上海宝庆路3号：中国最大的豪宅冤案1

在上海，老外圈中流传着一句话：“没到过宝庆路３号就不算真正了解上海文化”。宝庆路３号，是一幢有着８０年历史的老洋房，位于上海黄金地段中的黄金位置——淮海中路与宝庆路交叉口，被称为“上海第一私人花园”，市值１．８亿元人民币。 上海宝庆路３号 一座豪宅的80年故事以及与它纠缠5年的官司 老洋房的草坪宽阔得近乎奢侈 走近宝庆路３号，一扇黑漆大门仿佛正诉说着一个斑驳的故事。老洋房的花园中间，是城市中空旷得近乎奢侈的巨大草坪，草坪周围，百年香樟树枝繁叶茂，花园深处，杂草丛生。 见证了老洋房起落兴衰的徐元章 宝庆路三号一角 这座花园占地４７７４平方米，共有欧式房屋５栋，建筑面积１０４８平方米。 目前还居住在这里的徐元章告诉记者，这里有着三代上海人的故事。 徐元章，６１岁，上海著名水彩画家，以画上海老洋房著称，在被称为“上海滩第一私人花园”的这座房子里居住了５０多年，可以说他见证了它的起落与兴衰，见证了家族中三代人的纷争与沉浮。 但是，２００７年８月１５日，在这里度过半生的徐元章和他的哥哥徐元建却收到了来自上海市徐汇区法院的一纸判令：３０日内迁出宝庆路３号，并搬走物品。 为什么法院要徐元章搬出他住了半个世纪的房子？如果徐元章不是这座房子的主人，真正的主人又是谁？徐元章说，这里面的故事得从自己的外公周宗良说起。 颜料大王的豪华私宅 上海每一幢豪宅的落成，都是一个商业传奇的开始，一座成功人士的纪念碑。周宗良便是上海滩的这样一个风云人物。宝庆路３号为德国人１９２５年所建，１９３０年被上海颜料大王周宗良重金购买。 宝庆路３号的最显赫之处，是它处于有“地王”之称的旧法租界——霞飞路的黄金分割点上，占地之大无人能望其项背。 １９４６年，上海滩“颜料大王”周宗良移居香港，周宗良生前娶过孙家仪等４任妻子，生育６个儿子７个女儿，孙辈众多，散布在国内及美国等地。 １９５１年，７岁的徐元章和哥哥跟着父母入住宝庆路３号。 徐元章回忆说，“我外公在上海的时候就是德孚洋行的总买办，到了上世纪四十年代，他个人的外汇储备是全国第一的，４００多万美金，外公走的时候，他是带了两飞机的财物到香港，跻身当地富豪之列。” １９５７年，周宗良在香港逝世，留下遗嘱将其所有国内财产分于家人，其妻孙家仪分得２５％，６个儿子平均分配５０％，７个女儿平均分配２５％。 动产分配完毕，留下的不动产就包括宝庆路３号。１９９１年，徐汇区政府颁发过由被继承人周宗良子女周孝永等１３人及孙家仪共同使用的国有土地使用证，但房屋产权证先天缺失。 之后，周宗良的一些后人提出分割这幢洋房的要求，由于涉及人数众多，意见也不一致，而且子女大多不在上海，分布在世界各地，不动产的分配一直处于停滞状态。 白驹过隙，时间已是公元２００２年。 ４５年间，周宗良的子女有一部分也相继去世，继承人发生了改变，而这座花园的分配仍然处于停滞状态，归属问题依然没有解决。 周宗良的另一个外孙，定居在杭州的陈全庆告诉记者，在这些后人当中，相当的一部分定居海外，而这些人更希望以现金的方式分配这处遗产，这也就让以宝庆路３号为主的周宗良遗产不动产分配陷入僵局。 剪不断、理还乱的家族恩怨已经很难探询根源，但是问题始终要解决，于是，他们想到了利用法律手段。