受访者认为所在城市目前房价“过高，难以接受”，96.1%的人认为所在城市楼市有泡沫，其中超六成人认为“有很大泡沫”。

两会前夕，国务院总理温家宝在回答网友提问时表示，深知“蜗居”滋味，有决心在本届政府任期内把房地产市场管好。不料，两会后接连产生的“地王”给总理的承诺“上眼药”，“总理说了算还是总经理说了算”迅速成为流行语。

4 月14日起，从“新国四条”到“10号文件”再到住建部“四举措”，中央连出重拳调控楼市，诸多业内人士认为，这在很大程度上关乎政府的执政信用和执政能力。在本次调查的受访者中，对政府调控楼市表示“有信心”的占45%，比“没有信心”的多6个百分点，但却未能超过总数的一半。

在严厉的组合拳下，近四成人认为中国楼市会出现大的拐点，不过就目前的形势看，40.3%的受访者表示所在城市的房价并没有下降，42%的人表示下降幅度不大。

“不会那么快，”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示，房价一定是在交易量之后出现变化的。也许3个月、也许半年，房价就会松动，“价格下降，但是幅度不会太大。”

“而且不同的城市也不一样，像北京、上海热得快、冷得快，一些中小城市热得慢、冷得也慢。”顾云昌说，“越是涨得快的地方泡沫越明显，可以看到通州马上就有反应了，调控的效果和泡沫成正比。”在本次调查推出的“15城市房价挤泡沫感受榜”中，公众感受楼市“新政”以来房价降幅最大的三个城市是三亚、海口和北京，而在“15城市楼市泡沫感受榜”中，公众感受楼市泡沫最大的也是这三个城市。

调查中，有近一半受访者认为在不久的将来，房价会出现报复性反弹。中国社会科学院城市发展与环境研究所教授李景国认为，这取决于遏制投机的政策是长期的还是短期的。“如果是短期的，那么政策退出以后，就很有可能复制2009年下半年的情况。”

不过顾云昌认为房价出现反弹的可能性不大，“因为供应量加大了。”他说，过去的调控没有效果，是因为总量不足，光调整结构了。小蛋糕再切也切不出什么东西，一定要先把蛋糕做大。这次调控最大的一个亮点就是增加了供给量。如果这个供给量能够加大，我们的供给和需求就有望达到平衡。

近七成有房人希望房价跌

王伟按部就班地进行着自己的购房计划，他近期要去银行做贷款，“贷100万，30年还清，月供5000多。”在房价看跌的市场形势下，如王伟这样镇定的购房者已不多见。还没买的，大多转为观望；买了的，尤其是在近几个月高位买进的，每天提心吊胆地计算着自己的损失。

“房价跌多少合理，我看看自己损失了多少。”昆明人李岩说，“因为急着住，我3月买了新亚洲体育城的房子，现在很后悔，怎么那么倒霉。我首付都是借的。吃亏的还是我这样的老实人。”

也有一部分不甘心“吃亏”的人选择了退房。据报道，深圳中原地产近期二手房退房率接近10%，很多是因房价下跌预期主动要求退房。

“小康”调查显示，在中央重拳打压房价的形势下，有近两成受访者并不希望房价下跌，其中70%以上是有房者。在本次调查中，有房者(以家庭为单位，包括受访者本人、配偶及未成年子女)占到半数。

当然还是房价下跌的呼声高。“小康”调查显示，八成人希望房价下跌，其中近60%的人是无房者；有房者中，也有近70%的人希望房价下跌。

“我有房子，但我希望房价能够降下来，因为这个意味着我有可能换个北京市区的房子。”2007年，刘萍在河北燕郊买了一套房子，但由于距北京上班地点太远，一直没去住。她决定把房子卖掉，在北京市区买个二手房。

调查显示，在希望房价下跌的有房者中，有一套房子的占近80%。他们多是出于对改善性住房的需求，而希望房价下跌。

“但我只接受全款，”刘萍说，因为再买就是二套房，二套房首付要求50%，“只有全款，才够首付。”房子在中介的橱窗里挂了一个多月，无人问津。

对于希望房价涨跌这个问题，顾云昌一直都持这样的看法，即“房价慢慢涨，楼市年年旺”。他说，2002、2003年房价涨得很平稳，那几年房市很好，但2004年以后，房价就涨得太快了。

“泡沫大的时候，要通过政策挤小。”顾云昌说，其实真正想要调控，就要“做大蛋糕”，加大供应量，但是在供应量还没有根本性改变的时候，只有通过抑制过旺的需求，特别是投机需求来挤泡沫。

不过顾云昌也认为，“新政”在遏制投机需求的同时，一定会误伤改善性需求。“但这是暂时的，”他说，等供应起来了，供求关系平衡了，调控的任务也就完成了。“也就是说现在的这些调控，是迫不得已的。”

