悉尼有房族的烦恼与出路

悉尼有房族的烦恼与出路

上篇文章《悉尼无房族的问题与浅答》简要阐述了悉尼无房族的情况，这篇文章主要是讨论悉尼有房族的烦恼和出路。

“居有其屋，老有所养”不仅是悉尼老百姓的梦想，也是各届政府的施政重点。据ABS数据显示，澳洲65岁以上的老人65%必须依靠政府救济，age pensions ，及各种福利（医疗减免，交通减免）来维持基本生活水平。这也是澳洲政府最大的开支，也再次迫使澳洲政府迟早必须而且不得不开放年轻的技术移民的大门。（可以增加更多的税收收入）据ASIC数据显示，人们要有2/3的被动收入来维持自己当前的生活水平。比如，在上班族还在主动且不得不上班的情况下，一家人的总收入是税前A$9万，那退休或不工作（主动收入）时必须有A$6万的被动收入，才能维持当前的生活水平。据centrelink领取age pensions的计算表，如果退休人员拥有超过A$387,000的资金（如存款，退休金，股票，债券或房产价值，等金融产品），将无法得到age pensions 的一分钱。又据ASIC数据表明，一对退休人士要有A$640,000加上age pension(部分)，才能继续生活20年。

当我把这些数据展示给悉尼有房族的时候，大多数是陷入沉默不语。因为这是澳洲政府的官方数据！因此，悉尼有房族针对悉尼住宅地产的话题，不会太纠结于买还是不买，比较常见是以下2个烦恼或问题：

1. 由于悉尼地产市场还很不稳定，还是要多看看，多比较比较，想找个好时机再入手。只是不知道什么时候是好时机？

2. 由于悉尼地产有许多“捡漏”的机会，我正在找这个机会。只是我也不知道去哪里找这个机会？

在下斗胆解答一下这2个问题。第一个问题，其实在任何时候都有听说过，也是平民百姓茶余饭后的谈资。新闻媒体也不甘人后，竞相报道。拙作《悉尼平民百姓达到财务自由的途径》提到2个最重要的因素/杠杆

1.时间，2.金钱；

试想想，如果我们有无限的时间让我们去投资买房，悉尼地产市场因素，如负扣税政策，房价，房租的涨跌，绝对是买不买房的决定因素，没有人去买跌价的房子！因为时间是无限的！

实际情况是，大部分人的工作都不稳定，退休金还不够退休，政府也无法有完全的解决方案，悉尼平民百姓的烦恼却是与日俱增！时不我待！因此，悉尼地产的市场因素不可能是绝对因素，只是外部因素，只有参考价值。

在面对同样的问题时，一些少数人会问我：“帮我计划计划，如果我要在15年内主动退休，每年还有相当于现在A$9万元的被动收入，现在需要达到多少万的悉尼地产投资组合？”我的回答是：“基于澳洲通胀率3%左右，悉尼住宅地产租金每年涨幅6%左右，悉尼地产未来增长率7%左右（CoreLogic),我可以很有信心地说，如果你能在2019年拥有A$3million 的悉尼住宅地产（自住房不算），只要你按时还银行贷款（A$2.4million)利息并坚持15年，你就可以在2034年达到未来被动收入A$14万！”

“不信？我们可以坐下来，用计算器来演算。“ （欢迎抛砖，更欢迎面谈）。

第二个问题却是个有趣的话题。这是走在投资悉尼地产半路上的客人常问的问题。他们基本上已明白投资悉尼住宅地产的2个秘密武器，但是，他们被大量的“捡漏“新闻所诱惑，当然自己难免也有”万一中奖“的侥幸心理。反过来说，什么新闻会引起人们注意呢？是买了彩票却没中奖的新闻呢，还是中奖的新闻？再换个角度，你在哪捡到过面值A$100的绿钞票？为什么没机会？那么悉尼地产要“捡漏“，一定是A$1万元以上的”漏“ 吧？为什么没机会？

第一，其实，悉尼住宅地产的价格是全世界最透明的，属于“司马昭之心，路人皆知。“左邻右舍，银行系统，评估机构，地产中介织成了悉尼住宅地产的天罗地网，互相借鉴又互相影响。谁要是瞎说八道，就会被纠正。
第二，悉尼业主普遍是自住的需求（66%），又有保守的文化传统，一般是不会在市场上频繁买卖自己的住房，因为有半数无贷款，有贷款的业主也要把住房开支安排为首要任务。

第三，悉尼住宅地产有其独特的使用价值-租金收入。即使有投资房在卖，如果没有达到投资者预期出售价格，业主是不会割肉的。谁会平白无故地丢钱给别人呢？走低的贷款利息加上合适的租金收入，更加坚定了业主捂盘不卖的信心。

简而言之，悉尼住宅地产从长线上是增长的趋势（前50年是年平均12%左右，前20年是年平均9%左右，今后20年是7%左右-CoreLogic),而从短线上有强大的抗跌基因！究其根本原因，在下已在拙作《悉尼住宅地产的天时地利人和》有了简单的阐述。悉尼地产投资不仅需要借助贷款银行的金钱杠杆，还要利用时间的复利效应，在自己能力范围内，直接入手买房，然后坐在悉尼地产财富列车里，看报纸，闭目养神。都好过在焦急地等待着一列列火车进站出站，却不上车，只因为要等到那一列自认为最合适的列车，却失去你我最重要的“时间”！

如果我们自己做为第一代澳洲移民，可以为自己和家庭，以致于家族，子子孙孙，开创地产财富的先河，再达到家业长青，尽可能还去回馈社会，那该多好呢？