世界上没有一种商品不希望尽快卖出去，除了房子。今年一季度，“落袋为金”还是开发商极尽手段追求的终极目标，可随着楼市的升温，第二季度开始，捂盘惜售逐渐抬头，且愈演愈烈，为本就乱象丛生的中国楼市再添乱。这一看似很难用商业逻辑解释的行为，背后究竟隐藏着怎样的玄机？
7月末的高温炙烤着广州CBD中心珠江新城。
在这个寸土寸金、土地资源稀缺、项目不可复制的黄金区域，没有人不想用有限的资源，换取最大的价值回报。于是，这里成了“捂盘惜售”的“重灾区”。
中心区1/3楼房捂盘
“我们这里只剩下6套房了。”7月24日，被称为CBD核心唯一双地铁站项目—君玥公馆的销售小姐程绮雯告诉时代周报记者。
君玥公馆于2007年10月开盘，当年最高曾卖到28000元/平方米。目前，君玥公馆A、C座已经售罄，正在出售的是D座。销售人员称，D座所剩无几了，目前售价为20000-25000元/平方米。但时代周报记者在阳光家缘网上查询发现，该项目的未售套数是285套。
这是因为，“还有B座整栋楼没有开售。”程绮雯说。
君玥公馆B座已经达到了预售条件：主体工程与D座一样已经完成，内部与D座一样处于待装修状态。两栋楼进度一样，为什么D座已经接近售罄而B座迟迟不卖呢？程绮雯道出实情：“珠江新城房价肯定要涨，开发商要等着卖个好价格。B座的开盘价将定在23000-28000元/平方米。”
君玥公馆的开发商嘉裕集团营销总监杨伟洁告诉时代周报记者，B座将很快发售，但“时间不确定，价格不确定”。
无独有偶，星汇云锦大厦自今年5月21日拿到预售证后，首次开盘也只把4栋楼中的2栋楼推向市场。7月26日，在位于珠江新城华明路的星汇云锦大厦，销售人员向时代周报记者介绍，第一期推出的两栋共有400多套，现在只剩下30多套可售，房价在2万元/平方米左右。
“第二期暂时不会推出，就算推出，定价将在差不多3万元/平方米。”销售人员说。时代周报记者上网查询发现，该楼盘的已售套数是295套，未售套数是601套。
星汇云锦大厦开发商广州市城市建设开发有限公司（以下简称广州城建）总经理梁由潘以短信方式回复时代周报记者，“另外两栋楼何时开盘，现在还没有定。”
广州市房管局中介管理所一位人士向时代周报记者透露，日前市房管局因星汇云锦“没有公开全部房源”，已向广州城建下发了“整改通知书”。
时代周报记者在调查中发现，捂盘技法五花八门。比如博雅御轩1号（盈嘉花园）的销售人员告诉时代周报记者该楼盘只剩下1套可售，但7月27日查阅阳光家缘发现，该楼盘预售可售为8套。
“广州中心城区1/3楼盘存在程度不同的‘捂盘’现象。”中原地产项目部总经理黄韬告诉时代周报记者，“以珠江新城为代表的中心城区尤为严重。”
6月份，广州市一手住宅签约量与5月份相比，签约套数下降两成。业内人士认为，这与开发商开始少推新货、少打折扣有关。
捂盘惜售风险大
不光是广州，开发商捂盘惜售现象已经开始在北京、上海、重庆、杭州等城市蔓延。
7月初，北京市住房和城乡建设委员会约请15家捂盘惜售的开发商喝茶，对其告诫，并要求7日内完成整改。而据媒体报道，深圳有30多个楼盘疑似捂盘。武汉市因为捂盘，楼市在5-6月份出现了两年来首次的销大于供的奇怪现象。
与此同时，坐地涨价、一夜暴涨等现象也重新出现。今年6月初，广州珠江新城的广弘天琪均价为1.9万元/平方米，但到了6月底，广弘天琪推出新货时，价格已经飙升为2.5万元/平方米。时隔三周，涨价6000元/平方米，广弘天琪因此被网友称为“最牛涨价盘”。
据统计，今年上半年深圳有50多个楼盘中多次开盘，大部分楼盘前后批单位的价格涨幅都在三成以上。而上海也暴出御翠豪庭捂盘8个月，房价卖到楼板价的20倍。目前，中海、万科、保利等国内知名开发商，都被疑卷入了捂盘行列。
“开发商捂盘是因为看好后市。”黄韬告诉时代周报记者，捂盘可以引发市场供应紧张，进而引发房价上涨。
