2009年房价涨1.5%”是怎样统计出来的？
张军
标签： 中国问题
国家统计局“2009年房价涨1.5%”是怎样统计出来的？
张军按语：2月25日，国家统计局发布了《2009年国民经济和社会发展统计公报》，公报显示，去年全国70个大中城市房屋销售价格上涨1.5%，其中新建住宅价格上涨1.3%，二手住宅价格上涨2.4%；房屋租赁价格下降0.6%。不过，1月19日，根据国家统计局公布的2009年全国房地产市场数据，2009年全年房地产成交量近9.4亿平方米，以总成交额平均计算成交价格约4695元/平方米，相比前一年均价上涨约24%，平均每平方米上涨813元。其中上海、深圳和北京位居房价涨幅前三名，同比分别上涨27.56%、18.32%和16.38%。显然，后一数据的结论并不是建立在常规的统计调查方法之上的，但网民更相信它。相反，网民对于“2009年70个大中城市房地产价格同比增长1.5%”的数据反而提出了大量的质疑。国家统计局城市司2月28日不得不公布了该数据的统计调查方案予以回应。2月28日下午，国家统计局城市司在国家统计局官方网站上将全国70个大中城市房地产价格统计调查方案予以公布，并表示将认真研究社会公众和专家意见。内容如下：
调查内容
(1)房屋销售价格。包括新建房和二手房销售价格两个部分。
(2)房屋租赁价格。主要指各类房屋的市场租金，包括住宅租金和非住宅租金。
(3)物业管理价格。
(4)土地交易价格。指房地产开发商或其他建设单位在开发之前，为取得土地使用权而实际支付的价格，不包括土地的后续开发费用、税费、各种手续费和拆迁费等。
调查对象
(1)各级政府房地产行政主管部门，如房管局、土管局、房屋土地交易中心等。
(2)房地产企业。
(3)房地产经营机构。
(4)物业管理企业。
(5)有关企事业单位、机关团体及部分居民。
调查方法
房地产价格调查为“非全面调查”，采用重点调查与典型调查相结合的方法。调查方式采用报表与调查员实地采价相结合的方式。
所选调查单位的房地产营业额总值一般应占本地区总额的75%以上。
统计局答疑
1.房地产价格调查中的价格是怎样定义的？
房地产价格调查中所调查的价格均是买方(承租方)为取得房地产所有权(使用权)所支付的实际成交价格(租金)，不包括与交易有关的各种税费、手续费、中介费和物业管理费等。
由于房屋销售(交易)价格受房屋地段、环境、 层位、朝向、装修等因素的影响，所以房地产销售(交易)价格有基价、起价、平均交易价等等。为便于资料收集和数据可比，方案规定填报价格为调查项目某特定代表样本的实际销售(交易)价。
房屋销售(交易)价格统一按建筑面积计算。
2.房地产价格调查中的报告期价格如何确定？
房地产交易往往是一次性交易，当无法找到报告期同质可比对象时，可通过以下方法推算报告期价格：
(1)用相同特质的其他样本的数据替代。
(2)用同类房屋、同级地段(同级地段内繁华位置接近)、同样结构的非本座建筑物的报告期平均销售(租赁)价格替代。
(3)根据同类房屋、 同级地段、 同样结构的销售(租赁)价格的变动幅度，推算报告期价格。
(4)可通过房地产开发(销售)商、土地管理局和房管部门的有关专家进行科学评估测算。
3.如何抽选房屋调查样本？
(1)为了客观真实地反映某一项目的价格变动情况，原则上选取正常销售的房屋作为调查样本。如：A栋公寓本月销售10套房屋，其中1套为关系户购买，则报表时应在关系户房之外的其他9套房屋中抽选调查样本。
(2)在同一个房屋类型里，从销售量较大(楼层、套型、朝向等)的房屋中抽选样本。如：选定A栋普通公寓楼为调查项目，报告期为6月份。假设5月份90平方米及以下公寓共销售8套，其中二层、五层各2套，三层4套；6月份90平方米及以下公寓共销售4套，其中一、四层各销售1套，三层销售2套。则可在销售套数较多的三层中选择最接近于15日交易的某一套(5月、6月各一套)房屋作为调查样本，通过考察5月、6月样本房屋的价格变动情况，来代表该栋公寓楼中90平方米及以下套型房屋整体价格的变动情况。这里，上月销售面积为5月1日至31日销售的该房屋类型、该套型的合同总面积，上月销售金额是与上月销售面积指标对应的合同总金额。