２００２年６月，周宗良的后代周遂良等７个子孙向上海市第一中级法院递交诉状，将其他１６个子孙告上法庭，要求法院判令原告为宝庆路３号等三处不动产的合法权利人，并将宝庆路３号等三处不动产分割给原告或者给原告等值价款。 对于这个做法，徐元章兄弟最初并没有表示异议，因为在当时看来，用法律手段来解决分配问题似乎已经变成了唯一的选择。 但接下来的变化却大大地出乎徐氏兄弟的意料。 法庭第一次开庭的时候首先确定了周宗良遗产的１３户合法继承人，在这１３户人家中，有徐元章的母亲，即周家四小姐周韵琴，但没有徐元章兄弟。 法庭对这件事情有着如此解释：如果周韵琴健在，自然可以继承遗产中属于自己的那一部分；如果周韵琴死亡，徐元章兄弟可以代位继承，但周韵琴现在却是下落不明，因此，就目前来说，徐元章兄弟跟这个继承案并无关系。 “上海最后的老克勒” 改变徐元章与这座房子关系的，正是１９５７年，那一年外公在香港去世，周韵琴辗转得到赴港奔丧的许可，但从此杳无音讯。 在这样的环境下，１３岁的徐元章跟着父亲在花园中开始学习画画，而且以画老洋房为主。 徐元章的父亲徐兴业是当时著名的文学家，所著长篇历史小说《金瓯缺》曾获第三届茅盾文学奖。 徐元章认为，自己画画的灵感全都是因这个环境——这幢看似寂寥的花园而来。 慢慢长大的徐元章后来才知道母亲已经远渡重洋，移居英国。 父亲去世后，徐元章在这个和父母共同生活的房子里有了自己的爱情和婚姻，１９７７年，有了女儿。这些年的熏陶与学习，徐元章认为自己是一位流着贵族血液的画家，而上海滩上，他们这一批有着类似经历的人，被人们称做“上海最后的老克勒”。 老克勒，一个产生于上世纪九十年代的名词，具有多种释义，但老克勒们更偏向于一种解释：ｃｌａｓｓ的译音，表示上流阶层，象征着品位与格调。正宗的老克勒经历过殖民地时期的上海，即西方文化充斥上海滩的摩登年代。谁能想像那时巴黎最新款的服装不是送去纽约，而是运来上海？ 而彼时正值青少年乃至孩童的老克勒们，皆因家世显赫成了西方流行文化的拥趸。在那时培养出的生活习惯和喜好保留至今：刻意修饰装扮，恪守绅士淑女言行，精通吃喝玩乐。这些明显异于同龄人的洋派言行，致使他们成了一个只存在于上海的特殊群体。 若非房产纠纷引来注目，外人绝无可能知晓，这座看似寂寥的陈旧宅邸里，竟然隐藏着一个秘密：每逢周末，一群老克勒从四面八方涌来，在宝庆路３号的巨型客厅里举行舞会。用他们的话说：“这叫ｈｏｍｅｐａｒｔｙ，四十多年前，我们每周都举办。” 为了维持老克勒的生活心情，徐元章也一直出资维护着这座大花园。 但不管如何，在眼下的这段时间，法律给了徐元章一个巨大的尴尬，那就是这幢老克勒的乐园将与他再无干系。 老洋房遇到法律难题 徐元章委托记者为自己在法律上的这种特殊情况寻找帮助，为此记者专门采访了中国政法大学的赵红梅教授。赵教授认为徐元章可以依法向法院提出宣告他母亲失踪：“如果公民失踪满４年，利害关系人可以申请法院宣告失踪人死亡，如果在本案发生的时候，徐先生没有做这件事情，法院没有宣告他母亲已经死亡，法院将代为管理他母亲这笔遗产，直到法律手续完毕。” ２００４年９月，上海市第一中级法院作出判决：法庭首先按照周宗良的遗嘱分配了宝庆路３号这处房产。法庭同时认为，鉴于本案继承人众多，对宝庆路３号房屋无法进行实物分割，于是采用竞价的方式变现，变现后的价款作为继承标的按照遗嘱进行分配。按照这个方法，法院将宝庆路３号的产权以７３００万元卖给了上海地产集团。 