海南楼市“高烧”
2010年1月4日，国务院公布《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》。之后短短一个星期里，海南房价一路飙升，个别楼盘每天上涨约1000元/平方米，甚至还出现了一天几个价的高温行情。
实际上，早在2009年11月海南将建国际旅游岛的消息传开之前，海南楼市就已经开始了升温，只不过，涨价并不惊人。但接下来涨价速度就要让所有人大吃一惊了，量价齐升的状态开始席卷全岛。一场久违了18年的地产热从海口、三亚开始，烧到了周边的市县。
在20世纪90年代那一轮房地产泡沫中，海南这个中国最年轻的省份，最大的经济特区，依靠“政策优势”，吸引了数十万青年下海南，也引来了数百亿的热钱。1993年6月，当中央实行宏观调控收紧银根时，海南几乎所有开发商的资金链都面临断裂，房地产泡沫随之破灭。缺乏产业支撑与实际需求的房地产热成了“击鼓传花”式的游戏。
目前正高烧着的房市，接下来又会怎样呢？
三亚：疯狂的楼市
仅仅以休假为主的三亚房价在短短一个月里面已经超越了美国的夏威夷，近在咫尺的巴厘岛房价也不足我们的三分之一。如果去海南旅游度假是去巴厘岛的数倍，相信国人不会再次选择三亚了，地产出现如此概念性的不切实际的炒作，那些先富一族的跟风炒作已经注定是噩梦。
房价每平方米每天的涨跌幅可以比肩股市，这样近乎神话的楼市K线图，只有三亚可以画就。
在号称会聚海南4000亿游资的背后，我们看到的是浙江、山西、东北等地的各路炒房团导演出的，大肆炒作、追涨杀跌、疯狂搏杀等一幕幕资本逐利的金钱游戏。
从半日每平方房价涨千元到天价二手房对折抛售，在游资的推动下，三亚的楼市就如同呼啸而过的疯狂过山车。行程中，有人春风得意，有人哭爹喊娘，对于本就抱着梦想一夜暴富心态而去的游戏者而言，无论成就何种结局，都应有充分的思想准备。但对更广泛层面的大众而言，我们更关心，三亚楼市能否通过政府出台有效调节政策，由过山车转变为正常行驶的列车。
国际旅游岛首先必须是国内旅游岛，作为海南旅游精华浓缩之地的三亚，至少应该让国人能够消费、居住、享受得起。
规划通过前，游资早已潜伏
1月4日，国务院正式审批通过了关于海南国际旅游岛的规划。1月6日上午，海南省委书记卫留成和省长罗保铭联袂出席国新办的新闻发布会，回答来自全球记者的提问。媒体评论，此次新闻发布会规格之高，可折射出海南对上马国际旅游岛规划的期望之大和决心之坚。
果然，海南的楼市应声而涨。整个1月在海口、在三亚，关于一夜暴富的传奇故事，在房地产市场中频频传出。“某炒房客炒凤凰岛高档小区商品房，一周获利千万元”、“新盘销售小姐，一月提成过十万”诸如此类的报道成了各大网站财经、地产类频道的头条，甚至被挂上首页，且点击率奇高。
无论从概念炒作或价值洼地的游资流动途径来说，国际旅游岛规划都是具有充分发挥空间的一方舞台。相对而言，关于此信息的流传，在某种层面早就无任何秘密可言。
大金，某温州炒房团的组织者。他告诉记者，“去三亚炒房可能将大赚一票”的消息，去年10月就已经在圈子里悄悄流传。
“当时，有朋友告诉我，海南有个整体开发的规划报到国务院，通过的希望很大。如果通过，海南将会像当年的深圳、浦东那样，超常规地发展。”文化程度并不算高的大金，对财经、金融、经济方面的认知却并不外行。“我和几个朋友一说，大家立即决定过去买房。”
去年底，在国内一份相当知名的周刊上甚至出现了以“国际旅游岛”为名的，长达数十页的海南、三亚相关报道。海南省、三亚市不少与旅游产业相关的重量级官员都在其间接受了专访，从他们的谈话中，细心读者甚至能解读出当地政府落实规划的一些细则。
大量游资的提前潜伏，也就不足为奇。据公开报道的数据显示，今年1月，海南聚集的国内、国际游资达到4000亿，其中仅浙江炒房团资金就已过百亿。
售楼人员成了上帝
记者在三亚的实地采访中发现，曾经在报端读到的那么多关于房价如何一天两涨的消息，而真实寻找策源地时，却更多像是传说里的故事。
David是某房地产整合营销机构在三亚的部门经理，他告诉记者，通过一些关系在媒体发布消息，本就是行业公开的秘密。在业内，这也是一种广告投入，只是对普通消费者而言，隐蔽性强了，公信力高了。这种操作手法，一般都是非常有针对性的，不过这回在三亚，也算是创造了一个奇迹。几乎每个见诸报端的三亚楼市消息，都能成为各个楼盘定价、涨价的依据。
最令人叫绝的是，David说：“对待客户的态度要像春天般温暖，这原来一直售楼人员培训时强调的重中之重。客户是上帝是金主，他们不掏钱，销售就没业绩没佣金。在三亚最疯狂的时候，全都反过来了。客户要给售楼人员赔笑脸，甚至塞红包。我有一次偶尔听到来看楼的一对夫妻议论我们的房子可能不太好，听了一会才明白，原来是接待他们的那位售楼小姐笑容可能殷勤了点，他们跑了几个楼盘，就没遇上这么好的脸色，所以直接判断肯定是房子有问题。”
这听似荒谬的逻辑判断，却是疯狂买房客的真实写照。买房子就如同买白菜。David说，他的公司在北京办事处里就有客户只是看图纸就买下了三亚的房子。
得消息者得利润
没有只涨不跌的市场。
当投机客云集三亚，一起高烧热舞时，不少游资却已经开始有计划地撤退了。
记者将在春节前已经抛出手中房产，并接受采访的几位炒房客的情况对比后发现，他们几乎都是去年就得到消息提早布局，然后在市场最火爆时收获胜利果实。
黄女士，上海某区浙商会副会长的夫人，她在节前抛出了一半左右的三亚房产。谈及抛售原因，她表示一是因为三亚在房产买卖方面的税收政策还比较宽松，但房价猛涨，担心政府会出台调控政策；二是已经获利丰厚，先出一半，非但已经收回总投入，而且还有利润；三是节前三亚一旦挂牌很快成交，而且一次性付款的多，少了等待银行贷款审批的波折。
张先生曾经是山西的煤矿矿主，在山西去年开始关闭小煤矿前，他出手了名下全部矿山，搬到了上海浦东世纪公园旁的别墅内。
每天在小区里散步，上午和妻子打打羽毛球，下午在家游会泳，这是张先生平日必做的功课。他说：“我现在基本上每年就做一两单生意。”
