【核心提示：如果客户已经贷过一次款，但妻子或者丈夫一方未有贷款，仍可以按照第一套房的标准申请上述优惠利率。换句话说，如果以家庭为单位购买第二套房，仍然可以通过这种途径获得低于7折的利率。】
上海银监局近日转发了中国银监会《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，要求商业银行严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。
在政策三令五申的背后，其实是银行在执行房贷政策过程中存在诸多“擦边球”行为。
记者经过调查发现，商业银行一系列争抢房地产信贷市场的方法令人大跌眼镜。通过一些“创新”手法，银行可以提供比公积金贷款利率还低的商业贷款，其利率相当于在基准利率上打6.3%折；为了应对激烈的市场竞争，银行正给地产中介提供越来越高的返点(营销费用)，最高已达1.6%。
7月21日，一位国有银行人士向本报记者揭开了这些变相促销背后的无奈，“现在市场竞争这么激烈，在利率没有放开的情况下，银行为了规避利率管制的限制只好越轨操作。”
多位银行人士对记者表示，今年的个人房贷业务量已完全超乎想象，大部分银行都已完成了年初的计划，但目前仍没有刻意收缩的政策。“我们觉得房价不会剧烈下跌，这几年政策收紧了几次，房地产价格有波动，但房贷并未出现不良危机。”面对如今不断攀高的房价，上述国有银行人士仍认为房贷相对安全。而这代表了多数银行人士的心态。
6月份，上海个人房贷业务随楼市成交量逐月放量而大增129.8亿元，创历史单月最大增量纪录，二季度增量也创历史新高。截至6月末，上海市中外资银行个人住房贷款余额3368.2亿元，比年初增加260.6亿元，同比多增180.1亿元。
利率比公积金贷款还低
你能想象个人住房按揭贷款的利率突破7折底线低至6.3折吗？
“最低利率4.158%??你out啦，现在申请即可获得3.78%的优惠利率。”一家按揭中介公司在其网站上展示了如此诱人的信息。
记者以客户的身份致电该公司，公司相关人士称，确实可以办到此等条件的贷款。申请条件很简单，只要客户的第一套房商业贷款剩余金额高于40万，并且两年内贷款逾期次数没有超过3次。不过须客户自己承担办理银行贷款的担保费和评估费。
相关人士还表示，如果客户已经贷过一次款，但妻子或者丈夫一方未有贷款，仍可以按照第一套房的标准申请上述优惠利率。换句话说，如果以家庭为单位购买第二套房，仍然可以通过这种途径获得低于7折的利率。
根据有关规定，目前房贷最低利率是在基准利率基础上打7折，即4.158%，而3.78%则是基准利率打了6.3折，甚至低于目前的公积金贷款利率。
“这种做法的确在银行存在。”一位国有银行人士分析，最早深发展曾推出类似产品，此后也有其他银行推出了改良产品。
据该人士介绍，低利率的奥秘就在于银行采取了不一样的利率期限标准。比如，银行和客户先签订20年期限的贷款合同，同时对20年期的贷款进行分割——首先签订一个3年期的贷款合同，3年到期后再次申请贷款展期或者再融资申请。
“这样，贷款利率是按照3年期贷款利率打7折，也就是5年期利率打了6.3折，但每月还款的本金又是按照20年期限来计算的，因此客户每月还款金额压力不会很大。”上述人士解释。
上述人士称，这种方法可以帮客户节省不少利息，不少银行就利用这个办法将其他银行的客户“挖”过来。
但这位国有银行人士坦言，他们行并不敢这么做，主要是担心政策风险。在目前利率管制的前提下，上述方法突破了传统的利息标准；此外，客户须3年后再申请至少3年的贷款展期，但按照目前的规定，展期的期限不能超过原有期限的一半。
