草莽时代2 “地王”背后中国式财富争夺与分配(图)

750) this.width=750' src=http://space.wenxuecity.com/gallery/others/news/pics/22648/22648581.jpeg onclick=document.location='http://uku.com'>

近期地王分布图 资料来源：中新社等

最近数月，“地王”的身影从金融危机的沉睡中苏醒过来，从北京到上海，从东部到内陆，频频显现。按照地产界的流行说法：做房地产，就像吸毒，只要做过，就不会再想做其他生意。“地王”则更像一种高致病性病毒，极具传染性。

在中国影响“地王”的除了“地段”这个决定性的要素，还有一系列想像不到的“企图”与“利益”，一连串复杂隐秘的“背景”与“变量”。“地王”的产生，是在土地实行公开拍卖之后，历经了以顺驰公司“蚂蚁变大象”为代表的第一阶段，以把“地王”作为圈钱题材的第二阶段，以国企密集出手为特征的第三阶段，其风云变化，跌宕纠葛，体现了楼市的轨迹，亦传递出中国式的财富争夺与分配的特性。

国企时代：真正的老大哥来了

●标志地王：北京广渠路15号地块●地价：40.6亿●竞得者：中化方兴●参与竞拍公司：华远 SOHO万科 远洋 保利 城建 城开

在“京城地王”广渠路15号地块的争夺中，华远总裁任志强料事如神，SOHO董事长潘石屹事后才如梦方醒。而他们的共同点是：都没拿着这块地。

2009年以来，以任志强和潘石屹等为代表的地产大佬们已不是头一回在地王竞拍中铩羽而归。伴随着他们的“失败”，是地王国企时代的骤然降临：真正的老大哥来了。

6 月30日下午，在前往北京市国土局的路上，潘石屹打电话问任志强去不去广渠路15号地的竞拍现场。华远跟他们一样，报了名，交了保证金。任志强说不去，同时劝他也别去，去了拿不着。“为什么拿不着？”潘石屹不明白。“政府给国企这么多钱，他们可疯着呢。他拿着这些钱该干什么去？没地方去。这块地，他无论如何他会发疯的。”任志强答。

就在任志强下这个判断的四天前，央企成都中泽置业以 19.6亿元夺得北京“奥运村乡地块”，创造了北京单价最高的地王，楼面地价达15217元／m2。地产业内人士开始认为，国家的4万亿，多数落到国企口袋里，并被投向回报高的房地产行业。这钱，本来是国家为应对全球性的金融危机、扩大内需而拿出。情形一如1998年推出的住房改革。然而，国际市场一片萧条，拿到钱的实业公司根本不敢扩大生产。

潘石屹还是去到竞拍现场，万科执行副总裁丁长峰正好坐他旁边。事隔一年，SOHO又和万科一起，人是，物却非。2008年年初，万科总裁郁亮找潘石屹，希望联手拿下这块地，万科做住宅，SOHO做商业。郁亮此计，为求给万科2007年拿下的北京“地王”解套。当时，那块“地王”楼面地价近1.3万元／m2。广渠路15号，正好在万科“地王”对面。可当两家组成的工作组准备出7000元／m2的楼面地价去参加招标时，郁亮反悔了：“王石对媒体承诺了，我们不能拿地王。”这块地，本来就他们两家要联手去竞标，因为不够三家，便流标了，又被北京市国土局收回。这一回，北京市政府把原来那块地靠着路边上“最好的一块”14万m2切出来，做北京市档案馆。 42万m2“瘦身”，成了28万m2。

“你说说，一年前，7000块钱，咱们非不要，非让它流标了。同样的一块地，现在留下了一小块地，还不如原来好了，1万6了，咱俩却来这里，举牌子来了。你说我们是不是有病啊？”潘石屹说

“这也没办法。”丁长峰答。

周围都是潘石屹认识的开发商。左边坐着远洋，右边有保利，前面是城建。丁长峰旁边是华远、城开。

他们的后面坐着位新面孔，潘石屹礼貌的向他们问好，询问是哪家公司。“小公司。”新面孔们回答。SOHO总裁闫岩小声介绍：“这是中化方兴。”

17点20分，经历97轮竞标、一个小时的鏖战，主持人最终落槌，潘石屹不认识的“小公司”拿下此地，楼面地价1.6万元／m2。北京“新地王”易主，中化方兴一战成名。

40.6亿，一次性付款。中化方兴内部人士向南方周末记者透露，在拍卖前，所需资金就已从上海调拨到北京。

如果说北京“地王”主要由央企制造，接下去上海、苏州一再演绎的“地王”故事则更关乎对人们在通胀前寻找避险投资品种。

年初悄然启动的豪宅市场，让地产商们猝不及防。

“某豪宅开盘来的第一个客人，开了一辆加长卡迪拉克，数千万的楼款，现金一次性付清。售楼人员说可以打折，人家挥挥手，说‘不用啦’。”虽然故事已经发生了半年，世茂集团的李剑仍喜欢在“观摩”上海土地交易市场的空当讲给人听。数千万还不算豪，北京《楼市》出品人蔡鸿岩对南方周末记者说，有一人在海南福安一次买了2个亿的房产。