张先生口中的一两单生意，去年指的是7月份买进的20套三亚数个顶级楼盘的海景房产权式酒店公寓和别墅；今年指的是1月份抛出了 19套。“剩下1套，是我自己留着度假时住的。”张先生解释道，所以留下的那套是物业管理、会所配套都比较合乎他要求的清水湾别墅。
尽管不愿透露具体在这一进一出中动用多少现金和赚取了多少利润，但张先生乐呵呵地指着车库里的一辆奔驰E系跑车说：“这是春节送给儿子的礼物，大概是两套公寓房的利润吧。”
国家发改委、国家统计局的调查数据显示，1月份海口、三亚房价同比涨幅分别位居全国第一、二位，同比涨幅达到 35.1%和31.2%。不过业内人士表示，实际上，三亚、海口多个项目的价格在春节前的两三个月就翻了一番。
张先生表示，他出手的价格离最高点还有一些距离。“当我看到报纸、网站上都在报道三亚房价像吹气球一样，每天都在涨的消息，就决定出手了。”在商场里打滚几十年，无数的经验教训让张先生近年来一直将巴菲特的名言视为金科玉律：当大家贪婪时要恐惧，当大家恐惧时要贪婪。春节后，三亚楼市价格调头向下时，张先生考虑的是下次买入应该在什么时机。
碧海、蓝天、白云、海螺、游艇、头戴斗笠的海农，一幅人与自然的美景，定格在2010年的南海边。 摄影／潘文龙
是谁在让三亚昂贵
把时间倒转，让我们把视线回眸到上世纪90年代初期，三亚楼市也疯狂过。
那时的疯狂，更多属于开发商圈子里倒手涨价。从拿到土地批文开始，一块地可以在一夜间倒手十多次，每亩地价上涨数十万，这些击鼓传花的所谓房产开发商们中很多人甚至不知道那块地在哪里。
当国家宏观调控政策出台后，一夜间无数工地成了烂尾楼。三亚如是、北海如是，那些在炒楼狂潮中瞬间坍塌的暴富梦背后，也意味着一个个烂尾工程如同大疮般裸露在城市的各个角落。
时光荏苒，2009年的三亚终于成为一座没有烂尾楼的城市。据公开报道，三亚市曾经的最高烂尾楼“擎天半岛”在2009年重新开盘，每平方米售价4万元。
人们在感叹岁月魔力的同时，也得感叹一声三亚房价真昂贵。
海南省省长罗保铭在1月6日接受采访时说，三亚楼市均价为万元左右。这个价格放在三亚这样自然风光、气候如此优越的城市背景下来看，实在不算昂贵。但就连三亚市政府都公开承认，在三亚的整体开发中出现了沿海岸线“一层皮”式的开发。有了那些远离海岸的价格低廉的房子的中和，这个万元左右其实得往上提升不少。按照记者在三亚的实地了解，目前三亚凡能看得到海景的房间，鲜少有低于3万元每平方米的。大年初一的三亚房展会上，凤凰岛小区更是喊出了每平方米10万元的天价。
与之对应的则是三亚酒店的房价。
自海南获批建设国际旅游岛之后，三亚酒店房价开始全面暴涨。据携程旅行网在上月末的统计，亚龙湾区域内的五星级酒店均价破万元(每夜)，与去年同期相比暴涨200%，与平日相比涨幅达5～9倍，不仅创下海南酒店价格历史新高，也创下了全国城市酒店房价均价过万的“传奇”。
记者从各旅行网站上查询显示，大年初三至初五三亚亚龙湾地区的国际五星级酒店一间房一晚的价格，几乎全部突破万元。以初四初五的价格为例，喜来登是10120元/晚，丽兹·卡尔顿酒店更是达到了10350元/晚，而该酒店的丽水阁豪华海景房则飙至17480元/晚！此外，三亚的万豪、凯宾斯基、红树林、悦榕庄等，春节期间最低房价均过万元。除了五星级酒店外，一些海南三星级酒店一间客房在平日才卖200元，今年春节却飙升了6倍，要卖1200元。
以祖孙三代五口之家为例，在三亚订两间客房住四晚，仅在三星级酒店的住宿开支费用就要近万元，若换成五星级酒店则轻松过10万。三亚旅游贵过马尔代夫绝不是一句玩笑了。
三亚非但让普通消费者买不起房，连旅游都住不起酒店。
黄牛恶炒 酒店门可罗雀
今年春节，三亚的酒店客房成了黄牛眼里最大的红包。
三亚一位不愿透露姓名的旅游业内人士透露，今年前来炒作房价的黄牛无论人数或资金投入上都远超前几年，而宾馆方则因有黄牛们的托底，所以也乘机搭车恶涨，再加上某些新闻媒体以偏概全的报道，互相刺激之下，就形成了最后近乎疯狂的房价。
行业内的说法是“控房”，其实就是提前全款买断客房。买断客房就意味着“炒房客”要提前一个多月从酒店拿到一个较低的价格，然后提前支付掉所有的房款，这样被买断的房源就可以由“炒房客”支配。
据介绍，“炒房客”最热衷的房间是各高端酒店的普通标间，与豪华海景房相比，这 些房间价格相对便宜，更受消费者青睐。一般来说，酒店给这些“炒房客”的房价为每间2000-6000元，“炒房客”在此基础上至少加上1000元至 2000元卖给全国其他旅行社。有时候，一个房间还会遭到多个“炒房客”转手，价格也随之一路飙升。
“如果不这样炒，三亚的房价根本不可能这么高。”这位业内人士透露，“炒房客”提前一两个月就开始向酒店预订房间，而当时酒店方面还很难预估接下去的春节市场究竟怎样，与其冒让房间空置的风险，酒店当然更愿意先把春节的房间给“炒房客”。
“‘炒房客’基本上都是海南当地的地接社。”他表示，三亚至少40%的酒店都存在客房被“炒房客”占据的情况。这些“炒房客”掌握了市场销售渠道的资源，但囿于资金，所以近几年来三亚春节期间的房价就是他们能力的极限。但是，今年会聚海南的游资适逢其会，一些游资参与其中做一把短线，立即就把今年三亚炒房的规模、档次提升了好几个级别。
而真正在春节里订房的价格，其实已经回落了许多，个别宾馆甚至降至一成。记者在三亚当地电视台滚动播出的各酒店客房门市价目表中发现，自大年初一开始，绝大部分酒店的客房价格都已经回复至往年的正常价格，最贵的丽兹·卡尔顿酒店起价也已经降至8000元左右。
以节前号称春节期间平均房价高达34500元的三亚文华东方酒店为例，大年初一那天，酒店的门市价也不过才5000多元，甚至有被采访的住客称，因为临时加房，找了旅行社，居然拿到的房价才1500元。
三亚每逢黄金周、春节长假就出现炒房的现象，已经有好几年的历史。而这次岛内黄牛和国内游资的成功接头，让人对未来假期里三亚的酒店房价平添几分忧虑。
海南省酒店业资深人士、省旅游协会旅游饭店分会会长张会发说：“我认为政府应该在特殊时期出台最高限价标准。”张会发说，如果真的就这么随行就市的话，最终受损的还是酒店业，广东在春交会和秋交会的时候，也存在客房紧张的问题，当时广东政府也出台了最高限价，“从长远来看，政府应该这么做”。