广州一家房地产公司副总裁告诉时代周报记者，大家都认为下半年房价还会上涨，所以选择合适的时机推货非常重要，“这只是开发商的销售策略，并非故意捂盘不卖，只要市场价格达到了心理价位，我们就会放货出来。”
另一家房企的销售总监则向时代周报记者透露，公司从6月份开始采取“多次开盘”的方式，放缓销售节奏，“卖得太快会被老板批评。”
而高价地频出，也是致使开发商“捂盘”的诱因。一位业内人士告诉时代周报记者，近期北京、广州等新“地王”诞生后，开发商对楼市上涨预期攀高，“比照地王，一些开发商认为自己的楼盘卖得便宜了，捂一捂可能会卖得更高。”
黄韬告诉时代周报记者，对于捂盘并没有严格的定义，很多开发商都有回避的技巧，比如用提高价格或者收回折扣等价格杠杆来阻止购房者，这也是开发商普通采用的变相捂盘手段。
但捂盘也存在着很大的市场风险。黄韬回忆，2007年9、10月份，楼市最疯狂的时候，有很多开发商捂盘不卖，认为2008年的楼市会更好，结果2008年春节开始，楼市步步下滑，捂盘的开发商后悔莫及。
全国“严打”
虽然开发商用各种瞒天过海的手段捂盘惜售，但各地已经开始严厉打击这种违规行为。
针对当前商品房销售中“少量多批”、捂盘惜售有所抬头的情况，上海市近日出台《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》，规定商品房的销售方案须经备案并在售楼场所予以公示；区县房管部门则应通过销售方案备案和房地产登记等手段，制止开发商捂盘惜售。
7月初开始，北京市启动房地产市场秩序专项整治月行动。此前北京市住建委告诫了15家捂盘惜售开发商。深圳市国土房管局也表示，对捂盘惜售的楼盘，一经查实便会锁盘。
7月开始，广州也开始严厉打击捂盘。“开发商确实有刻意捂盘的现象，对其最严重的处罚是取消发给开发商的预售许可证。”广州市房管局中介管理所所长史小明向时代周报记者表示，捂盘将会扰乱正常的市场经营行为，不能让此风蔓延。
7月份开始，广州市房管局针对捂盘进行专项的市场检查，对开盘半年成交量不到50%的楼盘进行重点关注，“总体来看，广州市捂盘现象不多”，史小明说，珠江新城等个别项目存在类似的违规行为，已经对其下发了整改通知书。
有消息称，住房和城乡建设部有关负责人7月15日表示，针对目前房地产市场运行的情况，下一步将重点加强对北京、上海、深圳、广州、杭州等热点城市房地产市场新情况和新问题的分析和指导，督促其加强供需双向调节，严格执行个人购房贷款政策，着力稳定房价，促进房地产市场平稳健康发展
上海九成楼盘无视新规
上海严惩捂盘，加大楼市供应的一系列举措立竿见影，“房荒论”不攻自破。短期内，上海6区共计推出7个楼盘，总推盘面积超过18万平方米，销售面积环比增长了130%。上海楼市再现促销活动。
从地铁六号线东靖路站出来，步行到连城新苑大概要走700多米。临近小区的马路上还在施工，尘土飞扬。连城新苑位于浦东高行镇东沟地区，首批房源于2006 年2月上市。上海官方网站网上房地产显示，该批房源均价7500元/平方米，最近的一批房源于2007年2月预售，目前为现房销售。从第一批房源上市至今，连城新苑的售价一直在小幅攀升。“我们现在的均价是15500元/平方米了”，销售人员告诉时代周报记者。
“小区房子已几乎卖完了，只剩下几套一楼、二楼和顶楼的单元，最小户型是90多平方米的。”售楼处工作人员称。而上海市网上房地产显示，截至7月26日，连城新苑可售住宅套数为116套。
少量多批、慢慢卖，静候房价上涨，连城新苑的做法只是上海楼市众多开发商的一个侧影。
可售面积骤然下滑