所有的地产商都和李剑一样，在2009年4月前完全回不过神来。过去的一年，他们谈的和听到的都是拐点论、百日剧变、金融危机、打折、集体退房、谁资金链断了、国税总局要征收30％至60％不等的土地增值税。恒大对媒体所述的“等着看吧，我们养了18万农民工，政府决不会让我们倒下的”，随后居然应验。各地政府相继推出各种救地产商的方案。杭州动用政府所有权限，甚至户籍，出台被戏谑为“地主救长工”的24条救市措施。“今年2月二套房降低首付，是个大口子。”中海集团的张磊说。包括地产商、经济学家在内的业内人士均认为，对通胀的预期和投资渠道的匮乏导致人们将钱投向不动产。

8月8日，上海星河湾开盘，每平方米4万，320多套房一天就卖出了264套，当天卖了40亿。“提着50万当首付现金的人，连看样板房的资格都没有。”陈华中对南方周末记者说。当天，他载外地朋友去看楼。地产商的境遇变化，恰如金地集团高级副总裁赵汉忠的比喻——“从冬天直接到了夏天”。月底，首金证券首席经济学家金岩石预测，以2009年1月1日为基准，北京、上海的房价将在未来5年涨一倍，其中高端项目的房价很可能突破每平方米30万元。

此时地产重镇上海推出长风地块，“饿了”一年的地产商们，便猛扑上去。

前来竞拍者，一家是现“地王”，一家是前“地王”，一家是“地王”的功败垂成者。现“地王”是仁恒，谋求二度加冕。

2007 年11月，仁恒战胜绿城、华润和上海城建等，以13.01亿，楼面地价定为2万元／m2，拿下新江湾城D3地块。前“地王”是绿城，在仁恒称王前五个月封王，拿下新江湾城D1地块，楼面地价1.25万元／m2。功败垂成者是中海。2005年初与广州合生竞标C1地块。当时，采用“暗标”，除了考量投标的价格，重要的是评标。综合打分后，中海以“微弱差距”惜败。合生当时的楼面地价为5600元／m2。中海集团总部的张磊对南方周末记者说：“中海开始不爽，跟下来一看他被套住了，我们又笑了。套了一下，发现解套了，又觉得还是该拿。”

去年年底，命悬一线的绿城将其新江湾城项目以股权置换的方式，转让给九龙仓。到长风地块，则高调宣称“我们回来了”。竞拍提前两天，挂出了56.28亿元的最高价。它还有了新搭档。前一天，平安信托宣布了与绿城集团签署的合作投资战略框架协议，在未来三年内实现150亿的信托资金投资规模。

同时，平安信托也是前来竞拍的金地的搭档。一旦保险资金投资房地产开禁，平安的险资将通过合作开发商投入房地产开发行业。

各开发公司预备推地前，会找各家地产商谈。一般总会有人看中，看中的人多，就走拍卖，价钱自然往高走。即使看中的人少，还能以双方都能接受的价钱，用投标形式推出。当时，开发公司以10000元／m2左右的价格跟仁恒谈。仁恒接受，开始着手做项目规划方案。不过，从谈到真正拍地，开发公司光办内部手续的时间就需要四五个月。在此过程中，土地市场形势不断好转。谈了很久，长风地块迟迟不挂牌。随着时间推移，仁恒只能“眼巴巴”的看着它一天天上涨。等到公开挂牌，形势已经“完全是冰火两重天”。

这次仍然沿用仁恒“封王”那次开始启用的土地挂牌竞价新规则，即拍卖阶段不再用“可能导致非理性”的举牌方式，变为书面竞价，每家公司只能填一次报价，主持人开报价后，最高报价者竞得。“这个落手下去，你要填多少钱，就是运气跟智慧相结合的一个东西。”事后，仁恒内部人士对南方周末记者说。拍卖的话，还可以视对手情况而定，这次比对手低了，下次可以高过对手。书面报价，机会只有一次。

来了11家公司，报价的只有仁恒、绿城、保利、中海、苏宁。苏宁开始并没有上去领单子，在不断打电话同上层沟通之后终于上台。没有一家高管现身，但现场已然剑拔弩张。

最终，中海以70.06亿元一击锤杀所有对手。一名失利地产商代表对媒体表示：“很想回家开一家银行。”

草莽时代：蚂蚁变大象的秘诀

●标志地王：北京大兴黄村1号地●地价：9.05亿●竞得者：顺驰●参与竞拍公司：华润 富力 天鸿

如今夺人眼球的“地王”其实来源已久，在国企如出笼猛兽般闯入地产市场之前，“地王”时代却是由一家自称“小蚂蚁”的原本寂寂无名的公司拉开了大门。

2003年12月8日，来自天津、自称“小蚂蚁”的顺驰，成功打入北京地产圈。在“京城世纪第一拍”中，它拿下北京“地王”。正是以世纪第一拍为标志，中国房地产市场正式进入了城头变幻大王旗的地王时代。

从2003年到2005年，起于草莽之间，却具有非凡远见的类似万科、顺驰一类的公司，已经看到了土地市场由协议拿地向拍卖拿地转向的长远趋势。正是在被时人视为“胡闹”的一次次“天价”拿地的过程中，顺驰们迅速从蚂蚁变成了大象。

竞拍的北京大兴黄村1号地是土地供应制度改革以来，北京首次采取拍卖方式出让国有土地使用权。2002年5月9日，国土部出台《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（以下简称11号令），叫停已经沿用多年的土地协议出让方式，要求从当年7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。