法院判决后，徐元章为此向法院提出了关于母亲失踪的申请，但是法院给予的答复是：因为人口失踪在国外，不予受理。 中国政法大学国际私法学教授赵相林认为，法院的这个做法并不妥当：“申请公民失踪的地点可以是公民失踪时的国家，也可以是在最后出现过的国家，还可以在财产争议地的国家申请，本案中的争议地就是中国，所以当地法院应该受理当事人的申请。” 事实上，对上海市第一中级法院这份判决烦恼的不仅仅是徐元章兄弟。这份判决中认定的周宗良的１３位继承人至少有７位对判决表示了严重不满。 周家曾经在２００２年提起诉讼前的一次家庭会议中协商决定：卖出不动产必须由所有周家的继承人共同签字确认，才能出让房子的产权，但是，周家一位不愿透露姓名的继承人告诉记者，上海地产集团并没有超过半数继承人的签字，却被法院对宝庆路３号予以确权。 对于没有签字这个说法，法庭确认的继承人、居住在杭州的陈全庆也有同样的表示：“没有签字，怎么能变卖？” 周宗良远在香港的六公子周孝恒在得到这个消息后，也曾于２００４年写过两封信明确表示反对变卖涉案房产，并且强烈质疑这一判决结果。 让这些继承人意料不到的是，本想通过法院的判决来解决争议，结果由于法院判决，他们陷入一个更大的争议之中。 这部分继承人告诉记者，他们质疑上海市第一中级法院这个判决，主要有两个方面的原因，一是在买卖宝庆路３号时，法院并没有做到公开透明，二是法院变卖这处房产的价格远远低于当时的市价。根据上海史丹福老洋房租售中心的统计数据，２００４年，宝庆路３号所在的上海市徐汇区的老洋房均价为３．８万元／平方米，也就是说，宝庆路３号当时的市场价值已经达到１．８亿元。外界猜测，这也应该就是周家７户继承人不同意法院的竞价转让方式的主要原因，毕竟１．８亿和７３００万之间的差距足以带给周家继承人许多的疑问和猜测。 当时有意参与竞价的上海富顿集团的曾经理在谈到这个问题的时候，至今感慨不已：“这个宝庆路３号，那是可以买来当宝物的。” 当时给一家企业和宝庆路３号做过房产中介的时涛先生告诉记者，当得知这处地产要以竞价的方式折现时，各地产商都纷纷表示愿意出资购得这块房产产权，而当时委托时涛做中介的这家企业出价是８０００万元。 曾经理所在的富顿集团出价更高：“我们出价１．１到１．２个亿。”曾经理说，不仅如此，在最早的竞价中根本就没有上海市地产集团，但是现在他们还用更低于这两家的价格赢得了这处房产，那么上海地产集团又是凭借什么后来者居上的呢？ 一中院判决书中的说法是，最后只有上海地产集团愿意出资，也就是说，其他地产商最后并没有参与正式的竞争，是什么原因让他们在纷纷报价之后，又撤销了这个念头呢？曾经理给记者描述了当时他们参与竞价的过程：“法院这样跟我讲，我们要先把８５００万元打在法院里，由法院来通知这１３个人，有没有异议，这是第一道手续；第二道手续通知他们来领，全部都办好了以后，才能过户给我们，这１３个人里面，万一有一个人有异议，我就动不了了。” 是这些充满风险性的提示将潜在的买家挡在了门外吗？ 没有居住权， 也没有优先购买权 不可回避的法律事实是，不管以什么方式竞价，宝庆路３号的拍卖过程，以及最终竞价结果，应该得到所有继承人签字同意，但是记者的调查结果显示，显然上海地产集团并没有得到全部签字。 