太高了，总会被伤着
在国际旅游岛的刺激下，海南岛已经成为冒险者的乐园。楼市在发烧，酒店房价在发烧，这必将成为发展国际旅游岛最大的阻碍。
进入2月中旬以来，三亚楼盘销售量大幅下跌。根据搜房网的统计，2月中旬三亚商品房总签约数环比2月上旬下滑幅度达65.37%，对比1月同期的总签约数下滑幅度达74.7%。海口的楼市成交量也出现明显下滑。
记者搜集到的三亚酒店客房方面的信息表明，高房价吓跑了不少游客，最后，不少房都“烂”在了旅行社和炒房者手上，酒店实际入住率最好的也只有六七成。多家酒店的反馈信息显示，不少海景房价格大跳水，两天之内房价最大可相差60%之多。
形势似乎在一夜间发生了突如其来的180度原地调头，但其实对于先前的过热乃至发烧，担忧的情绪早就在业内高层蔓延。
春节前，记者就通过朋友关系联系了三亚某知名楼盘的销售总经理进行采访，但那对方婉拒了。朋友告诉记者，那位总经理觉得三亚楼市太热了，他们的楼盘四期还在打桩，按照相关规定还不能预售，但已经有无数客户手捧现金找门子、托关系要求买房。数钱数到手抽筋从来都是发财梦的标志，但真的梦想成真时，那位总经理却感到心慌没底气了。追着他买房的人越多，泡沫的感觉就越强烈，因此他开始力求降低曝光率。
中建国际副总裁雷越姝撰文指出，海南，即使对于中国人来说，也不过仅仅是个国际旅游岛，但“任何需求都可以有替代方案，当成本太高时。海南作为海岛旅游，或许在国内暂无可替代，但放眼东南亚，竞争对手遍地都是。如果海南的旅游成本太高，大家就会更倾向于去普吉岛、巴厘岛或者是菲律宾的长滩岛以及太平洋和印度洋上无数尚未命名和挖掘的海岛”。
早在春节前，北京银腾投资咨询有限公司总经理孙旭东就发出警告：“伴随着新年旅游旺季的过去，海南即将面临一次房价的巨大崩溃。”他指出，“仅仅以休假为主的三亚房价在短短一个月里面已经超越了美国的夏威夷，近在咫尺的巴厘岛房价也不足我们的三分之一。如果去海南旅游度假是去巴厘岛的数倍，相信国人不会再次选择三亚了，地产出现如此概念性的不切实际的炒作，那些先富一族的跟风炒作已经注定是噩梦。”
迟福林：海南如此热，“我着急啊”
什么叫做旅游房地产业？海南需要破这篇大文章，而现在海南还没有回答旅游房地产业应该怎么来搞。海南应该尽快回答什么叫做旅游房地产，海南准备怎么发展旅游房地产，旅游房地产的行动计划是什么。
特约记者/陈才安(发自海口)
迟福林是海南这块土地上少有远见的政研者。
“国际旅游岛”这个概念是这位中国(海南)改革发展研究院院长提出，并向海南省委省政府递交报告的。但多年来，海南陷在发展定位的泥潭里不能自拔，不知将这列中国改革开放的先锋列车开往哪里，几度迷惘，几度徘徊。幸运的是，作为迟福林一直清醒着，也终于等来了自己的建议上升为国家战略的这一天。
2010年，海南再出发了，但接受新民周刊专访时，迟福林几次说出“我着急啊”，对海南恨铁不成钢之情溢于言表。他对海南有很高的期望，也对海南的现实提出自己尖锐的观察和建议。
岛民的期盼
记者：最近一段时间，很多媒体都提到“富旅游与穷岛民”的强烈对比，这个问题的严重性到底有多大？
迟福林：“富旅游，穷岛民”这个提法不是很准确。现在海南作为国际旅游岛才刚刚起步，由于房地产等价格的迅速上涨，使得岛内的老百姓有很大的压力，眼前是一种很大的压力，但更多的是一种期盼。从现实的情况看，我们在自己的财产性收入方面，大家还没有一个切身的感受，但是物价带来的压力已经成为现实了。大家更多期待的是海南作为国际旅游岛能够给海南带来更多的机遇，期盼实现国务院要求的在未来10年左右使海南人均收入水平在全国处在前列。
记者：这个期待能够实现吗？
迟福林：只要国际旅游岛操作顺利的话应该能够做的到的，我算了一下至少年均收入增长要达到15%以上才能实现这一点，即城市和农村平均人均收入增长达到15%左右。目前海南的人均收入水平比全国要低，城市低了3000多元，农村低了300多元。现在大家一方面是期盼，另外一方面是有些着急，大家觉得国际旅游岛这样一个事情我们怎么样能够把它做好？通过这样一种表面现象看到实质即期盼，同时期盼当中有一种很强的责任。
记者：海口旅游委的一位官员说，强岛富民在海南高层已经形成共识，但在市县如何贯彻实施还没有具体方略，这会不会走弯路？
迟福林：强岛富民省里很明确，市县应该也很明确，问题就在于我们怎么样能够达到强岛富民？省里更多关注于中长期，市县由于现在的财税体制和现在经济发展的压力，考虑短期的比较多一点。共识应该是有的，我相信下面市县都有这样的共识，但大家关注点不一样。
记者：大家很关心下面市县的发展冲动，如何透过约束机制来保证省里中长期目标的实现呢？
迟福林：第一，对土地的冲动一定要有严格的约束，我们地方政府由于多种原因，最大的问题就是土地上面的短期行为，必须约束地方土地上短期的行为，这个事情不解决、不施行我们就很难去解决。
第二，在这个前提下，全岛要有四个统一，即规划统一，土地利用统一，基础设施建设统一，政策统一，必须尽快地实现全岛统一。这是特别重要的。
第三，目前情况下，必须给县里面一定的财力支持。在四个统一的前提下，有一些基础设施建设，我觉得省里可以出钱，省里可以通过一定的平台来解决问题，不一定要县里通过土地的短期行为来解决这些问题，使他们能够集中精力把老百姓的公共服务问题解决好，把社会管理的问题解决好。
记者：这样说，是否意味着把土地统一规划和分配的权力上收到省里做决定？
迟福林：不能笼统说都上收到省里，规划权上到省里，在统一规划权下面分别行使管理权，必须严肃规划，统一规划，规划必须具有刚性的约束，在这种前提下进行分级管理。就是在统一、严肃、规划的前提下分权管理。
怎样自主开发
记者：国务院的意见里有一条说，要支持海南岛原住民的自主开发旅游项目，不过仅仅这样表述比较笼统，问题是怎么做呢？