竞拍者却远不如凑趣者，只来了10位买家，包括顺驰、上海永升、北京天鸿、广东富力、北京华润等。情形同一个月前的拍卖地答疑会，来了23家企业，仅10家交了人民币2000万元的保证金，报名参加竞拍。

对于11号令能否真正执行，地产商们更多持观望态度。协议出让土地，至此仍是全国多数城市出让土地的主要形式，长期价格低廉，甚至“可以忽略不计”。 2002年6月底，北京市出台了《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让有关规定的通知》（简称33号令），重申11号令外，同时又为土地协议转让留出了“四个口子”，即绿化隔离带项目、小城镇建设项目、开发带危旧房改造项目以及国家级开发区和科技园区外非生产加工型一般性高科技项目用地。使协议转让得以延续，相当多的项目都套上了这四类名目，大量继续流入地产商手中。

当年顺驰的高管、现万网尚百货总经理杨庆允对南方周末记者回顾，政府还给协议拿地的地产商半年的过渡期，即承认签协议出让的土地，但必须在6个月之内把手续办完，把钱交齐。

从 4.3亿元起拍，每次加价幅度1000万。有5家竞标者竟然没有举过一次牌，华润和富力也只意思了几下。总部在广州的富力，在前一年通过投标，以32亿元拿下北京广渠门东五厂地块，成功进入北京市场。这是北京有史以来最大一块公开招标的商业地块，总占地面积48.78公顷，被称为北京住宅用地的“地王”。当时的北京地产商未意识到来了一条鲶鱼，富力老板张力后来称，北京地产商都说“广东来了一个大傻瓜，花了那么多钱”。

10 时20分，顺驰举出了6.2亿的高价。喊出7亿元后，富力退出。只有天鸿与顺驰死磕。10点43分，历经30分钟，近67个回合，顺驰终以9.05亿元，超出天鸿2亿的价格，拿下这块地，楼面地价达2037元／平方米，成为北京“地王”。主办方对这块地的原估值是6亿元，顺驰超出1/3。

这种猛砸钞票的凶悍手法，其实顺驰从当年9月走出天津的首战就已使用。那是在石家庄，经过4个半小时、161轮的争夺，顺驰以5.97亿元拿下了一块起拍价仅2.04亿元的土地。竞拍失败的河北卓达总裁杨卓舒曾在一份致业界倡议书中公开表示，这是一场严重背离了市场价值规律的竞买。当地的民众则要求政府重新进行拆迁补偿。它甚至“手刃”地产业老大万科。这一战发生在苏州金鸡湖东地块拍卖会。11号令出后，老大屡屡碰到“小蚂蚁”。但此次，万科志在必得那近十公顷的地。万科为它已经做了一年多的工作，几次修改规划方案。然而还是“小蚂蚁”称王，以27.2亿元拿下，楼面地价2000元／平方米。事后，顺驰上海地产公司董事长闵锋对外称“听说万科有人哭了”。并且，他们声称地价比预期都低。一年时间内，顺驰全国攻城略地，夺下12个城市的“地王”王冠。到 2004年9月，顺驰购地资金超过100亿，对外宣称拥有800万平方米的土地储备，是全国的地储之王。

其实顺驰所为与1988年11月18日的万科无异。那天，深圳会堂举办深圳市第二次土地拍卖，被拍卖的是位于深圳市中心区红岭中路东，面积4141平方米的住宅用地。底价400万，一路飙到1200万。当拍卖师喊到“1200万第二次”，即将落槌时，在一个不引人注意的位置，王石喊出了“2000万”。

这个价相当于楼面地价2600元／平方米，房子要卖到4000块／平方米才行。而当时还没有这样的天价房。有人说，按市场价格，把附近的住宅楼买下来，拆掉再重建的土地成本都低于这个地价。

拍卖官刘佳胜望着王石说：“怎么出这么高的价格？简直是瞎胡闹。不管怎么说，还是祝贺你们。”

据说当时有关领导的第一反应是：“哪里冒出个万科？纯属扰乱市场，查一查万科的背景！”

顺驰本来是天津最大的地产中介公司，附带做过一点新商品房开发。杨庆允1998年进入顺驰时，公司的交易额还不到1亿，员工百来号。但它却很有理想。 2004年初，在《中国企业家》杂志举办的年会论坛上，顺驰掌舵人孙宏斌宣布：顺驰三年内超过万科，成为行业第一。“蚂蚁”想变“大象”，支撑的是他们对 11号令和中国城市化进程的理解。

孙宏斌认为土地市场的开放和规范化是一个历史性的趋势，它不是一个周期性的现象。他嗅到了做成全国性公司的机会。即如杨庆允所说“土地市场化后，不必跟某个部门、某个人关系特别好，才能拿地”。土地，同时还是稀缺资源。

虽然，1998年7月3日，《国务院关于进一步城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（简称23号文件）即出台，终结了福利分房，住房实行市场化，但对像顺驰这样心怀远大理想的地产商，黄金时代自11号令才开始。

除了“天时”之外，还有“地利”。“招拍挂”土地可分期付款，周期长达2至3年。拍卖拿地的话，第二天顺驰便跟当地政府开始“交涉”变更付款方式，往往仅支付10％左右的首期款就获得地块运作权。然后，又拿地去银行抵押贷款。房子可以销售时，又可以用房子抵押贷款。

