商品房价格到底有没有水分？房地产业到底存不存在暴利？这些一直是楼市上争论不休而又纠缠不清的谜题。前不久，一位郑州的开发商向央视记者提供了一份房地产成本清单，对这些问题给出了更清晰的答案。
商品房的成本构成主要有三部分：土地、建安费用，还有就是政府的各项税费。从成本清单中，记者发现，各级行政部门林林总总的税费在当中占了２０％。和１５年前比，当地房地产业的税费增加了３０％，不仅收费项目在增加，收费标准也在升高。对此，全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌认为，正是名目繁多的收费项目在一定程度上拉升了房价，也导致了部分部门的腐败。
房地产成本清单显示：各级行政部门的税费占了２０％
郑州这位开发商的楼盘处于当地市区内，属于城中村改造项目，２００７年底开始动工建设，目前已进入预售阶段，楼盘容积率为３．５，眼下销售均价每平方米５０００元。
从这份成本清单可以看出，加上土地出让金、拆迁安置房成本，这处楼盘地价成本每亩为４６６万元，按容积率３．５计算，楼面地价达到了每平方米２０００元，占到了售价的４０％。桩基处理、土建、安装施工费、公共部位装修等建安成本每平方米为１５００元，占到了售价的３０％。而这份清单上最引人注目的是名目繁多的收费项目。
在收费项目中，最大的一笔费用是配套费，每平方米１７０元。
前期规划国土局要进行土地定界，均摊后费用是每平方米０．５元，而同样的工作规划局还要重新做一遍，这次的收费项目变成了规划定界费，均摊后还要再收取每平方米０．５元。
与规划局相关的费用还包括：日照复核费，每平方米４元；设计图复核费，每平方米１．５元到２元。
前期费用还包括：抗震图纸审核费均摊每平方米１．５元，环境影响咨询费每平方米均摊２元，公示费每平方米均摊１元。
工程建设当中，要交纳防雷检验费。
楼盘竣工后，测绘费每平方米１．３６元，预售证交易费每平方米３元，销售许可证及面积测量费每平方米０．２元到１．８元。
这些收费项目至少有３０项，涉及２０多个部门，费用总计４４８．６６元，占房屋销售价的将近十分之一。再加上营业税、所得税，每平方米税费成本达到了１１００元左右。
这位开发商告诉记者，他在这上面列出的还只是主要的收费和税收项目，像道路开口费、建筑垃圾管理费、副食品价格调节基金、印花税、增值税、城建税、教育设施建设附加税等，由于金额不高，并没有计算在内。
和１５年前相比：收费项目在增加，收费标准在升高
全国政协委员、河南省工商联副主席王超斌对房地产业高度关注，并在２００８年提交过关于减少收费、遏制房价上涨的提案。王超斌曾经做过这样一个调研，和１５年前比，当地房地产业的税费增加了３０％，不仅收费项目在增加，收费标准也在升高。
在这份清单提到的３０多项收费项目中，最大的一笔单项费用是配套费，每平方米１７０元，这是一笔什么费用呢？当地联合收费办公室负责人说，配套费由财政部门统一收取，所有费用最终用于市政设施建设，包括供水、供电设施等等。
然而记者在这份成本清单中发现，除了１７０元配套费外，还专门有一项市政基础设施费，那么这笔费用是否属于重复收费呢？记者随后来到当地供电公司，供电公司相关负责人并没有解答记者的疑问。
另外，和规划相关的费用包括规划定界费、日照复核费、设计图复核费。当地规划局用地处的一位负责人承认，开发商确实需要交纳设计图复核费，设计图复核费并不是由规划局收取的，而是规划局在审批开发商的设计图纸前，要求专业机构进行复核，防止开发商弄虚作假。但他承认，所有的开发商提供的设计图纸都必须进行复核，复核必须在指定的机构，也就是和他们同在一个办公楼的规划勘察设计院进行。那么，规划勘察设计院是如何拿到独家复核权的呢？这里的负责人拒绝了记者的采访。
王超斌告诉记者，根据他的调查，抗震图纸审核费、设计图复核费等，都属于同一性质，表面看主管部门不直接收费，但通过指定收费公司，实际上是在变相收费。
开发商称：不“超载”就赚不着钱
在对开发商提供的这份成本清单进行仔细核查后，记者有了一个意外的发现。
这处楼盘楼面地价２０００元，建安成本１５００元，各种收费４４８．６６元，税金６５０元，资金成本４５０元，总成本相加达到５０４８．６６元，而平均售价只有５０００元。也就是说，开发商辛苦到头每平方米还会倒贴４８．６６元。开发商如果不赔钱，这楼又得怎么盖呢？
“现在盖房跟高速超载一样，不超载我们就赚不着钱。”当地某房地产开发商表示。
那楼房是如何“超载”的呢？在接下来的调查中，记者在这个楼盘看到，狭窄的土地上，五栋３０层的高楼拔地而起，显得十分拥挤。负责人向记者透露，这处楼盘的容积率经过调整。然而，在当地规划局提供的资料里，记者却没有找到这个项目调整容积率的任何材料。
当地规划局一位副局长在接受当地媒体采访时曾透露，根据国家相关规定，当地居住区容积率最高为３．５。然而，很多楼盘都超过了这个容积率。业内人士告诉记者，有部分开发商在竞标土地时，与审批部门打好招呼，用较低的容积率逼退其他竞争对手，在拿到土地后，再想方设法提高容积率。
当地某房地产开发商说：“开发商都会去规划局鼓捣，多批点。”
记者问：“能批下来吗？”
这位开发商表示，“那就是靠关系，靠本事。谁不改就得赔钱。房价多卖点，税金收得多点，政府并不吃亏。从开发商来说，目前房价涨了，不会吃亏。就是容积率增加了，将来给配套增加了负担，政府将来在配套设施上很吃亏。”
王超斌认为，正是名目繁多的收费项目在一定程度上拉升了房价，也导致了部分部门的腐败。
短评
“超载”的房地产能走多远？
无论是地价在推高房价，还是各项税费抬高了房价，都可以让我们看到，地方各个行政部门从房价中拿走了一部分的蛋糕。我们关心的是，这部分蛋糕被切走之后，最后究竟用在了何处？是否盖起了更多的保障性住房，让更多的困难家庭有了自己的归宿？是否改善了城市的水电、交通和绿化，让大家享受更美好的环境？是否补贴了城市的公共开支，让市民的生活成本保持在一个稳定水平？
在房地产市场充满重重迷雾，在关于投机、炒作、暴利、泡沫的口水战日渐升级，在高房价压得普通百姓喘不过气的时候，给上面这些问题一个肯定的正面的回答，是各级行政部门必须坚守的责任。如果把从高价商品房中获得的大量土地和税费收入，真正用于提升社会福利，让大多数人不再依赖市场上的高价商品房来圆住房梦，让各种利益公平合理地在企业、政府和社会公众之间分配，那么，房价就不会成为一个如此敏感的问题，房地产市场也就不会成为一个资源配置扭曲的市场，投机和泡沫也就不会一次次沉渣泛起，难以消弭。
俗话说，理越辩越明。然而，房地产市场种种旷日持久的争论，却越来越纠缠不清。其实，分清各自的责任和义务，在道理上并不难，关键还是谁都怕动了自己的蛋糕。但应该更清楚地看到，只有蛋糕分得合理，人们才会努力去把蛋糕做大，只有蛋糕做大，大家才能分到更多。
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