支持保障房 担忧物业税

“为什么不能租着房子结婚呢，我不介意。”和王伟的“刚需”论不同，他的妻子刘佳不想给自己增加那么大的负担，“做了房奴以后，一些比较奢侈的行为就会限制，比如旅游、到外面吃饭、买很贵的衣服。”

不过“小康”调查显示，“刚需”论者还是占据上风，55.6%的人表示“不愿意”租着房子结婚，比“愿意”的人多11.2个百分点。在选择“不愿意”的受访者中，男女比例相当。

“买房是一种安定感和安全感的需要，我们很快就要孩子了，想有个自己的家，不至于总是搬来搬去。”王伟说。

和王伟不同，对陈晓来说，房子不是“刚需”，却是“必需”。“我买第二套房子纯粹是为了养老，否则我便活得一点安全感都没有。”她说。

陈晓和老公的第一套房子购置于2005年，婚房，老公家付的全款。但是很快，她就跟老公商量自己再买一套房子。“我工作不好，挣得少，单位按基本工资给上保险，标准相当低。我时常忧虑，退休以后，不会连个外出旅游的钱都没有吧！朋友还打趣说，旅什么游啊，就旁边那个免费公园，你就去逛吧。可我怎么觉得那么惨！还有生个病，不会把儿女都拖累了吧！”

“还是觉得手上有套房子，能扛住后半生的很多风险。”三年前，陈晓在北京东四环边上又买了一套房子，1.1万一平米，现在租着，月入6300元，她心里踏实了许多。

和陈晓比起来，袁力是真正的房地产投资人。她在4月14日“新政”出台当天，买了7套房子。她不需要贷款。“我肯定能从中获利，转手也会很快。”袁力对房地产投资很有信心。

“小康”调查中，有13.9%的受访者表示“做过或正在做房地产投资”，和其他投资项目相比，七成以上投资人对房地产投资的回报感到“满意”，其中接近两成人表示“非常满意”。

“不要打击我们投资人，我们现在没有投资环境。”袁力说。

调查对2010年以来的购房者做了购房用途的统计，结果显示，48%为首套住房，38%为改善性住房，投资占14%。

“我就不同意‘打击’两个字。”顾云昌说，“我现在还要呼吁一下，一定要给中国的房地产找到两条出路，第一个是解决住房的出路，现在正在走，而且越走越清楚；第二个就是财富阶层财产性收入的出路，现在还没有走出来。

“这就涉及到一个金融改革的问题，要创造更多的金融投资品。”顾云昌分析说，“原来想的楼市不好股市好，把钱拿出来放到股市，可现在股市又不好，所以现在钱就像幽灵一样。”

对于开发更多的金融产品，中国社会科学院城市发展与环境研究所教授李景国持谨慎态度。“美国就是因为金融衍生品太多，监管不力，出的问题。”他说，“我觉得应引导社会资本向生产领域投资。”

“小康”调查显示，对于如何真正抑制房价过快上涨，获得支持率最高的四项措施是：增加保障性住房建设规模(65.8%)、实施严格信贷政策(57.2%)、改变地方政府作为本地单一供地主体的状况(56.8%)、开发更多金融产品(54.4%)。相比之下，开征物业税获得的支持率最低，仅为33%。

5月13日，王伟决定把房子退掉。“我们考虑不周了。那边是昌平，如果孩子落户在那边，属于郊区户口，以后不能到城八区上学，从小学到中学都不行。”

经过谈判，房主让他们再跟他签一个协议，十天之内若把房子卖出去，就返他们一半定金。“如果拿不回来，我们就放弃，就当交学费了。”王伟很冷静。

“这个城市为我们设置了重重障碍，一不小心，就被卡在门外。”

(文中部分人名为化名，感谢国家统计局统计科学研究所研究室主任吕庆提供的支持，《小康》实习生李雅男对本文亦有贡献)

“小康居住调查”，问卷由《小康》杂志社中国全面小康研究中心设计，清华大学媒介调查实验室实施调查。

本次调查采用了基于实名制的NetTouch网络调研方法，从全国选取了15个城市进行调查，包括北京、上海、广州、深圳4个一线城市，天津、重庆、成都、杭州、武汉、合肥、济南、西安、海口、三亚、郑州11个二三线城市，对每个城市的实名固定样本组进行随机问卷发放。

调查执行时间为2010年5月，最终回收有效问卷量为1022份，采用统计学误差估计公式进行估算，本次调查在95%的置信度水平上，可将估计误差控制在3.1%。

问卷同时在“新浪调查”推出，3000多位网友参与答题，数据用于参考。

15城市房价升值空间感受榜

1西安 1.21

2武汉 1.23

3济南 1.23

4天津 1.30

5重庆 1.37

6合肥 1.37

7海口 1.39

8广州 1.45

9杭州 1.46

10深圳 1.49

11三亚 1.51

12郑州 1.52

13北京 1.62

14成都 1.65

15上海 1.66

(依据题目：您认为您所在城市的房价还有升值空间吗？1分=有很大升值空间；2分=升值空间比较大；3分=升值空间不大；4分=没有升值空间)