迟福林：国务院提出，第一，海南将成为中国旅游创新的重要实验区。中国的旅游正处在发展的一个关键时期，赋予海南岛的就是要创新，创新就是要赋予它更多旅游发展的自主权。第二，希望海南在这样一个自主创新发展当中能够给全国提出一条路子来，怎么能把旅游变成为我们拉动消费的一个重要的领域。第三，海南这个地方有特点，它是国家唯一的热带旅游区，它有特点，这个特点需要海南自身来形成自身特点的旅游项目。第四，需要海南国际化，国际化怎么搞，需要你去探讨和试验。所以，真要把海南变成为中国旅游创新示范区就必须赋予它在旅游项目发展上的自主权。
记者：原住民自主开发权怎么来理解，比如一个村落的土地，村民自己来开发行不行？
迟福林：有几个前提，第一，国务院明确提出海南未来要实现城乡土地的统一管理。第二，全省必须有统一的城乡土地规划。第三，在规划的前提下应当发动政府、社会、企业的积极性。在前两个前提下，我想是可以进行的，因为它搞城乡统筹的一些项目需要利用土地，在符合规划的前提下可以发挥一定的积极性。
记者：我们在台湾等地都看到一个现象就是村落通过社区营造的模式来搞生态村旅游，政府通过长期贴息贷款让农民自己盖家庭旅馆，把村庄打造成为一个生态村。
迟福林：那些地方我都去过并且在那儿吃过饭，我觉得很好，比如吃他们的土鸡，吃他们的农家菜都很好。即在统一规划不改变农地利用的前提下，不占用农地的前提下，应该给农民一些自主权，否则财产性收入从哪里来呢？就是在统一规划和不改变土地用途的前提下应该赋予他们在土地利用上面的一些自主权。
记者：你刚才已经几次提到一个词语“财产性收入”，这可能也是未来海南岛岛民得到好处的一个大方向？
迟福林：对。获得财产性收入第一条就是土地问题，土地在统一规划前提下，土地的利用是海南本地人，尤其是农村居民来获得财产性收入的一个重要的渠道，未来在统一规划下，城乡土地统一利用情况下，农村土地的价值肯定有相当的上涨空间的，这个上涨空间就给广大农民的财产性收入提供一个很重要的机会，这是第一个方面。
第二，我们的不动产，自己的房屋的财产性收入，因为国际旅游岛以后提高了海南整个房地产的价格。未来你的土地、房屋也可以采取自主化的运作，比如抵押贷款进行创业，比如出租来取得租金，这都是一些财产性收入的重要办法。所以国际旅游岛应当给海南的财产收入提供了很重要的机会跟政策创新的框架。
记者：春节期间，海南岛到处都见到城里人、小老板、大商人在看地皮，农村的很多土地慢慢集中少部分人手里，这个现象怎么解决呢？
迟福林：这个现象必须要得到限制，城里人到农村去做地必须做出一些规避。第一，不能改变土地用途，这是一个很大的方面。第二，对于城里人购买土地必须做出相关的规定，尽快防止在农民需要现钱的时候他们乘虚而入。
突破行政区划
记者：从宏观上来讲，你觉得海南的开发进度应该怎么来把握，例如说海南岛东部的海湾已经卖得差不多了，土地供应应该怎样控制？
迟福林：这件事情很重要，我们现在沿海地方的土地供应速度太快，而且有些价格偏低，这就出现了几个问题，第一，土地出售太快对于中长期的发展是很不利的。第二，沿海土地出让太快暴露了我们规划滞后的发展现实。第三，管理上面存在一些问题。海南从土地供应量上是很大的，未来整个城乡土地统一管理，土地供给的话，可供面积是相当大的，台湾2/3是丘陵，海南2/3是平原，台湾搞了几十年了，土地供应还是有空间的，海南只要打破城乡这样一种分割，实行城乡一体化，实行城乡土地的统一管理，土地的供应空间应该是很大的。应该把沿海和整个内陆结合起来，比如三亚，如果把保亭、乐东、陵水都作为它的整个三亚板块的话，那么土地供应还是有相当大空间的。这件事情我们恐怕要从这样一个大局来考虑问题。
记者：这样讲的话行政区划就要打破了。
迟福林：我现在已经给海南提了这个建议，就是要打破行政区划体制，海南要组成加快城乡一体化进程，具体方案就是搞5个中心城市，然后对其他建设20多个区域，加快海南的城市化进程，加快城乡一体化，从而大大实现全岛土地资源、旅游资源的统一配置，在统一配置的基础上实现价值的最大化。
六七年前我们就给三亚做了关于三亚旅游经济区的研究报告方案，实行以市连县，把咱们的县并入到大三亚，实现我刚才所说的土地规划统一，基础设施统一，社会政策统一等这样一些事情，但是由于多种事情这件事情没有把它做起来。没有做起来一个很大的问题就是三亚土地局限性太大了，像三亚的城市中心地带简直就成了商住区，而不是国际旅游的中心服务区，三亚的整个中心部署格局发生了很大的问题，如果我们把三亚周围都能变成一个居住地，把三亚的核心地带作为国际旅游的服务中心的话，那海南未来的大三亚建设太重要了。海南的城市化，城乡一体化，三亚必须做出突破，其次海口必须突破，再来在全岛突破，这样才能把统一规划做好。
记者：三亚的问题是不是反映了海南的发展理念和规划的滞后？
迟福林：理念是有问题的，规划也是有问题的，体制上更存在问题。未来三亚中心区的改造的不一定是搬迁，而是一种整合，不是一个简单的搬迁，这样对老百姓可能是最有利的。
记者：这次海南房地产热，很多还是中低端的产品，未来海南要集约用地，房地产这一块是不是要往高端走，把更多的土地让出来开发可持续发展的旅游项目？
迟福林：海南的旅游资源实际上全岛要统一配置，现在我们旅游资源的配置很不合理，比如说五指山市，那是相当好的一个地方，只要那个地方的相关服务业能够跟上去，基础设施建设能够上去，那个地方很快就会成为热点地区。整个全岛的旅游资源的配置现在受到多方面的制约，包括行政体制的制约，首先旅游资源如何统一整合，统一配置发挥效率，而不是集中在某一个点进行炒地，然后大家都来炒地，这是一个很大的问题。第二，我们在这个前提下做统一规划，发展海南的旅游房地产业。旅游房地产业怎么做，不可能80% 都是住宅房地产。什么叫做旅游房地产业？海南需要破这篇大文章，而现在海南还没有回答旅游房地产业应该怎么来搞。这件事情海南还没有回答，海南应该尽快回答什么叫做旅游房地产，海南准备怎么发展旅游房地产，旅游房地产的行动计划是什么。
要从海南未来整个发展和市场发展需求进行定位，拿出行动路线图，在这个前提下，我们再来考虑旅游房地产业的土地怎么配置更合理，更有效。现在基础性的事情还没有做起来，就显得我们土地利用比较乱，社会意见很大，这个规划，那个规划，而这些规划的刚性约束又很大，大思路又不清楚，变来变去。
“旅发委” 新起航