尽管央行已于2003年6月发出《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文件），规定房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30％。

顺驰实际是“空手套白狼”。只有很少的一点资金，主要依靠销售回款来覆盖所有的费用。顺驰创造了“并联操作法”，对任何一块看中的土地，都在拿地之前就开始做项目方案。因此能在拿地第二天就报规划，半年后就能上市，将一个地块的运作周期从普通公司的18个月左右缩短至半年。

杨允庆介绍，就是1个亿可以操作20个亿、30个亿的资产，挣10％，就有300％的回报率。而且当时还能从这30个亿的资产里面拿走10个亿到15个亿再去做下一个项目：“其实和温州炒房团是一个道理。我首付20％，我就可以拿100％的钱来做生意。100万的房子付20万，我拿10％，其实我已经挣了 50％了。”因此，负责顺驰拿地的杨庆允认为，凡他拿的都比预期低。

其实“小蚂蚁”早就开始挑衅老大的江湖地位。

2003年7月，重庆中城房网会议上，顺驰孙宏斌声称：“一个城市应该能支撑一个50亿元到80亿元销售额的地产公司。顺驰今年要达到40亿元，中长期战略要做全国第一。”他话到此微顿，侧脸看了一眼坐一旁的王石，接着说：“也就是要超过在座诸位，包括王总。”

会后，孙宏斌返回天津即召开著名的蟒山会议。这个会从清晨开至午夜，长达17个小时，孙宏斌演讲，题为《鸿鹄之志向，蚂蚁行动》，宣布顺驰推行全国发展战略。

狂扫“地王”，顺驰还是一石二鸟的策略：瞄准到香港联交所上市。由于土地是房地产公司的基本生产资料，土地储备一直是全球资本市场对上市房企的一项重要考核指标。王石在其著作《道路与梦想》中称，万科对顺驰现象结论为：孙先生在赌博，高价拿地的时候就没有准备按时还钱，同政府公信力博弈，属恶意竞争行为。随后，王石专程去天津请孙宏斌吃饭。

三个小时的饭局中，王石说：“这种不惜一切代价抢资源的做法是在赌博，是在赌地价、房价持续增长。如果地价、房价一旦停止增长，你怎么办？央行121文件对开发商购买土地的限制，使通过银行贷款拿地成为不可能。资金流靠什么支撑呢？顺驰在天津的销售旺盛，资金回流理想，但一个天津的销售回笼资金能支撑全国迅速扩张的土地款？恕我直言，你拿着美国的绿卡，赌输了，扔下烂摊子，是不是一拍屁股去美国了？”

孙宏斌笑嘻嘻地反驳：“只重视眼前利润，不重视未来增长，是一种短视行为。追求增长确实是有风险，但我不认为增长越快风险越大，我觉得一个企业最大的风险是不发展。”

随着“8·31大限”将临，地产商们才开始慢慢醒过味儿来。任志强在其著述《任我评说》中将招拍挂地喻为“粮票”，指出“8·31”大限就是最后一批的“粮票”：“潘石屹在2004年初就精明地看到了‘粮票’的重要性，不惜高价换取，在CBD土地的招拍挂中再次夺魁。”不再有人说顺驰拿的地贵。顺驰也不再被视为搅局的“黑马”，反成了他们相继效仿的对象。

“8·31”大限，是指2004年 3月30日，国土资源部、监察部联合下发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》。通知规定，2004年8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权，国有土地使用权必须以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行。

曾在“京城世纪第一拍”中观望的华润，亦开始仿效顺驰。2005年8月1日，北京清河地块竞拍，华润与顺驰死磕到最后，第79轮，顺驰叫价到25.6亿元，已经超过其心理价位6000万。此时顺驰赴港上市无限期押后，不再觉得地像白给。沉默53秒钟，华润再次举牌，以25.65亿竞得。此地价每平方米超过 3600元，华润成为北京新“地王”。

群雄时代：“地王”是股市圈钱的最佳题材

●标志地王：东莞塘厦大坪村地块●地价：26.8亿●竞得者：万科●参与竞拍公司：金地

“我们已经举牌了，不能这样成交！”2007年7月12日，在东莞市土地交易中心，紧随主持人的落槌声，金地愤怒的反对与万科庆祝成交的鼓掌声同时响起。

类似的悲喜两重天的场景在当时风起云涌的地王竞赛中并不罕见。“‘地王’轮流坐，今天到我家”的轮庄景象，在2007年成为中国房地产的独特一幕。它和当时繁荣的股市资本市场是同枝并蒂的两生花。拿地就拿到了“题材”，有题材就能上市圈钱，圈到钱就能迅速做大公司。在地王群雄时代，这已是无论大小几乎所有地产公司在那一年的金科玉律。

前一年6月股改完成后，沪深股市发生了历史性的转折，暂停了两年的IPO和暂停了一年的国内股市融资正式恢复。宏观经济方面，人民币升值、外汇储备大幅增加、经济流动性过剩。股市进入长牛市，房地产成了牛市中的明星板块。

金地东莞公司总经理谢文云对媒体称，拍卖师开始时，每一次报价都有间隔，并且会看一下台下的情况，看有没有人举牌，但到万科喊出26.8亿后，每次喊完不给间隔，语速非常快，也不低头看下面，落槌迅速。