十五专家把脉中国楼市

《小康》专家问卷调查

在一片“降低房价”的民意呼声中，中央连续出台了立体而严厉的调控措施。《小康》杂志社联合中国房地产研究会，向15位房地产领域专家发放问卷，为中国楼市把脉，本次调查共收回有效问卷14份。

1从“新国四条”到“10号文件”再到住建部的“四举措”，这一套被誉为“史上最严厉房地产调控政策”的组合拳打下来，您认为中国的房价会下降吗？

1、会(5票)2、不会(1票)3、不好说(7票)1人未作答

如果您认为房价会降，降幅大概会是多少？

1、10%(2票)2、20%(1票)3、30%(1票)4、30%以上(2票)8人未作答

2您认为此番调控会在不久的将来，会使房价出现报复性上涨吗？

1、可能性很大(2票)2、可能性比较大(2票)3、不好说(6票)4、可能性不大(2票)5、可能性很小(0票)2人未作答

3如果您认为房价会出现报复性上涨，那么您估计会在什么时候？

1、今年内(3票)2、明年(1票)3、后年(1票)4、不好说(4票)5人未作答

4您认为新一轮房地产调控政策，在打击炒房者的同时，会不会对以下需求人群构成误伤？

1、首次购房(2票)2、改善性住房(5票)3、非户籍人口(3票)4、以上都没有(4票)

5您对政府调控楼市抱有信心吗？

1、非常有信心(1票)2、比较有信心(6票)3、不好说(1票)4、不怎么有信心(3票)5、根本就没有信心(0票)3人未作答

6您认为中国的楼市有泡沫吗？

1、有很大泡沫(5票)2、有泡沫，但不大(2票)3、没有泡沫(1票)4、有泡沫但不是全面泡沫(5票)5、其他(0票)1人未作答

7您认为中国的房价还将会上涨多少年才会趋于平稳？

1、不会涨了(1票)2、1至5年(2票)2、6至10年(3票)3、11年至20年(4票)4、20年以上(0票)5、不好说(1票)3人未作答

观点摘录：

顾云昌：在没有改变“钱松地紧”之前，房价肯定涨；另外我们还在城市化进程中，房价还会涨。

8您对中国的保障性住房满意吗？

1、非常满意(0票)2、比较满意(0票)3、一般(4票)4、不太满意(2票)5、很不满意(7票)1人未作答

9您认为造成中国高房价的原因是什么？(多选题)

1、土地供应不足，商品房土地供给不足(8票)2、流动性过剩，多余的资金出于逐利的本性，必然会寻找投资出路，导致投资过热(9票)3、投资渠道狭窄，“买房必赚、惟买房赚”，买房成了财富增值保值的唯一途径(10票)4、地方政府的土地财政(9票)5、市场供求关系(7票)6、贫富差距(2票)7、其他 (0票)

观点摘录：

周天勇：城市化的巨大需求与中国人多地少的两难，以及城市化长期节约土地与近期需要大量占用土地的两难，是高房价问题的症结。

10您认为如何才能真正抑制房价过快上涨？(多选题)

1、提高投资性购房成本(2票)2、开发更多金融产品，不要让房地产成为主要的投资渠道(2票)3、实施严格信贷政策(2票)4、完善房产税(3票)5、开征物业税(4票)6、改变地方政府作为本地单一供地主体的状况(4票)7、增加土地供应，尤其是商品房市场的土地供给量(6票)8、增加保障性住房建设规模 (8票)9、其他(1票)

观点摘录：

顾云昌：第一加大土地供应量，第二货币供应量，就是改变“钱松地紧”的状况。

章林晓：物业税并非平抑房价的首选。物业税是对居民财产的强制性税收，如果过分加重民众负担，势必造成民众与政府对立。我国物业税的年税率，一般也不可能超过 3%的上限，这对于投机炒作难以形成有效威慑。

相关专家名单：

顾云昌 中国房地产及住宅研究会副会长

李景国 中国社会科学院城市发展与环境所土地与房地产研究室主任

盛来运 国家统计局综合司副司长，高级统计师

许小年 中欧国际工商学院经济学院和金融学教授

周天勇 中共中央党校研究室副主任、教授

章林晓 高级经济师

方明理 湘江伟业(北京)投资有限公司总经理

王军 北京鹏润地产控股有限公司总裁

谢强 天津富力城房地产开发有限公司董事长

中国房地产及住宅研究会各专业委员会负责人：

黄顺清、张莉、易垦、王涌彬、潇溪、康俊亮