记者：为了打造国际旅游岛，海南已经将省旅游局改革为省旅游发展委员会，这个委员会到底能发挥多大的作用？
迟福林：省旅游发展委员会更多是综合协调的机构，如果它仅仅是旅游专业管理的话就不是旅游发展委员会了，所以首先必须赋予它在旅游综合管理协调上的功能。从海南的情况看，旅游的综合协调十分重要，比如酒店乱涨价的情况，涉及物价部门，旅发委一定要有协调权，如果没有这种协调能力的话，那是很困难的。海南旅游发展委员会未来是很有前途的，关键在于职能怎么确立，体制、机制怎么确立？有没有一帮头脑清楚，又很能干的一批人。
记者：现在旅发委主任陆志远是省长助理，未来主任是不是要由副省长来牵，你觉得政治保障重要吗？
迟福林：政治保障当然重要，但是我想省长助理兼任这个主任是够了的，这不是一个重要的矛盾，主要的矛盾是，第一赋予它什么样的协调职能，有没有综合协调职能。第二，体制、机制是否跟这种职能相适应。第三，这一帮人是否有一个现代意识、国际旅游视野的又能够务实的实力做这个事情。
记者：据说，省里准备给旅发委很多权力，它又不敢要，原因是有了权力没有管理手段，还会被笑话。
迟福林：是啊，这是一个两难的事情，没有协调能力很难办，有了协调能力又怕做不好。这是海南面临的一个很大的问题，我们一方面需要体制、机制，另外一方面更需要人。人的问题必须和体制、机制同时进行，否则很难、很难，海南说到底需要一批很能干的人，有现代理念，然后又比较务实的一批人，要不很难、很难。
海南最需要的就是旅游的国际化要素改造和旅游的体制、机制的创新，如果这个方面没有一点魄力、没有一点能力，没有一点大的动作，那怎么能够创新呢？而且特别是一些利益关系圈子更需要你去做的。
记者：最近琼海市委书记说，“单纯发展房地产项目”琼海就不批地了，这种有魄力、大胆决断的官员在海南太少了。
迟福林：海南需要一批这样的干部，第一，有魄力，有现代理念。第二，有一点务实的精神，两者加起来能够大胆地做起来，这才是好事。
海南中长期规划、行动计划出来以后关键是抓队伍了，有没有一批能干的队伍，而且确实是为了海南岛，能够私心少一点的，有理念的队伍对海南实在是太重要了。用人的问题，用能干人的问题绝对是有决定性意义的，对海南实在是太重要了。这应该成为省委、省政府的重点课题。
干部培训是重要的，主要矛盾不在培训，重要的是把一些能干的干部提起来干事，给这些人提供条件，给这些人创造条件，让他们来做，你不能干就往后靠一靠，现在这个环境比培训还重要，现在很多干部不是知识不够，而是理念和实际的操作能力有问题。在海南创业阶段如果没有创业精神、创新精神，你怎么可能搞国际旅游岛呢？
开放是海南的灵魂
记者： “国际旅游岛”这个概念是你提出来，不过在内地其他省市提得比较多的是“国际旅游目的地”，这两个概念有什么异同？
迟福林：国际旅游目的地和国际旅游岛的概念是不大一样的，国际旅游岛是讲整个区域发展战略的概念，国际旅游目的地重点是讲旅游的。所以，我讲海南国际旅游岛一直讲三句话：第一句话，国际旅游岛是一篇大文章，不要做小了，为此就要跳出海南岛看国际旅游岛，首先国际旅游岛是国家战略，一定要从国家战略角度理解国际旅游岛，它不仅仅是旅游，可能当前重在服务业，国家需要海南岛旅游跟服务业转型升级。你看一看文件对旅游增加值的贡献要求比较低的，重在服务业的发展上面。再跳出旅游看海南国际旅游岛，恐怕对海南而言当务之急不是旅游问题，重中之重是相关服务业的发展，在教育、医疗、金融保险、文化娱乐等相关服务业还处在相对落后的情况下，你要想发展现代旅游是有困难的。
第二句话，国际旅游岛是一篇长文章不能把它做短了，它绝对不是一年、两年的事情，恐怕是十年、二十年的事情，可能从国际旅游岛使海南走向国际贸易区，如果做好了的话，这是完全有可能的事情。
第三句话，是一篇好文章就不要做砸了，砸就砸在房地产上面。
记者：作为“国际旅游岛”这个概念的提出者，你觉得它的核心价值是什么，是自由岛、幸福岛、长寿岛，还是其他什么？
迟福林：关于国际旅游岛我讲了六个字：开放、发展、绿色。它的主题是开放，开放是它的特色，由于海南岛是岛屿，海南岛的灵魂是开放，即国际旅游岛的灵魂在开放。国家提出具体的要求，开放在国际旅游岛基础上做好了会进一步往前走，有可能通过国际旅游岛走向了自由贸易区，有这种可能。我们讲发展，发展以旅游为主导的现代服务业，即以现代服务业为主导的发展之路，海南发展定位，过去20年搞来搞去，争来争去，未来海南就是以服务业为主导的岛屿。海南的特点是绿色，所有的发展都要走绿色之路，中国最有可能实行绿色的发展的就是海南岛。
看本质，国际旅游岛的灵魂、生命线、主线就是开放。
记者：那海南的开放具体往哪里走？
迟福林：海南的开放分几步走。第一，我们现在的旅游业需要开放，为了做到国际化，国家给了很多政策，包括某些文化体育、娱乐、博彩业、减免税等政策问题。
第二，海南重在相关服务业的开放，现在还没有相关服务业的开放，导致海南的医疗、教育、医疗保险是上不来的，开放度有多大，相关服务业的上升就有多快，然后水平就有多高，所以现在最大的问题是相关服务业的发展，包括教育、医疗、金融保险、文化娱乐这些方面的开放是众开放中的重中之重。
第三，建设国际购物中心。国务院的文件中提到要逐步把海南建设成为国际购物中心，这方面需要开放，比如先把海南做成日用消费品的免税区，在日用消费品免税区的基础上把海南用十年，二十年建设成为国际购物中心。
第四，在这种前提开放下才有可能成为文件中所说的面向亚洲，走向世界的交流平台，交流平台起来以后，大家都做好了，就有可能走向自由贸易岛，这样一步、一步往前走的。
记者：今年中国跟东盟自由贸易区已经启动，不过，有位海南省商务厅官员形容说，海南现在连个板凳都坐不上。
迟福林：板凳没有坐上，到目前我也没有看到他们做出一个具体的计划来，各个省如广东都在做结构调整，自由贸易结合，广西做成中国走向东盟的基地，而海南的计划还没有拿出来。其实海南的农业可以成为一个热带农业的出口基地，能够从东南亚以比较便宜，比较有利的优势引进它们的品种，利用海南的优势做大国内市场，同时变成国际出口基地。国际出口基地会提升农业绿色的程度，反过头来对国内市场又是一个提升。海南总要回答一些这样的问题，再比如建设南海旅游经济圈，但到现在我都不太清楚海南是否有这些东西，至少没有公开看见过这些东西。