同样为全国知名地产公司的金地不同意塘厦大坪村地块的归属，要求重拍。万科抗议，称依据拍卖法，拍卖结果应以现场拍卖师落槌确认为准，不可改变。随后，双方僵持一个多小时。

“中断之前到我们申请看录像的时候，万科强烈反对。包括相关人员在放录像的过程当中，说‘现在请大家看录像’，万科还表示‘强烈反对，不看！’拍卖官说：‘你们看看再说吧，可能不会对你们有什么坏处的。’谁知道果然被其言中了，录像中确实看不到举牌的位置。在商议此事如何处理的过程中，相关人员接到的电话非常多，具体说了什么我们也不知道，就知道最后的结果：拍卖有效。”谢文云回顾。

万科拿下的这块地楼面地价高达1.5243万元／平方米，成为当时广东省的新“地王”。而当时，东莞当地的平均房价不过5000元／平方米。

其后万科俨然之前的顺驰，全国“疯狂”拿地。两个月后，其福州“地王”楼面地价7100元／平方米，该区域当时的房价约6000元／平方米，“面粉”比“面包”还贵。这个月，国家为抑制房价，出台“二套房”政策，提高二套房的首付并提高贷款利率，成交量与房价应声而落。此前狂热的深圳炒房现象才不再持续。但这没阻挡万科的拿地脚步。一个月后，万科又当上北京地王，17亿元夺下北京西大望路27号地块，楼面地价接近1.3万元／平方米。

此时，万科在向自己到2014年销售千亿的目标挺进。颇有意味的是，顺驰最早提出这个地产业远大目标。而在2004年8月的博鳌论坛上，谈宏观调控对地产企业的影响时，王石还如此讥讽孙宏斌：“有些大量拿地的企业在这个时候肯定难受，他的资金链会非常紧，如果说不难受，一定是吹牛。那所谓的‘黑马’，现在只能是熬着。”

资本市场，在2007年，为上市房企的跃升铺平了道路。沪深股市2006年6月股改完成后，暂停了两年的IPO和暂停了一年的国内股市融资正式恢复。上市房企可以在股市发行债券，或增发股份。万科和顺驰，便是房企融资方式转变初期最典型的缩影。

2006 年5月29日，国务院颁布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国六条）中明确规定：“严格房地产开发信贷条件。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。”房企融资渠道被卡紧。

最早上市的万科，直接在资本市场通过配股、增发等圈钱无阻。2006年年底万科刚定向增发募集资金42亿元，不到九个月，2007年8月29日，又实施公开增发A股，募集资金100亿元。仅隔一天，再宣布发公司债59亿元，成为《公司债券发行试点办法》颁布实施后的先行者。仅一年半，万科即从股市融资200 亿元。金地亦然，2007年6月初完成45亿元增发后，又马上公开募集资金180亿元。顺驰，因未能成功上市，资金主要靠银行贷款，最终无法弥补10亿元资金缺口，不得不“改名换姓”，退出地产江湖。

五天后，万科的股价还创出22.62元的新高，并封死涨停板。受万科影响，股市里的整个房地产板块集体发飙。7月6日至8月9日，万科的股价从18.11元涨到35.48元，几乎翻了一倍。

此种现象是2007年股市与楼市共振的典型“症状”。与之前不同，土地储备成为上市房企拉抬地产股价格的重要题材，还可以成为增加融资的筹码，利用20倍、30倍，甚至更高的市盈率来增发、扩股。资本市场融资再到土地市场拍地。如此循环反复。

“在日本当年就叫股地拉扯，就是股票和地联动。香港早些年也是这样，只要开发商一拿地股价马上上去，股价上去，融了资之后又去拿土地。”北京《楼市》出品人蔡鸿岩对南方周末记者说。

其实，4月20日碧桂园在香港成功上市的财富神话，已成“股地拉扯”的标杆。上市当日碧桂园市值即达到1189.37亿港币，之前的老大万科的当日市值只相当于碧桂园的2／3。而碧桂园的致胜法宝是其1814万平方米的土地储备。

由此，地产商们发现了一个“好玩”的掘金游戏：上市圈钱、圈钱拿地、拿地维持企业继续再生产，周而复始。准备上市的地产商则先圈地。

在席卷全国的圈地以融资的浪潮下，一向理性的广州地产商们也“集体失智”。2007年，成了广州住宅用地交易最活跃的一年。广州市总共成交住宅用地50余宗，其中27块地的地价因为一次次刷新了所属区域地价的新高，被冠以“地王”的称号。

有钱就可以抢地，名不见经传的小地产商也跑出来占江湖地位，当一回过江龙。2007年9月17日，小公司中莱，战胜万科、招商、合生等知名地产商，以 44.75亿元拿下广州科学城一块超过47万m2的地块，楼面地价达6321元／m2，被封该区域地王，并创下当时广州住宅用地出让总额纪录。原中莱总裁助理吴江对南方周末记者称说，当时朱德义以为自己将到手一笔100亿的融资。“他当时的身家也就1亿。他曾对其儿子说：‘我们这是一步跨过十年。’”在朱德义最后讨论拿地方案时，吴江试图阻止，“如果拍下来，你们全家就找一个广州最高的楼，好好吃一顿，然后跳下去。”