事实上，深发展此前推出过类似的点按揭产品，就传出被监管叫停的消息。一位国有银行人士表示，这种创新产品在国外，是为了达到资产匹配的目的，到国内就成了规避利率管制的竞争手段。
问题在于，给出如此超低利率，银行还有盈利空间吗？事实上，为了锁定利润，这些银行也制定了一些限制条件。比如，要取得3.78%的利率，客户3年内提前还款就要付出比普通住房按揭贷款更高的成本。
“贷款打折后利差很小，如果客户贷款一年之内就提前还款，银行就亏了。如果客户的平均还款期限达到4-5年，银行就仍然存在盈利空间。”上述人士揭示了银行的盈利逻辑。
类似的武器还有“固定利率”，它本来是为了帮助客户规避利率调整的风险，却成了规避二套房贷款利率实行基准利率上浮1.1倍的工具。
“返点”高达1.6%
除了银行的“创新”外，中介公司也成为降低贷款成本的渠道之一。
随着监管部门对二套房政策三令五申，银行的信贷政策将逐步趋紧。购买第二套房客户申请3.78%的超低利率已经越来越难。
上述按揭中介公司人士又出了一招，客户可与银行签订7折贷款的合同，而中介公司将给客户“返点”。贷款100万，一年可以返给客户5000元以上，200万则可达到1万，也相当于节省利息支出。
这看起来有点奇怪，但其中的奥秘是，银行为了争取客户，一般会支付给介绍客户的中介公司手续费，也就是俗称的返点。
“虽然现在按揭的量快速上涨，但给中介返点的费用并没有下降多少，基本上在1%左右，一些银行为了争业务，最高可达到1.6%。”某国有银行人士透露。
这也可以解释为何中介公司慷慨给客户返点了，比如，200万1%返点，中介给了客户1万元，自己仍可以获取1万元。
更有意思的是，中介第一年返给客户1万元后，第二年可以帮客户申请转到别的银行，由此继续获得另一家银行的返点，并再度返点给客户。
“对于这种情况，我们也是清楚的，也有客户直接向我们提出要返点，那我们为了保留客户，也会给一定的激励，但只会通过中介给。”有银行人士无奈地说。
按照规定，房产中介公司因提供贷款资源、信息、贷前资料收集等服务，商业银行可按责任与义务相挂钩的原则支付相应的手续费，但支付的费用不得与贷款金额挂钩。
对此，上海银监局上半年曾发文，严禁银行通过与中介机构合作向客户进行费用返还、垫付首付款等方式降低条件，变相突破监管政策。
房贷回潮已成定势。
7月21日，记者获悉，近两周来，多家银行已经陆续在监管政策指导下，对二套房按揭贷款抬高门槛。
记者调查了深圳、上海、北京三个主要城市发现，基本上二套房已经很难在银行争取到首付两成、利率7折的优惠，而普遍上调到首付3-4成，利率上浮为基准利率的1.1倍。
执行标准调整的背后，意在控制风险。近半年来，银行对个人按揭业务的恶性争夺，已经近乎风险控制的底线。
收紧二套房
7月21日，记者致电深圳某银行，分管个贷业务的负责人告诉记者：“从今天开始，我们二套房已经全面执行4成首付，1.1倍基准利率。”而在此之前的半年时间里，其对于二套房基本都是二成首付，7折优惠贷款利率。
同日，记者致电上海某股份制银行个人住房按揭部主管，他告诉记者，现在二套房是4成首付，1.1倍利率。
7月20日，北京21世纪不动产朝外大街店。该店的置业顾问告诉记者，两周前，北京地区还能为客户争取到2成首付，7折优惠，现在银行对二套房基本都是4成首付，利率上浮10%，“而我们基于和银行的合作关系，还能为客户争取到3成首付。”
所有的银行几乎都在近两周的时间内，空前一致地统一了二套房的执行标准。
商业银行人士告诉记者，步调一致的行动背后，主要来自监管压力。而房价过快上涨所蕴含的风险，也让银行有动力来顺势而为。