海南必须清醒地认识到要抓住东盟10＋1自由贸易区的进程来确定海南的地位，然后把国际旅游岛融入到10＋1进程当中去。
记者：国际旅游岛建设启动，你最希望看到由政府来带动社会做哪些具体的项目以及软硬件建设的配套呢？
迟福林：在起步阶段：第一，海南的软环境建设方面是一个软肋，像春节的三亚已经暴露了海南旅游管理和社会管理的突出矛盾问题，这样的一种东西使得国人感到很失望。因此海南需要在自己能够做到的事情上，如软环境建设应有尽快的改变，从而使软环境改变一个面貌，这是一个很大的事情。
第二，大家需要看到国际旅游岛的行动计划，政府最大的行为是给大家一个预期，告诉大家政府的行动计划，真正能够做事的可能不是政府，企业、市场都可以做，但是大家需要有一个预期，到底海南未来的预期怎么样，这是政府需要尽快来做的事情。
第三，就是需要拿出一套政策的实施方案，落实政策，实现政策目标的一些路线图，比如医疗怎么开放，教育怎么开放，国际购物中心是五年计划、十年计划还是二十年计划，你是怎么来做的，到现在为止我还没有看到国际购物中心这件事情在海南的正式报刊上面有提法的，国家给了你一个多大的目标啊。现在谁是购物中心，只有香港在中国的版图上，这是一个基本的政策目标和基本的发展目标，如果海南拿出了这样的方案，如第一步是免税，第二步是日用消费品免税区，第三步怎么做等等，使得大家看到有希望，海南自己提都不提，等于把一些基本的东西抛掉了，国际旅游岛局限在旅游上，就把文章做小了，就不是一个国家战略，也不是一个区域战略，而仅仅是一个行业或者产业战略了。
国际旅游岛要防止，第一不要做砸了，第二不能做小了，不要把国际旅游岛局限与旅游相关产业上，旅游本身上，国家给你说是购物中心，你怎么回答，什么时候做到购物中心？第一条政策是服务业转型升级，你服务业怎么转型升级？十年后海南在这么落后的情况下，你怎么达到全国的中上水平？怎么走在全国前列？国民收入计划怎么搞？这些做了以后才能给大家一个信心，感觉国际旅游岛真是一篇大文章而不是一篇小文章，所以大家要珍惜它，不要做砸它，否则的话不就是发展旅游吗，那就坏了。
记者：像台湾在1994年以后搞生态社区建设，政府通过金融的扶持，中长期的贴息贷款来支持农民开发生态村旅游，这种模式在海南适合借鉴吗，毕竟海南人口75%是农民，得想方设法让他们能够享受国际旅游岛开发得好处。
迟福林：这个是完全可以的。现在海南有一个大问题就是，海南太需要钱了，但去年海南本地新增贷款的40%左右流到岛外去了，说明这套金融体制和地方的发展太不适应了，海南没有金融保险的创新就很难办了，国务院文件当中给你七条金融保险创新，你怎么去突破啊？怎么去发展当地的银行？怎么去搞国际离岸金融中心？怎么去搞产业基金？怎么实现本外地的自由兑换？多么好的一些政策啊，所以我很着急。
现在海南老百姓的新增存款的40%左右到岛外去了，可能海南老百姓还不知道，海南一年才引进多少钱，但大家辛辛苦苦，企业和个人新增存款的40%都到岛外去了。这不说明这套体制太不适应了吗？除了本岛存款，本地存款，你还把外面的很多东西拿进来，你本来就缺钱，本来就穷，存了一点钱的相当一部分还跑到外面去了，你说你是怎么弄的啊。
新楼盘房价飙涨，二手房搭车，日涨夜涨的房价令人心动。 摄影潘文龙
富岛还是富岛民？
海南正在向国际旅游岛的目标迈进，在外界一片熙攘中，祖辈生长于此的本岛岛民，也正在经历着不安和骚动。“房价涨了收入没涨，高尔夫球场完工了道路却越来越堵”——岛民们的议论让当地政府不敢懈怠，各种“缓冲”政策陆续出台以期抚平岛民的不安。更多的利好信息和机会，也在促成海南农村社会的巨变。
一夜入夏
2月底，刚刚经历降温的海南岛一夜入夏，气温蹿升到37度，但在海南岛民的心目中，今年的“夏天”，始于一个多月以前。
2010年1 月4日新年第一个工作日，国务院公布关于建设海南国际旅游岛的若干意见，海南岛的新一轮开发，成为国家级战略。消息立即撞开海南岛上空平静悠闲的空气，岛民们嗅到了热潮即将涌来的气息。
从飞机上俯瞰海口夜景，滨海道路的灯光，勾勒出优美的海岸线，灯火从海岸向腹地一路铺开，越来越明亮繁盛——世界上拥有如此海岸景观的城市，多半是经济重镇，比如东京、香港、纽约……
成立特区22年来，海口与上面这些经济重镇之间的相似之处，更多的是在“外形”上——除了旅游业，海南的其他行业并没有更多出色的表现，与“国际都市”之间的距离还很遥远。大多数内地人对海南的印象，始终停留在“请到天涯海角来，这里四季春常在”的歌声中，而海南岛民也安然于节奏缓慢的热带生活。
茶馆的繁荣，标志着一个城市的悠闲程度。大小茶馆遍布在海南城乡，男人们喝着便宜的“老爸茶”一聊一天，那是最常见的生活景观。在省会海口，很多单位上午12点下班，下午2点或者2点半上班，中午 2个小时的休息时间足够吃饭、午睡。海口市普通市民的工资收入，在2000－3000元，2009年以前，像这样两个月的收入，可以买到一个平方米的住房，普通人并没有感觉到明显的生活压力。
从上世纪90年代开始，海口人口快速增加，外地移民多是冲着海口相对较低的生活成本来的。 2005年左右，市区不错的小区公寓房，每平方米的价格只要2000－3000元，这意味着一个年轻人只要有一份稳定的收入，就能在几年中安家、过日子。
事实上，“国际旅游岛”战略宣布之初，海南人大多数有点“懵”，大多数人不清楚，海南的新一轮开发，与自己有什么关系。最先乐观的，是从事旅游相关工作的人。
“从电视上看到新闻，我真是高兴啊，马上说，下午我请大家吃饭。”1月4日那天，海口市旅游发展委员会一位官员异常兴奋，掏腰包请办公室同事吃饭以示庆祝。尽管供职于旅游部门，对海南的新一轮开发早有所耳闻，但国家这么快、这么高调地宣布战略，还是让这位官员感到意外。