相对于连城新苑的遮遮掩掩，位于松江区的英郡别苑显得明目张胆。这个总共236套住宅，总面积仅44795平方米的小区，从2008年11月起分四批开盘，每次推出的套数分别为78、52、28、78套，面积渐次减少，但开盘单价却从1万元/平方米、1.05万元/平方米、1.1万元/平方米、1.25万元 /平方米。
其实早在2007年9月份，上海市房地局出台的规定就明确要求，超过3万平方米的楼盘，确需分批预售的，每次申请预售面积不得少于3万平方米，并应制定分批上市计划。
多数开发商显然无视此规定。今年6月初至7月19日，上海共有127批房源上市，其中达到规定的3万平方米以上的仅13批，这也意味着有九成楼盘没有执行上海单批次房源不小于3万平方米的要求。推盘量不到1万平方米的就有62批之多，占总数近半。
除少量多批开盘外，开发商还尽量拖延开盘时间，致使供应量减少。同样位于松江区的象屿名城就在一直往后推迟开盘时间，原本定于7月份推出一期首批房源，至今仍无动静。售楼处工作人员告诉时代周报记者，大概要等到9月中旬才会推出，价格约在11500元/平方米。
开发商的这种行为，造成了市面上可供销售住宅的减少，到了6月底，上海可售面积下滑到589.99万平方米。“房荒”论由此出台。
“市场上可供交易房源量降低，其根本就是房地产开发商的商业图谋。”房地产专家蔡为民一语中的。
严打立竿见影
开发商的伎俩引起了上海市相关职能部门的关注。6月25日，上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生表示，上海市将布置各区加强对房地产项目的监控，使具备开工条件的项目尽早开工，符合预售条件的项目尽早申请预售，制止房地产企业“捂盘”惜售。紧接着，《上海市商品房销售方案备案管理暂行规定》7月1日开始正式实施，要求开发商严格执行预售面积不得低于3万平方米。
为了防止“少量多批”，上海市房管局重申，商品住房项目超过3万平方米，确需分批预售的，每次申请预售面积不得少于3万平方米。
7月17日，上海市政府召开专题会议，再次明确表态，严查房地产市场捂盘惜售，加大楼市供应。
在政府会议后的接下来2天时间里，市场供应量猛增。宝山、嘉定、松江、虹口、普陀、杨浦等6区共计推出7个楼盘，总推盘房源达到了2108套，总推盘面积超过18万平方米，销售面积环比增长了130%。
这也导致会议之后的一个双休日，成为7月以来，上海楼市促销活动最多的双休日。多家公司双休日加班加点加推新房源，其中一些促销活动甚至安排在晚上七点以后的夜场举行。
尽管政府痛下打击捂盘之手，但大多数楼盘都较上次开盘仍上涨了10%左右。7月18日，宝山大场板块的经纬城市绿洲推出112套房源，网上房地产数据显示参考价格为12500元/平方米，而该楼盘6月的参考价格为11000元/平方米。
蔡为民认为，上海政府连开房地产会议，“是为了稳定这个市场。”
此番重申政府规定能否使市场得以健康发展，还有待市场的考验。蔡为民则认为，上海必须要加大保障性住房的建设步伐。上海世博的召开、迪士尼的建设、上海建设双中心等等短中长期强大利多的支撑，势必使上海房价维持坚挺状态。这个时候，保障性住房体系等政策便显得极为重要与敏感，否则后果不堪设想
北京开发商曲线捂盘
随着北京楼市的持续升温，在北京消失一年多的捂盘现象再次出现。
虽然，北京市建委对取得销售许可的25家在售楼盘进行了执法检查，并根据房地产投诉监管平台和媒体曝光情况对15家开发企业进行了约谈告诫，但开发商显然学会了与政府周旋，以更高的开盘价来应对政府的督促。
接下来，北京的房屋供应量将会骤增，房产商的捂盘行为会不会是搬起石头砸了自己的脚。
11个住宅项目零签约
尽管如此，时代周报记者在走访多个楼盘时发现，北京的捂盘现象依然严重。从城铁八通线北苑站出来向西南折行，不到十分钟就可以到达世纪星城。在售楼处，一位刘姓顾客被告知，22号楼已经全部售罄，23号楼计划在下个月开盘，不过平均售价比上期要贵1200元/平方米。