银监会6月底下发的59号文要求商业银行要严格执行房地产二套房政策不动摇，不得自行解释二套房认定标准。而在此之前，商业银行的个人住房按揭贷款则在过度宽松的优惠政策下，突飞猛进。
央行统计显示，今年前3月，全国金融机构个人住房按揭贷款新增量约1000亿元，与去年同期基本持平。但二季度后开始猛增，上半年新增达4661.76亿元，同比增幅超过150％。
以北京地区为例，自3月份以来，北京地区首次扭转了自2008年5月以来个人住房贷款新增为负的局面，出现正增长。1-4月个人住房贷款当月发放额分别为35.8亿元、28.7亿元、86.4亿元和92.7亿元，其中4月份个人住房贷款发放额创2008年以来单月新高。截至6月末，北京个人住房贷款余额达到2543.8亿元，比年初增加171.3亿元。
“被禁产品”浮出
在本次监管出手严控二套房政策之前，市场已经在白热化的竞争下，对二套房不分自住、改善、投资，而基本全部一放到底，“首付两成、利率7折”。甚至个别地区在不断推出的创新产品下，个人按揭贷款的利率已经接近资金成本。
深圳市某商业银行人士告诉记者，去年房地产面临调整之际，交易量大幅萎缩，平均每个月个人按揭贷款量从前期的10亿元左右锐降到1亿元附近。“有的分行一个月没有几单业务，连部门的人都养活不了。”
空前的经营压力，让监管层制定的二套房政策形同虚设。在交易量下滑的情况下，不少银行开始采取“两条腿”走路，一是挖别的银行的存量客户，即“非交易性转按”；二是通过创新产品，打通各种“灰色地带”，争取增量客户。
在此情景下，创新势在必行。首先是长贷短供的气球贷，这个被监管曾于去年禁止的产品，率先冒出。接着假贷应运而生。即允许客户可以只归还利息，而先不归还本金。如此一来，客户的前期还款压力大为减轻。在竞争最激烈的5、6月份，存贷通(贷款减客户存款后余额起算利息)作为一种极具“杀伤力”的产品开始上市。
商业银行人士告诉记者，白热化的时候，三个产品会一起捆绑起来，推出给客户。而一层层优惠实行完后，在前两个产品相加时，银行可能仅有几十个基点的息差，而加入存贷通后，银行几乎必亏无疑。
6月份，随着季末考核的到来，一些银行开始再次出手。甚至在2成首付上动足文章。推出8+1产品。即首付2成，而返还1成信用贷款，变相将首付降为1成。
除了讨好客户，银行还要讨好销售公司和地产中介。在北京、上海一些地方，6月份最疯狂的时候，一些银行几乎用尽全身解数。为拉到按揭贷款的单，银行不断加大返还房地产销售公司和二手房中介公司的佣金，高时甚至达到贷款标的的18‰！
推动投机
深圳某商业银行人士告诉记者，近3个月来的客户70%都是“投资性的”，自住的可能仅占30%。其判断的依据在于，多数登记的客户并非属于第二、甚至第N套房。
亚豪机构市场总监郭毅介绍，前期是被压抑了一年多的自主需求的释放，而从4月份开始，投资性需求开始明显上升。
以其代理的北京位于朝阳区5-6环间的金隅可乐为例，4月份首期开盘价为7600元/平方米，当天就销售完了90%，而该楼盘在6月底已经上涨到近1万元。
另一个其代理的保利西山林雨，6月份开盘当天，地产商只推出了580套房源，结果中午12点30分时全部售完，无奈又临时加推了200套房源，亦全部售光。
位于国贸附近区域的新城国际，2005年一期开盘时价格不到1万元/平方米。去年底房价回调后单价达到2.4万元左右，迄今单价已经达到3.2万元，甚至去年刚售完的4期已经有卖家报到3.7万元。
支撑房价上涨的力量，固然有压抑的刚性需求，但审贷标准的过于下调和利率的大幅优惠，无疑进一步助长和放大了投资需求，并形成需求上涨与房价上涨的再循环。
