北京楼市进入单价3万元时代 房产泡沫越积越大(图)

　　如果任其疯狂下去，房地产泡沫就会越积越大，同样，泡沫内部的压力也会越来越大，过大的压力差，就会跟“莲花河畔”一样，将房地产市场从底部切断，从高处倒向地面

　　上海的莲花河畔景苑倒了，倒得轰轰烈烈，倒出迷案重重。

　　其中，有两个现象颇具象征意义：一是这座没有质量问题的楼，居然连根切断，整体摆平；二是专家给出的解释，称导致楼座儿倒塌的原因是楼座儿两边的压力差太大。

　　同样轰轰烈烈的是北京楼市，北京市统计局及国家统计局北京调查总队的数字显示，今年前5个月，北京市商品房销售呈现量价齐涨供应锐减态势，销售面积同比增长1．1倍，比2007年增长11．6％，已恢复到2007年同期水平，甚至有所提高。价格虽未回复到去年同期，但已开始步入上行通道，新建住宅销售价格环比已连续3个月上涨，且涨幅逐月加剧。开竣工面积持续低迷，尤其是住宅新开工面积连续4个月下降超过50％，预示着房价还将继续上涨。机构研究者北京中原的数据显示，今年1月至6月25日，北京二手房交易累计达97192套，已超过近10年来的峰值94305套（2007全年），近半年的网签交易量更是创下历史新高。另据北京房地产交易管理网数据统计，今年上半年住宅成交均价呈直线上扬趋势，正接近历史最高点。北京6月份商品房住宅成交均价为 13302元／平方米，比1月份上涨2864元／平方米，涨幅达27％。与此相关的是，近半年来，沉寂多时的地产市场突然发力，各地地王频现，北京广渠门 15号地成为天价地王之后，北京楼市已进入单价3万元时代，其疯狂直令开发商瞠目结舌。

　　总而言之，种种数据和迹象显示，北京乃至全国的房地产市场已经在一夜之间回到了2007年。这是一个什么样的概念呢？2007年，正是中国楼市经过几年宏观调控，房价达到最高峰的年份！也是大家最担心楼市崩溃的年份！种种数据和迹象更显示，这次的房价上涨将比2007年来得更为猛烈，也就是说，2009年的房价要在2007年的基础上再一路狂奔，这是一幅多么可怕的景象啊！这样的架势，吓坏了房地产中介机构，吓坏了开发商，绝大多数的业内人士基本达成了房地产泡沫再次出现的共识，因为他们知道，任这样的疯狂进行下去势必提前毁了房地产事业的远大前程。在某网所做的“楼市泡沫是否重现？”的专题调查中，截至7月6日19时，有近2000位网民参与调查，其中认为“现在楼市有泡沫”的占到95．1％，而有43．7％的人认为“房价暴涨”是形成泡沫的最主要原因。

　　居然这么多人在担心同一件事，出现这样的看法也就顺理成章：楼市正在积聚的泡沫，有可能导致中国式次贷危机的爆发，与美国次贷危机爆发后，全球各国为其埋单不同，如果中国发生“次贷危机”，将不会有人来救我们。

　　房价地价疯涨，原因可能有很多，但不容忽视的原因之一就是流动性的增加，由于在这场危机中，中国经济“独善其身”，并且已经摆出了最早走出危机的态势，因此，中国再次成为国际游资的避风港。为了拉动经济回升，中国政府首先从重振房地产入手，一举取消了宏观调控措施，并且出台了对房地产业更为利好的政策，开发商的资金状况明显改善。实体经济的低迷，股市楼市的火爆，打通了资本市场，那些敢于拿地王的企业基本上都是上市企业或国有企业，要么有银行授信，要么通过股市获利投入楼市，或者利用地王拉高股价，可谓左右逢源。从需求方来看，已有研究显示，6月份，房价环比涨幅位居全国第二的深圳，房价的领涨者正是那些资金充裕的改善型消费者和投资性购房者。