急欲上市的恒大使此抢地封侯之潮延续至次年年初。2008年1月8日，恒大地产以41亿元的价格拿下员村绢麻厂地块，楼面地价达到1.3万元／m2，成功戴上广州天河新地王的桂冠。在2006年土地储备还不到600万平方米，为准备上市，2007年仿效碧桂园全国圈地的模式，土地储备达到4580万平方米，同比暴增近8倍，达2.5个碧桂园之多。然而一些资本市场人士却质疑恒大的土地储备大多远离城市中心区域，含金量不高。许家印于是决定，在广州地价最贵的天河区，高价拿下绢麻厂地块，以证明恒大实力，为上市“打广告”，尽管这顶“王冠”无法列入恒大上市的招股书之中。

“没有教训，全部是成功的经验”

按照地产界的流行说法：说做房地产，就像吸毒，只要做过，就不会再想做其他生意。“地王”则更像一种高致病性病毒，极具传染性。而“地王病毒”的发端正在当年“首先想通了土地与地方财政关系”的杭州。

“地王”的最早发育，与杭州在全国最早进行土地公开出让的系统尝试息息相关。虽然1987年，深圳先后拿出三幅地的土地使用权进行了土地协商议标、招标出让和拍卖，但别的地方没有它平地起城的条件，无法效仿。国土部曾前往调研，将其有价值的经验收入11号令。

“我们是中国房地产这几年价格暴涨的罪魁祸首。”杭州某地产公司高管吴晓舟对南方周末记者称。

上世纪九十年代末，杭州市国土局成立专家研究小组，吴晓舟参与其中，进行土地公开转让系统制度的设计，提出了LANDBANK（土地银行）的概念，给以后的土地储备中心进行土地公开转让奠定基础。无人料想初衷是帮国企脱困的土地储备中心后来竟然催生“地王”，影响房价，并波及全国。

1997 年，杭州成立土地储备中心，首要任务就是收购因产业结构调整的企事业单位需盘活的存量土地，并彻底摘掉“美丽的西湖，破烂的城市”这顶帽子。这些要巨额资金支持，而从1994年分税制改革后，过去的“富地方、穷中央”变为“富中央、穷地方”，75％的增值税收归中央，地方只留25％。

杭州土地储备中心在1999年尝试第一次公开土地拍卖，即已呈现后来“地王”时代的种种端倪。拍卖地块是10.7亩的原杭州云裳丝织厂地块，底价3636万元。杭州市国土局局长朱寅传担任这次拍卖会的拍卖师。为了使这块地卖个好价，事先土地储备中心找吴晓舟所在的地产公司，叫他们当托，把价格托到4000万以上。当年的另一场拍卖，即拍出了全国“地王”。中大地产以1万元／m2的楼面地价，拿下杭州吴山脚下的四宜路地块，被当时的业界和媒体惊为“天价”。

任志强日前撰文《高地价政府有责》，指出：拍卖导致竞争失败方在以后的土地市场不断提高举牌价格，溢价预期每次都提高一个台阶，并从市区向郊区蔓延，又从郊区返回市区，交叉影响，最终形成“鱼翅”的价格提高的同时，“粉丝”的价格也在大大提高，紧追“鱼翅”。

在上海失利后的绿城，13天后，在苏州擎起王旗。这一次宋卫平亲自带队，跟中信、招商、华润、新鸿基竞争。最终拿下了金鸡湖板块的两块地。其中06号地块 36亿，楼面价2.8万元／m2，07号地块25亿，楼面地价2万元／m2。就在它的旁边，仁恒2007年拿下的地，楼面地价不过5、6000元／m2。

宋卫平接受南方周末记者采访时称，如果不是上海采用一次性的书面竞价，他早就封王了。三天前，农行刚向绿城提供两年100亿授信额度。中国农业银行副行长杨琨带队，专程从北京到杭州。吴晓舟对南方周末记者说，宋卫平私下却表示看不上这100亿。

往往，房地产景气时，房贷是银行最佳赢利来源，风险低、回报高。房地产市道不好时，如何分摊房贷风险则成为银行与地产商的拉锯战。任志强曾指出，如果房地产急剧下挫，银行会死在开发商之前。

06 号地容积率0.4－0.6，07号地容积率为0.6－0.8。这样的容积率是为别墅而设，而国家禁批别墅的政策丝毫未松动。宋卫平对南方周末记者称，他可以建1.0，或是1.2容积率的房子。同样面积上盖更多的房子，意味着摊薄地价，多赚钱。拿地后再修改原有容积率，其实是地产商们的“金不换”招数。

不过，绿城只在王位上呆了八天。上海土地交易市场再出“地王”。

9 万m2的徐家汇龙华路1960号地块，位于上海市商业中心，附近有两条地铁。引来了绿地、中华企业、保利、世茂等地产商，还包括今年第一家到香港上市的恒盛地产。这一次，“温和”的书面竞价改了，变回传统的拍卖。“大家耗着，比较胶着。都是500万1000万地往上加。”李剑说。主要是保利、绿地等举牌，世茂70亿时退出。一个多小时后，当主持人喊“72.45亿，第三次”时，大家以为还会往上报，突然，主持人落槌。绿地以72.45亿元的价格封王，楼面地价27231元／平米。