仅仅从“建设国际旅游岛”这个标题就能够了然，海南的旅游业将迎来快速发展的机会。虽然旅游业一直是海南的重要产业，但具体到海口市，旅游行业的发展多年来没有很大的起色。海口的旅游业侧重于会议和商务，从历年统计数据看，乘坐飞机飞抵海口的游客中，大约一半立即转乘交通工具去往其他风景胜地，只有一半游客在海口过夜，留在在海口周边旅游的游客远远不如三亚等热门地区。
对于所有从事与旅游相关的人来说，兴奋都是有理由的。海口旅游职业学校的负责人在得到建设国际旅游岛信息的时候，也是异常高兴，这意味着旅游职业教育发展的新契机。
在开发政策刚刚公布的几天里，海南岛上弥漫着乐观的气氛，虽然谁也不清楚海南岛将来会变成什么样子，但大家相信，随着海南的开发，普通人的生活注定“水涨船高”。
报纸和房子
但是，乐观的情绪没能持续太久。
除了每年的旅游旺季，海南岛上的新闻，并不多见于内地媒体的重要版面，这个岛屿，与内地很多城市之间都有1000公里以上的距离。年初开发政策出台后，海南岛突然间成了媒体上最热门的词汇。但是，还没来得及为高“出镜率”高兴，海口市民发现，海口市的房价也在媒体的热炒声中节节攀升。
不管是在各种评选中，还是在海口市民的心目中，海口一直是一个幸福感比较高的城市。直到2010年1月房价疯狂上涨的大戏拉开帷幕，海口人突然觉得自己不那么幸福了。“你要问建设国际旅游岛的政策宣布以后有什么变化，变化只有两个：报纸、电视上讲到海南的新闻多了，房子涨价了。”2月底，海口市民中弥散着焦虑的气氛。
记者采访了中专教师、出租车司机、国企员工、私营企业主等普通的海口市民，他们各自的经历为我们描绘出海口普通人的置房历程和心态变化。
上世纪90年代初的海南地产泡沫，大大伤害了海口的地产秩序，各种烂尾楼的处理一直到21世纪的最初几年才完成。正因如此，海口商品房的价格从一个比较低的水平起步。2004年左右，海口市区普通商品房，每平方米的售价在2000－3000元，之后5年时间价格翻倍，在5000－6000元。但在建设国际旅游岛政策宣布后的一个月中，海口房价突然加速，目前，年前6000元一平方米的房子涨到12000元甚至更高，都被视为正常。
春节期间，海口房价被外来资金节节推高，酒店客满，茶楼、咖啡厅里，充斥着围绕房产的“商务聊天”。“两位西北妇女，从来没有到过海南岛，听说海南楼市火热，通过电话就买了两套。”像这样真实的故事，在节日期间的海口频频上演。
到2月，海口的楼盘差不多销售告罄，市区里房产广告也少了很多。一位出租车司机告诉记着，前几天他拉着两个贵州人在海口市转了一天，好不容易找到一套单价1.5万，总价90万的商品房，司机在楼盘门口等了1个小时，2位贵州人就下单买下出来了。
最近十多年，海口吸引了不少内地人到海口购房过冬，海口的夜市大排档上，充斥着豪爽的东北口音，原本只有男人才泡茶馆的规矩，也被东北老太打破。但与之前购房自住不同，这一轮的购房热潮，几乎都属于商业投资。
海南岛民并非没有见过如此的世面，上世纪90年代初的地产热，仿佛就在眼前。那一次地产热制造了如今的地产大鳄冯伦、潘石屹等等，也曾留下一堆破败的烂尾楼。与这次不同的是，当年，内地来的老板们玩着各自的地产游戏，地皮和楼盘在这些有钱的外地人手中翻滚，但地产界的惊心动魄并没有影响普通岛民的生活。那个时代，福利分房刚刚开始向商品房过渡，多数人尚未拥有自己的房产，绝大多数岛民的利益，与当时的地产起伏并无关系。
而此次的房产热潮，与每一个海口市民相关。“说实话，我真是为那些还没有买房的年轻人担心，国家必须给政策，弄不好要闹的。”一位已经拥有住房的海口市民说。
无房的市民焦虑，有房的市民也并不快乐。海口市的发展只有20年，绝大多数海口市民只拥有一套自住房，房价上涨后，一般市民没有多余的房产参加交易，也就不可能在房价上涨中获得财富。相反，房价上涨还可能在长远的时间里抬升城市的生活成本。
市民中间焦虑的情绪，显然已经给政府带来压力。省委书记卫留成1月15日宣布“刹车”政策：为了避免开发项目一哄而上，防止出现新的房地产泡沫经济，从今天起，到《海南国际旅游岛总体规划》获得国家发改委批准前，全省各地全面暂停土地出让，暂停审批新的土地开发项目。
这个被海口市民熟悉地挂在嘴边的“两个暂停”，暂时扑灭了楼市高烧。进入2月，海口的楼盘销售厅不再热闹，房价也维持不动。“再等等吧，等到3月看下一步政策怎么样。”记者在琼海市一处楼盘遇到的楼市调查人员这样说。等记者回到海口市，几乎一模一样的话出自一位普通海口市民之口，可见眼下全民观望的气氛。
但“退烧药”究竟治标还是治本，答案尚未揭晓，行业从业人员和普通市民的预期，依然倾向于房价继续上涨，政府必须考虑更多的配套措施，来缓解本岛市民的买房难题。
卫留成在1月接受中央电视台采访时承诺，海南财政新增财政收入的 55%将用于民生，在这样的基调下，2月25日、26日，海口当地《南国都市报》连续刊载文章论及如何保障当地人利益。报道中公布，海口市将完成多项民生工程，其中，“全年计划开工建设保障性住房和政策性住房1.27万套，力争在两三年内有效解决海口市中低收入家庭住房困难问题。”
另一篇报道中，海口市委书记陈辞表示，海南目前应该冷静，借助智力支撑来好好规划，理清思路，想明白了再干。文中提到：“针对目前有人担心随着海南国际旅游岛建设，优质海岸资源被划分，沦为少数人的资源等问题，陈辞表示，海口市民可以不要担心，海口的海岸线一定会大量保留。”
不管是国外城市的发展还是国内旅游城市的开发，都曾有过当地人无法从中获益的问题，如云南丽江古城熙熙攘攘挤满游客，但距离丽江市区不远的山区里，很多农民还未摆脱贫困。海南岛的新一轮开发，从一开始就遇到了“岛富民穷”的压力，政府必须依靠更多的支撑政策，来避免“岛富民穷”恶性规律。
你家有地吗？
海口人买不起海口的房，于是把目光转向农村。
“你家有地吗？”这个春节，海口市民中常常能听到这样的问题。海口市民中的很多人，自己或者父辈从农村移民到城市，不少市民拥有私家车解决了交通问题，从老家开车到市区不过几十分钟路程，住到老家去，已经成为可以实现的生活方式。飞涨的房价，让很多海南城市居民，将目光投向城市周边的老家，把自己的小康梦想，寄托到曾经奋力挣脱的农村。
“回乡下老家，有地的看地，没有地的也在看地。”一位海口市民告诉记者，春节期间，看地成为很多人的重要活动。