　　如果任其疯狂下去，房地产泡沫就会越积越大，同样，泡沫内部的压力也会越来越大，过大的压力差，就会跟“莲花河畔”一样，将房地产市场从底部切断，从高处倒向地面。

　　正是看到房地产市场有重蹈莲花河畔覆辙的危险，看到过分的流动性已危及楼市乃至整体经济安危，率先拯救楼市的杭州市又率先出台了“微调”政策，并且把矛头首先对准了需求一方，将购买第二套的首付提高到四成，利率按基准利率的1．1倍执行。据报道，杭州的房产投资客已达四成。此举被看做一个信号，已有报道称其他城市有可能跟进。

　　在保增长为主要任务的大环境下，此番房地产价格的上涨，已被戴上救经济乃至救中国的冠冕，希望中央政府迅速出台房地产紧缩政策，并不现实，何况，中央政府刚刚放宽房地产公司资本金限制。房地产业已经开了地方政府先行一步越权救市的路子，因此，这次如果真的需要紧缩，恐怕也是先从地方试起，走一步看一步。但不管谁先下手，思路应该大体一致，即从控制流动性入手，先控制需求方，再控制供给方。

北京130多个项目齐涨价 楼市或上演最后的疯狂

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　近日来，楼盘涨价可是风生水起，络绎不绝。据统计数据显示：1-6月京城楼市共130多个项目涨价，其中朝阳区涨价项目达58个，成为涨价楼盘数量最多的区域；而涨幅比例最大的属丰台区，比例达到20.14%；海淀区成为平均涨价金额最高的区域，达3385.71元/平方米。

　　丰台涨幅最大朝阳个数最多

　　丰台区成为2009年上半年涨幅最为明显的区域，从新盘数据监控中心统计数据来看，丰台区共14个项目涨价，平均涨幅达到2500元/平方米，平均涨幅比例达到20.14%。

　　从数据中不难看出，随着配套设施的不断完善、轨道交通的发展，丰台区已经成为人们购房置业的一个热点区域。涨价楼盘多位于地铁沿线，如文成建筑位于5号线及10号线二期之间，星河城位于4号线旁。

　　海淀一直是购房的热点区域，此次涨价项目，高档的楼盘不在少数，因此平均涨幅达到了3385.71元/平方米。

　　朝阳区一直是北京楼市的放量大户，在售楼盘也是最多的。此次涨价中，更是有58个楼盘纷纷涨价，成为京城涨价项目最多的区域。而从涨价幅度来看，除个别项目涨价幅度较大以外，其他项目的涨价幅度较为平缓。

　　北京频出高价地

　　近期，除了房价的暴涨是热点外，土地的暴涨也成为又一关键词。据协成机构的统计显示，2009年6月，北京居住类用地楼面地价为6302.07元/平方米，环比5月居住类用地楼面地价3019元/平方米，每平方米增加了3284元，环比增长109%。近期，成交了多块溢价超过100％的地块。比如广渠路 10号地，溢价率达到了242%。朝阳区亚奥板块的奥运村乡住宅及居住公共服务设施用地，溢价率高达124%，成为了当时的“地王”。而时隔不久，这个“ 地王”便被朝阳区广渠路15号居住项目用地所替代，经过一百多轮较量最终被中化集团旗下公司中化方兴投资公司以40.6亿元的高价拍得。

　　不仅是这些位置好的地块相继拍出天价，就连一些郊区地块近日也是不断创楼面价新高。大兴地价再创新高，冲上了7248.2元/平方米。按此楼面地价计算，该地块将来房子的售价应在13000元/平方米以上。记者了解到，目前，大兴区域内的新房平均销售价格仅在10000元/平方米左右。这些地块的高价拍出，必然会拉高区域的房价。中经联盟秘书长陈云峰表示，大兴接连出现楼面地价7000元/平方米以上的地块，已经脱离了市场。他认为5000元/平方米左右的地价比较合理。