世纪星城三期位于通州区通朝大街323号，2009年3月28日取得京房售证字(2009)53号预售证，20号楼的售价为7800元/平方米。6月10 日，22号楼取得预售证，6月28日，22号楼开盘，价格已经涨到8600元/平方米。7月25日，世纪星城的销售人员对前来看盘的时代周报记者表示，22号楼已经全部售罄，现在可以排23号楼的号，23号楼8月开盘，均价为9800元/平方米。如果错过23号楼，世纪星城就只剩下最后一栋21号楼可以选择了，而21号楼的开盘时间未定，但是价钱肯定超过1万元/平方米。
一次只开一栋楼盘，慢慢推高房价，是世纪星城一贯的做法。2007年世纪星城一期开盘以来，已经获得了8次预售证，接下来还要申请2次。不仅如此，时代周报记者在北京市房地产交易管理网上查询得知，销售人员口中早已售罄的20号楼和22号楼，尚有将近80套房子没有售出。
北京联达四方投资管理有限公司总经理杨少峰告诉时代周报记者，目前北京市场上，捂盘的开发商非常多。世纪星城不过是北京几百个在售项目的缩影。
根据北京房地产交易管理网的数据，时代周报记者统计发现，截至7月27日，北京市7月份的预售项目为30个，其中住宅项目24个，预售项目中有11个住宅项目交了“白卷”，在近期销售形势如此良好的情况下，仍出现零销售令人费解。
开发商高价开盘
联达四方的总经理杨少峰表示，近来地价和房价双上扬成为开发商捂盘最主要的原因。持续几个月的楼市价格上涨过快，各地地王楼王又一次相继浮出水面，进一步刺激了开发商对未来房价的预期。
而二手房市场的火暴也间接促使开发商的捂盘行为。我爱我家市场部相关负责人对时代周报记者表示，半年来北京二手房市场量价齐涨，更为关键的是，目前四环之内优质房源已经越来越少，甚至出现有价无市的情况。
位于崇文区临近南二环的中海紫玉苑于7月9日拿到新的销售许可证，销售均价为19000元/平方米，但当时销售人员对时代周报记者表示，除少量大户型房源外，其余房源已全部售罄，其他小户型楼盘的具体开盘日期还不确定，售价也没有确定。而等到7月底，时代周报记者再次来到中海紫玉苑，销售人员称，中海紫玉苑所有户型均已开盘，售价也飙升至3万-5万元/平方米。
而在通州某楼盘销售总监的眼里，正是政府的催促才使得开发商不断提高房价。该销售总监表示，分期推盘分期定价是正常的市场行为，因为“市场是瞬息万变的，我们也必须根据市场的情况和变化，决定推出多少楼盘，以什么价格推出，不可能事先都预测出来”。如果政府一味催促，开发商拿不准后期走势，只能以更高的开盘价来应对。
快速回笼资金为上策
为了进一步规范开发企业商品房预售、销售行为，北京市住建委于7月7日发布了规定售楼场所的5条铁纪，要求从8月1日起，各开发企业，在预售、销售商品房时应在售楼场所的显著位置公示《商品房预售许可证》、所售楼栋的拟售均价以及未开盘楼栋的拟定开盘时间、所售楼栋的销控信息表等证件资料，并要求所公示的售房销控表信息应与北京市房地产交易管理网上公布的信息一致。
根据北京房地产交易管理网所提供的数据进行的一项调查显示，截至7月27日，北京市可售期房套数为71031套，总可售面积为17429207平方米，未售现房为37074套，可售住宅面积5362459平方米。而随着政府对保障性住房投入的加大，北京的房地产市场供应还会进一步加大。
因此，杨少峰表示，此时开发商捂盘不是明智之举，开发商过分夸大了通胀预期，房价在短期内一路走高，可能造成很大的泡沫，一旦进入房价观望期，对开发商来说也不好。因此杨少峰建议开发商应加快销售，回收资金。
住房与城乡建设部政策研究中心副主任王珏林告诉时代周报记者，无论政府怎么加大供地力度，如果开发商囤地捂盘，对于平抑房价还是没有帮助，所以必须尽快出台房地产商土地使用年限的政策，加快土地使用效率。