(3)当上期、本期房屋样本存在楼层、套型等差别时，为保证样本同质可比，统计时应剔除楼层、套型差异因素。例如：上月样本房屋为11号楼1单元五层502(套型为2)，销售单价为9700元/平方米；本月选择对应样本为11号楼1单元三层301(套型为1)，销售单价为9800元/平方米，两者之间存在层差、套型差。按企业规定：层数加高1层，每平方米单价高30元；套型1比套型2高10元/平方米。则报表时上月样本房屋11号楼1单元五层502(套型2)销售单价填为9700元/平方米，本月样本房屋地址为11号楼1单元三层301的销售价格经调整(同质可比处理)后应填为：9800+30×2(层差)-10(套型差)=9850元/平方米。
(4)本期没有发生交易时的选样方法。
以房屋销售报表为例(租赁和物业管理报表与此相同)。若上月普通住宅有销售，本月无销售，则报表时从上月销售的普通住宅房屋中选择样本(选取方法同上)，然后推算其本月价格，此时的上月样本房屋销售单价为实际成交的合同价格。例如：若上月选取的样本为普通住宅3号楼3单元502号，上月单价为9700元/平方米。假如企业本月所有房屋都上涨100元/平方米，则本月样本房屋仍选为3号楼3单元502号，但销售单价变为9800元/平方米(9700+100=9800)。
(5)本期新开盘或本期有交易但上期无交易的，不进入当期报表统计。如：6月份二期高档公寓新开盘，则6月份新开盘的高档公寓交易数据在7月份上报，6月份上报资料时只统计一期已经开盘在售的高档公寓数据。
来源：京华时报
张军
标签： 中国问题
国家统计局“2009年房价涨1.5%”是怎样统计出来的？
张军按语：2月25日，国家统计局发布了《2009年国民经济和社会发展统计公报》，公报显示，去年全国70个大中城市房屋销售价格上涨1.5%，其中新建住宅价格上涨1.3%，二手住宅价格上涨2.4%；房屋租赁价格下降0.6%。不过，1月19日，根据国家统计局公布的2009年全国房地产市场数据，2009年全年房地产成交量近9.4亿平方米，以总成交额平均计算成交价格约4695元/平方米，相比前一年均价上涨约24%，平均每平方米上涨813元。其中上海、深圳和北京位居房价涨幅前三名，同比分别上涨27.56%、18.32%和16.38%。显然，后一数据的结论并不是建立在常规的统计调查方法之上的，但网民更相信它。相反，网民对于“2009年70个大中城市房地产价格同比增长1.5%”的数据反而提出了大量的质疑。国家统计局城市司2月28日不得不公布了该数据的统计调查方案予以回应。2月28日下午，国家统计局城市司在国家统计局官方网站上将全国70个大中城市房地产价格统计调查方案予以公布，并表示将认真研究社会公众和专家意见。内容如下：
调查内容
(1)房屋销售价格。包括新建房和二手房销售价格两个部分。
(2)房屋租赁价格。主要指各类房屋的市场租金，包括住宅租金和非住宅租金。
(3)物业管理价格。
(4)土地交易价格。指房地产开发商或其他建设单位在开发之前，为取得土地使用权而实际支付的价格，不包括土地的后续开发费用、税费、各种手续费和拆迁费等。
调查对象
(1)各级政府房地产行政主管部门，如房管局、土管局、房屋土地交易中心等。
(2)房地产企业。
(3)房地产经营机构。
(4)物业管理企业。
(5)有关企事业单位、机关团体及部分居民。
调查方法
房地产价格调查为“非全面调查”，采用重点调查与典型调查相结合的方法。调查方式采用报表与调查员实地采价相结合的方式。