　　期房住宅签约下降

　　房价不断大幅上升已经显示出了其后果，据北京市房地产交易管理网最新统计数据显示，上周(6.29-7.5)北京期房楼市销售出现了变化，期房成交量骤然暴跌。上周全市期房住宅签约总量为2656套，环比上一统计周期的4286套下降38.03%。

　　协成机构房地产经纪公司副总经理缪培丹指出：房价的持续上涨却使一部分自住型购房者缺乏跟涨能力而继续回到观望的态度，加之近期两限房大量上市，吸引走了一大批刚性需求，这使得上周期房成交下降。

　　从最新的统计数据来看，房价的上涨并未导致一些分析人士预测的购房恐慌，反而将北京楼市刚开始释放不久的刚性需求压制下去，经历了2007年楼市的购房者思想已经趋于理性，如果房价趋势依旧，北京楼市有可能陷入新一轮的观望。

　　或是最后的疯狂

　　楼价之所以一涨再涨，几近癫狂，其中主要的原因还是大量购买力的存在，近期不少项目都出现热销的情况。使得上半年楼盘的销售同比去年有了大幅上涨。

　　据相关人士分析，之所以出现这样热销的局面，主要是受国际金融危机波及，2008年国内经济环境恶化，使得政府重新将房地产业作为促进经济发展的支柱型行业，从而出台了一系列针对性极强的救市政策，在政策刺激下楼市迅速出现了积极的变化。降息、放松二套房贷、减免流通环节税费等一系列优惠政策刺激了楼市消费，刚性需求得以集中释放。宽松的货币政策导致了市场流动性过剩，为了资金的保值增值，大量资金开始向楼市流动，山西、内蒙古、温州等地的投资客重新进入楼市。

　　实际上，已经有城市开始为房市降温了。杭州各商业银行日前已经明确通报关于二套房贷的收紧口径。原本，购买第二套商品房可以享受的首付两成，七折优惠利率，将成为杭州楼市阶段性的历史。而北京将如何还不得而知。相关人士表示，市场价格已经涨得太高了，这种泡沫风险一定会引导政策层面有所动作。

　　亚豪机构副总任启鑫表示，政府对房地产业是否干预，取决于整体经济形势的波动。如果经济形势在短期内仍然保持震荡格局，房地产业作为经济支柱产业，承担着拉动投资、消费两大重任，短期不会受到过度干预，而一旦经济形势企稳，房价的过快上涨将会遭受新的政策调整。

　　■新闻链接

　　今年全国楼市10大地王

　　4月28日大连大连金赛置地有限公司以37.48亿元的总价拿下大连高新区庙岭村红凌路两侧的7宗地块，建筑面积136.35万平方米。

　　4月29日杭州杭州上城区投资控股集团有限公司以7亿元竞得杭州上城区南山路一地块，楼面价高达4.6284万元/平方米。

　　5月13日上海绿地集团以12亿元的底价竞得上海徐汇区斜土街道107街坊地块，折合楼面价约12000元/平方米。

　　5月22日佛山佛南(挂)2009-015地块，经过146轮举牌争夺，最终以13.86亿元被佛山万科和另一家公司联合拍下，最后成交价超过底价4.5亿元。

　　5月26日南京浦口顶山两幅地块竞拍中，江苏平安电子以2.6亿元拿下一块。另一地块被南京恒辉房地产以2.14亿元竞得。

　　6月8日厦门世茂房地产以30.2亿元人民币成功竞得福建省厦门市地王。该地块总建筑面积约45.3万平方米。

　　6月10日广州广州珠江新城D8-C3住宅地块被广州城建集团以3.45亿拍得，楼面价达15324元/平方米。

　　6月11日深圳深圳关内居住用地两年内首次出让，最终以8360万元被深圳心海投资竞得。扣除“回迁房”面积后，楼面价为15550元/平方米。

　　6月25日重庆重庆鸿恩寺地块经数轮竞争后，保利地产最终以38.1亿元竞得。

　　6月30日北京广渠门15号地被中化方兴投资管理（北京）有限公司以40.6亿元的价格夺得，成为今年北京最新地王。