“买地王的大半都要后悔，历史都证明他们是傻瓜。”在8月13日的博鳌房地产论坛上，香港恒隆集团董事长陈启宗说。

目前，此话仅在中莱身上印证。经央视中国财政报道《揭秘地王》曝光后，中莱成为被广州市国土局认可逾期未动工、欠缴土地出让金的五家地产商中，唯一被“行刑”者：8000万竞买保证金被，收回土地。地被广州市国土局“重新包装”，最近再度挂牌出让。中莱公司和老板朱德义不知所终。

王石在今年上半年房地产市场回暖时，重申“不拿地王”。但万科依然在二线城市拿下多个“地王”。对此，王石对南方周末记者表示：“不当地王并非意味着不积极拿地，否则我们吃什么呢？”

杨庆允对南方周末记者称，顺驰其实没破产，手上的地八折卖给香港上市公司路劲基建，大赚了一笔，算是印证了顺驰当年的判断——“三年前拿的地，以后就像白给”。现在回顾，更是便宜到家。

恒大，因“修改规划”退了在广州2008年初拿的“地王”。它的土地储备，现在已达5100万m2，够“未来6年的开发需求”，是2004年准备上市的顺驰的6.4倍，等于2.8个2007年上市时的碧桂园。2008年IPO失败、数度被传资金链将断的恒大，9月重启IPO，已过香港联交所上市聆询，10月全球路演。据说，除郑裕彤等外，还获得李嘉诚的支持，很可能成功上市，成为超过碧桂园的地产业“超级航母”。

1989 年，在日本地产泡沫的最高峰，东京的地标——东京帝国广场，广场下面一平方英里土地的价格，比美国加利福尼亚全州的土地价值还高，一个东京都的地价就相当于美国全国的土地价格。那个时候，哈佛教授傅高义在惊呼《JAPANIS NO.1》，日本人接着高呼《日本可以说不》，狭小岛国上的一亿人都沉浸在全球经济迄今为止最大的一个泡沫之中。在中国也大声说“不”的今天，中国地产业处在哪一个时段？

马克·吐温说：“历史不会重复，但会押韵。”而在地产业内盛传的一个段子，则是另一套说辞：某部委召集地产大佬开会说：“你们怎么不吸取一些教训呢？”然后就人有回答：“哪里有教训了，全部都是成功的经验。”（文中吴晓舟、张磊、李剑为化名。刘秀浩、王卫国、李敏、陈贤锋、韩世同等，对此文亦有贡献。）

潘石屹：资本市场评价不合法催生“地王”

受访者：SOHO中国有限公司董事长潘石屹

南方周末：北京连续出地王后，地王又在上海、苏州出现，而且最近上海纪录又被刷新。地王为何如此频繁出现？

潘石屹：第一个原因就是钱多。政府的救市计划，包括宽松的货币政策，使放到市场的钱的量很大，钱的成本很低。

第二个原因就是我们国家的土地政策造成土地资源稀缺：农村土地和城市土地被区隔；在中国城市化的进程中，18亿亩的红线一定不能突破。

第三点原因，可能影响最大的，是资本市场对上市公司的一个评价。

资本市场对别的行业的评价，一般是通过销售额和利润派生的指标去评价，例如PE值。只有房地产例外。除了销售额、利润、税收指标以外，还有一个比这三个指标还要重要的指标，就是土地储备。

南方周末：为什么会以此为评价指标？

潘石屹：这个资本市场的评价，不仅在中国（大陆）的，还包括香港国外的股票市场，对房产公司的评价，都如此。一个房地产公司可以供多少年开发的土地，是人们挂到嘴边的一句话。时时刻刻的都在说，如果在香港、新加坡、美国、英国，是完全合理的，因为他们的土地是私有化的土地，土地的年限是无限期的，也有短期的，一百年的，两百年的，五十年的，可是占的比重非常非常少。如果是拥有土地的话，不存政府还要收回。

中国的土地所有权是属于国家，是使用权的转让、出让这样一种方式。中国还有一条就是附加的政策，就是两年不开发的土地，要无偿收回。可是资本市场的评价跟法律是完全抵触的，就是谁储备的土地多，谁的市值就可以高，人们就看好，觉得你有未来。

南方周末：为何会跟法律抵触？

潘石屹：资本市场的评价首先的前提是要合法，可是这个评价的土地储备指标是游离于中国法律之外的。中国政府光说不做。就是两年不开发土地要无偿收回，说了十年，也不收回。所以资本市场认为这个法律是不会执行的。在这种情况下，当然每一家上市公司都会囤地。

很多上市公司说土地储备只够五年十年的开发。实际上，我们把中国九家房地产上市公司2008年年报上面公布的数据，土地储备的数据，和2008年建成的建筑面积计算，最高的一家上市公司的土地储备是151年。最低的是20年，远远超过了政府规定。所以房地开发商有了一个趋向，就是我可以不赚钱，赚钱少一点不要紧，土地储备一定要多，没有土地储备的话，他们就给我在这个市值上面打折。而利润方面，哪怕今年的利润少，说我有一百年的土地储备，别人说你今年赚不到钱，但你明年后年可以赚钱。