除了到乡下盖房自住，一些拥有各种资源的当地人，也四处活动，期望从海南开发中，分得土地增值的一杯羹。嗅觉灵敏的投资人，早已开始收购海口周边土地，他们的算盘是：一旦旅游项目启动，首先需要的就是土地，如果能够先下手圈地，到时候就能把地卖给更大的开发商，从中获利；即便不能从炒地里获利，自己经营旅游项目，也会有不错的前景。
有需求就有市场，海南地广人稀，再加一些地区土地政策尚未明朗，各种形式的土地交易，在民间悄悄升温。2月的艳阳下，陈有才(化名)骑在摩托车上，在海口郊外一片荒地前，与来自海口的“买家”碰面。“买家”希望村民能够出让20亩土地，于是请陈有才出面与村民协商，一旦交易成功，陈有才将获得佣金。
“买家”与陈有才碰面的场景，容易让人联想到90年代香港电影里的画面，不过他们交易的不是其他，而是土地。陈有才也是当地农民，在“重农”的乡下，像陈有才这样撺掇农民卖地的“经纪人”，并不受农民的尊敬，但这并不妨碍“经纪人”队伍的壮大。
现在到海口周边乡村，很多荒地、山地依然荒芜着，很难看出大兴土木的迹象，但激烈的圈地竞赛，已经开始。“按照当地农民的风俗，正月十五以前忌讳卖土地，所以我们谈好价钱，先付订金，等过了十五就成交。”海口的一位买家告诉记者。因为没有正是成交，这位买家并不放心，一旦有人给出更高的价钱和更多的订金，他的囊中之物就会飞走。
炒地客的种种手段，也让拥有土地的农民学会了“生意经”，一旦听到自家土地在某个旅游开发项目的规划范围内，农民就急着在土地上盖上房屋或者种上果树，寄望在接下来的征地中提高土地的价格。
不做失地农民的可能性
卖地还是不卖？——距离海口市20公里的永兴镇博学村的村民们，也遇到了这个问题。2009年底，浙江一家大型企业在永兴镇做了一个旅游开发的规划，规划范围囊括了博学村所有的土地，开发商甚至已经为村民们筹划了新的居住地，让他们迁居到距离永兴镇近一些的公寓房里。
与全国所有农村一样，博学村的年轻人都到城里打工去了，剩下中年和老年人在家务农，种植佛手瓜和水果，每年的收益够吃穿生活，但没有更多的富余。今年佛手瓜供大于求，收购价降到3分钱一斤，只有成本支出的十分之一。
对于这个300多人口的自然村来说，如果同意出让土地给开发商，村民们会一次性得到一笔钱，按照当时周边村庄地价，一亩地租金大约3万元，村民们每户可能得到十多万到一百多万不等。但出租土地的代价是，原本在家务农的老人必须改变生活方式，在城里打工的年轻人将失去再当农民的退路，而且，各家再不能拥有种着荔枝的院落。
“农民的出路难道只有种地和离开土地两种吗？”在得知开发商将租用土地的消息时，博学村走出的第一位大学生陈统奎，不愿意接受这样的现实，他相信一定有第三条路，让农民既能留在家园，又能跟随国际旅游岛的开发政策发家致富。
博学村坐落在古火山口附近，农民传统的住房，都是用火山岩石垒成，村里一些老屋有200多年的历史，荔枝等果树在村中处处栽种，环境幽静古朴。由于供职于一家新闻杂志，陈统奎曾经采访台湾桃米里村，这个村庄的年轻人也曾流向城市打工，村庄人口老化，慢慢衰退。但经过10 年的生态村建设，如今的桃米生态村已经成为生态游的品牌，恢复了生机。
桃米里的经验给了陈统奎启发，他希望博学村也能探寻出一条生态旅游发展的道路。要实现这个理想，首先需要村民们认同一个原则：拒绝成为失地农民。而要村民认同这一点，必须要让他们看到，自己开发生态旅游是可以实现的。
为了把生态村建设从构想变成现实，陈统奎号召成立博学生态村发展理事会，理事会成员有在镇上和省城工作的本村大学毕业生，也有留在村里的年长村民。有了理事会，各种旅游项目的开展才有人张罗。
理事会成立后筹办的第一个活动，是海南自行车运动协会举办的山地自行车赛。举办比赛需要赛道，理事会动员全村出人出力，几十年前“记工分”的制度又被找回来，只不过各家“工分”不但不能兑现成工资，农户还要借钱给理事会，用于租用机械、购买碎石。
农历正月十三，是博学村“公期”，“公期”是海南传统节日，各村日期不同，这一天亲戚朋友到村里聚会，热闹的程度胜过大年三十。自行车越野赛也在这一天举行，城里人开来的汽车，沿着乡村公路停放，一路摆了2公里。比赛的盛况，给村里人一颗定心丸：看起来，博学村真的能够吸引游客。
“开发商一亩地才给多少钱，我们自己搞旅游，应该能行。”喧闹过后，村长王才运的信心又增加了不少。看到博学村已经有声有色办起了活动，浙江的旅游开发商自知无法说服博学村民出让土地，最终修改了规划，放弃了这个让他们头痛的村庄。
“发展乡村生态游，是一个很好的出路。”海口市旅游发展委员会副主任蔡俏评价说。博学村的行动，得到了旅游部门的认可，今年5月荔枝成熟以后，海口市旅游部门将支持博学村开展荔枝采摘活动，吸引游客到乡村做客、消费。接下来，博学村还计划修缮老屋、建造古朴的火山岩民居用于经营“民宿”，游客可以到村里的火山岩房屋里住上几天，吃新鲜水果、蔬菜，享受惬意的乡土生活。
比起老年人，博学村的年轻人们，更能够认同建设生态村的理念。自行车越野赛举办当天，维持秩序的、后勤烧菜的、接待运动员的，都是 20岁上下在城里打工的年轻人，有的年轻人甚至从广州坐飞机赶回老家。30岁的村民陈芳德闯过广东，现在在海口一所学校做厨师，工作轻松，每月有1600 元的收入。陈芳德告诉记着，如果生态村搞起来，他愿意放弃海口的工作回到老家，不管是经营民宿还是生产蜂蜜、种植荔枝，他都很有兴趣。
博学村已经迈出第一步，陈统奎希望，博学村的实验能够为海南岛的农民，探索出除了卖地以外更能够持久致富的道路，让国际旅游岛建设带来的经济腾飞，也能惠及普通农民。
建设国际旅游岛战略宣布两月，所有人都在等待一个答案：建设国际旅游岛的目的到底是打造一个富人天堂，还是一个任何人都可以享受的富饶岛屿？这也是省委书记卫留成被追问最多的问题。“我也跟我们海南岛民讲，强岛富民是我们国际旅游岛建设的根本目的，是我们的出发点、我们的立足点，如果我们不能让海南老百姓富起来，那我们的国际旅游岛就算失败。”卫留成在一次公开发言中说。事实上，答案的揭晓还为时尚早，建设国际旅游岛的海南才刚刚上路。