所选调查单位的房地产营业额总值一般应占本地区总额的75%以上。
统计局答疑
1.房地产价格调查中的价格是怎样定义的？
房地产价格调查中所调查的价格均是买方(承租方)为取得房地产所有权(使用权)所支付的实际成交价格(租金)，不包括与交易有关的各种税费、手续费、中介费和物业管理费等。
由于房屋销售(交易)价格受房屋地段、环境、 层位、朝向、装修等因素的影响，所以房地产销售(交易)价格有基价、起价、平均交易价等等。为便于资料收集和数据可比，方案规定填报价格为调查项目某特定代表样本的实际销售(交易)价。
房屋销售(交易)价格统一按建筑面积计算。
2.房地产价格调查中的报告期价格如何确定？
房地产交易往往是一次性交易，当无法找到报告期同质可比对象时，可通过以下方法推算报告期价格：
(1)用相同特质的其他样本的数据替代。
(2)用同类房屋、同级地段(同级地段内繁华位置接近)、同样结构的非本座建筑物的报告期平均销售(租赁)价格替代。
(3)根据同类房屋、 同级地段、 同样结构的销售(租赁)价格的变动幅度，推算报告期价格。
(4)可通过房地产开发(销售)商、土地管理局和房管部门的有关专家进行科学评估测算。
3.如何抽选房屋调查样本？
(1)为了客观真实地反映某一项目的价格变动情况，原则上选取正常销售的房屋作为调查样本。如：A栋公寓本月销售10套房屋，其中1套为关系户购买，则报表时应在关系户房之外的其他9套房屋中抽选调查样本。
(2)在同一个房屋类型里，从销售量较大(楼层、套型、朝向等)的房屋中抽选样本。如：选定A栋普通公寓楼为调查项目，报告期为6月份。假设5月份90平方米及以下公寓共销售8套，其中二层、五层各2套，三层4套；6月份90平方米及以下公寓共销售4套，其中一、四层各销售1套，三层销售2套。则可在销售套数较多的三层中选择最接近于15日交易的某一套(5月、6月各一套)房屋作为调查样本，通过考察5月、6月样本房屋的价格变动情况，来代表该栋公寓楼中90平方米及以下套型房屋整体价格的变动情况。这里，上月销售面积为5月1日至31日销售的该房屋类型、该套型的合同总面积，上月销售金额是与上月销售面积指标对应的合同总金额。
(3)当上期、本期房屋样本存在楼层、套型等差别时，为保证样本同质可比，统计时应剔除楼层、套型差异因素。例如：上月样本房屋为11号楼1单元五层502(套型为2)，销售单价为9700元/平方米；本月选择对应样本为11号楼1单元三层301(套型为1)，销售单价为9800元/平方米，两者之间存在层差、套型差。按企业规定：层数加高1层，每平方米单价高30元；套型1比套型2高10元/平方米。则报表时上月样本房屋11号楼1单元五层502(套型2)销售单价填为9700元/平方米，本月样本房屋地址为11号楼1单元三层301的销售价格经调整(同质可比处理)后应填为：9800+30×2(层差)-10(套型差)=9850元/平方米。
(4)本期没有发生交易时的选样方法。
以房屋销售报表为例(租赁和物业管理报表与此相同)。若上月普通住宅有销售，本月无销售，则报表时从上月销售的普通住宅房屋中选择样本(选取方法同上)，然后推算其本月价格，此时的上月样本房屋销售单价为实际成交的合同价格。例如：若上月选取的样本为普通住宅3号楼3单元502号，上月单价为9700元/平方米。假如企业本月所有房屋都上涨100元/平方米，则本月样本房屋仍选为3号楼3单元502号，但销售单价变为9800元/平方米(9700+100=9800)。
(5)本期新开盘或本期有交易但上期无交易的，不进入当期报表统计。如：6月份二期高档公寓新开盘，则6月份新开盘的高档公寓交易数据在7月份上报，6月份上报资料时只统计一期已经开盘在售的高档公寓数据。
来源：京华时报
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