南方周末：这个评价指标是错误的？

潘石屹：我觉得这个评价指标现在是一个错误。为什么中国的资本市场和国外的资本市场都会发生这个错误呢？是因为我们政策的原因，颁布的法律不执行，放任出现了这样的现象。国土资源部隔一段时间说一次逾期要收回，我觉得说的话都是隔靴搔痒，就是没有抓到问题的实质。问题的实质就是要警告资本市场，逾期马上就要收回了，不行就抓一个案例示范。

闲置的北京广渠路15号地。地价超40亿，如今晒太阳长草

南方周末：有规定，有法规，但是不执法。

潘石屹：没有执行过，十多年了没执行过。不用管地方政府、房地产开发商，只要把资本市场这个评价标准给他转过来，这些人自然就好好的去盖房子，就不用圈地了。因为圈地没用了。不必骂地方政府因为土地财政，跟开发商狼狈为奸。圈土的根源在资本市场。

国土部应该要严格警告这些上市公司。没有上市的公司，跟不准备上市的公司才不圈地，拿一块地就建房子，他就算我有利润就得了。国土资源部该警告资本市场，说这个评价指标是非法的。

南方周末：能说房价上涨是地王推动的么？

潘石屹：实际上最核心的问题是我们国家非私有化的土地制度，商人一定是趋利的，商人能够卖两万块钱，为什么卖一万块钱呢？可是一万块钱卖不出去，就只有五千块钱出去。

另外全社会大声呼吁要让开发商降来价，他若降价卖给别人，别人二手房再转让出去的话，价格一样会起来。

第三个原因是对通货膨胀预期，还有一个就是不动产会升值。这两个是一个长期的原因。

南方周末：宽松的货币政策对地产商的影响到底有多大？

潘石屹：比如利率的调整，原来是一档一档调，最后都是三档三档调。房地产开发商的资金的比例原来35％，一调就调到20％。从杠杆来说，35的杠杆是3倍的杠杆，而20的杠杆就变成5倍的杠杆了，中间就越过了4倍的杠杆，4倍的就是25％了。

南方周末：由于地王频现，开始有人对土地招拍挂制度有非议。你如何看？

潘石屹：我的观点是市场一定要公开，只有公开，才能够达到公平，才能够少一些腐败。

土地招拍挂制度，实际上他是有三种：招标、拍卖、挂牌。现在挂牌和拍卖，实际上都变成拍卖了。而招标里面有好多问题，就是在标书上面设置各种各样的条件什么东西，就这个腐败。

我在今年年初的时候，联合了三十多个人大代表，专门给北京市政府写了一个议案，提议以后尽量不要用招标的方式。招标的方式腐败太多了，就在里面设置各种各样排他的条款。标书为你定，头发什么样，穿黑衣服，皮肤是什么样的，别人的话就不能过来。这个东西对社会风气各方面都是非常不好的。还是要放在阳光下。

北京市从今年年初以来，所有的土地出让方式全是挂牌，挂牌最后就是拍卖。北京市去年大部分是招标。我觉得可能我以人大代表牵头人的身份，提的这个议案，还是见到效果了。

南方周末：从2004年，感觉地王的形成，最终会成为一种风向标，就是某个时间段内房价见顶的信号。地价与房价之间的真实关系是怎样的？

潘石屹：广渠路这块地，拍卖成这样的价格，周围的价格马上就会起来。完全是一个市场气氛的影响，就是价格跟市场气氛是有一定的关系的。如果政府供应的土地量大了，这个气氛就变成不了现实。

南方周末：2008年的时候，您曾经预言会百日剧变。后来土地政策改变，一个开发商说直接从冬天到了夏天。您是感受我们处于房地产市场的哪一个季节？

潘石屹：现在好像就是突然地，全球的金融危机一下自动化就把中国的银根给放开了。银根放开之后，这些房地产开发商一下子就被救活了。所以我跟他们开玩笑说，全球经济好的时候，房地产快倒闭了，全球经济不好的时候，房地产公司现在是全都喜气洋洋。我说这跟做棺材生意似的，人家哭的时候我们笑着，人家笑着时候我们哭着，正好是反着。做棺材生意就是这样，人家家死人的时候哭的时候说，哎呦，好在有一个生意可以做了；人家高高兴兴都活的健康的时候，他坐在这儿愁眉不展的，说这儿棺材销售不出去。所以我觉得处在一个不太正常的阶段。

南方周末：博鳌论坛时，香港恒隆的董事长陈启宗专门跟你讲了，没当地王应该高兴才对，他说买地王的大半都要后悔，历史都证明他们是傻瓜。你怎么看？

潘石屹：历史有的时候不是简单重复的。明天到底发生什么事情，尤其在这样大的起伏的过程中，很难预测。一个公司要能驾驭起伏，就是市场发疯的时候你该做什么，市场低迷的时候你该做什么，把这个平衡好就行了。

南方周末：关于地王，您在博客上专门也有谈到过，就是说准备去拍的时候，心里也是提心吊胆的，因为也知道很多过去拍得了地王的下场都不太好。感受最深的例子？

潘石屹：很多了。比较近的，2007年的来看，就是这些公司拍到地王的又给地方政府退回去，说不要了。这个对公司的声誉的影响非常不好。我去到这些地方政府去谈，人家都在说以后别让他到房产市场上瞎混了。

孙宏斌也是一个。前一段我见了他，他说就把这个烂摊子交给别人吧。