对于这个问题，中国政法大学的赵红梅认为：“办产权证应该经过转卖人的真实意思表示，因为要形成合同关系，１３个继承人的意思表示是非常关键的，法院没有经过诉讼当事人的意思表示一致的情况下就去处分财产，我觉得这是值得商榷的。” 更令周家继承人匪夷所思的是，在一审判决书下达之后仅９天，在２００４年９月２３日（还在上诉期限内）的上海《解放日报》第３１版住宅消费栏刊登了一则广告：“宝庆路洋房，共五栋法式洋房，土地面积４７８０平方米，１．３５亿，地标建筑，你还在等什么？” 这则由上海普润房地产顾问有限公司刊登的广告，引起了周家人的愤怒。不仅是因为“新主人”过于急迫的叫卖，还因为有相关资料显示，普润这个以房产中介为主营业务的公司恰巧是上海地产集团下属子公司上海金丰投资有限公司的参股公司，更令人无法接受的是，在刊登广告的时候，上海市第一中级法院的判决并不是生效判决，也就是说上海地产集团在此时还没有取得宝庆路３号的合法产权。 为弄清事实真相，记者来到上海地产集团，但是被值班保安告知，领导都已经外出开会。后来记者辗转联系到地产集团土地开发部的蔡主任，蔡主任只说了一句“我们的行为都是合法的”，之后就匆匆挂断了电话。 一审判决后，周家１３位继承人中，有６位向上海市高级法院上诉，要求撤销宝庆路３号７３００万元转让的竞价结果。２００６年５月，上海市高院作出终审判决，维持了一审法院对房屋产权归属及折价款数额认定的判决。 对于这份终审判决，６位继承人依然不服。陈全庆告诉记者说，钱的多少是次要的，公正最要紧：“周家的继承人都不是说苦得没有饭吃，生活还是可以的，但是大家要求公正。” ２００７年初，上海地产集团一纸诉状将徐元章告上了徐汇区法院，要求徐元章立即搬离宝庆路３号。２００７年８月１５日，徐汇区法院作出判决：“原告通过合法程序取得宝庆路房屋所有权，享有对系争房屋占有、使用、收益、处分的权利。被告抗辩的居住权，是基于与周家的亲属关系而获得的居住认可，但这类居住权应随着许可的消失而灭失，而并非永久的存在。”判决要求徐元章兄弟在３０日内搬出宝庆路３号。 对此，徐元章想不通，自己在这幢老洋房居住了５６年，而且几十年来对这座房产进行维修和维护花费不菲，应该享有该房子的居住权。再说，即便宝庆路３号需要变卖，自己也应该拥有优先购买权：“徐汇区法院又否认我的优先购买权，说我没有能力买这个房子，他怎么知道我没有能力买？” 带着这个问题，记者来到徐汇区法院，该案的主审法官只露了一次面就走了，一位庭长告诉记者，他们是依据产权证去审理，其实也是依据前面那个案子终结的结果，所以判决并无不当。对于徐元章的优先购买权问题，这位庭长毫不掩饰自己的观点：“他不可能买得起。” 不只是留下一个故事 一个纷繁复杂的上海故事，结尾夹杂着些许悲凉。周家的人没有放弃，对于上海高级法院对宝庆路３号归宿的终审，至少６位以上的继承人正在提出申诉；而徐元章在收到法院“限期搬出宝庆路３号”判令后的第１５天，拿着上诉状走进了市一中院。 几天前，记者得到最新消息，市一中院维持了原判。徐元章表示，他还在努力寻找要回继承权的途径。 在徐元章以及他的老克勒朋友们心中，这所房子的意义远不只是栖身那样简单，它承载的，更多的是一种生活方式和生活态度。如果房子没了，他们和他们的家族所经历过的那些故事，岂不是没了载体？或许，故事没了不要紧，但是如果深刻着老上海痕迹的洋房没了，那就太可惜了。